浅析居住权的实现路径

郭渠江　柴语童　杨晓　申阳

摘 要：《民法典》设立居住权以来，关于居住权的性质与其设立之必要性的讨论没从来有中断，本文从居住权的性质出发，分析居住权设立的前提条件、居住权的设立，探讨居住权的具體实现路径，力图使其更好地用于实际生活中。

关键词：居住权；强制公示；物权效力

自2020年《中华人民共和国民法典》新设立居住权以来，关于居住权的性质与其设立之必要性的讨论没从来有中断，有的学者主张借鉴国外立法经验，在我国《民法典》中确立完善的人役权体系，有的学者认为仅将居住权单列在用益物权中就已经可以满足民事活动的需要，主张仅对居住权及其配套制度进行完善。法律解释者都希望在法律中寻获其时代问题的答案，实践中当事人对居住权并不敏感，往往不能明晰居住权的效力。

一、居住权的性质

（一）居住权的物权性质

居住权被规定在《民法典》物权编中的用益物权下，也就是说居住权是一种物权，所以其自然具有物权的性质，即支配性与排他性，但居住权主体对客体享有的支配和排他的权利是不完整的，我国《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”明确了居住权是对他人所有之物进行占有、使用的权利；依据物权特定原则，一个物上只能成立一个所有权，而所有权人能够排他地享有对物使用、占有、收益的权利。

如果在同一个物上设立居住权，它和所有权的关系是怎么样的，居住权是剥离了一部分所有权形成的还是独立于所有权的另一种物权？举例来说，男朋友把自己名下的房屋为女朋友设立了永久居住权，随后二人分手，男方对房屋的物权和女方享有的居住权会不会产生冲突以及在何种程度上产生冲突，设立居住权会不会对物权法的稳定性产生冲击？

要回答这些问题就必须明确居住权的性质，在《民法典》颁布前，就有学者认为居住权是一种用益债权，即对物进行用益的债权，其通常以附负担的赠与方式做出，再者，按照上文举例，如果女方能够通过债权的方式实现对男方财产的支配，为什么要用居住权这一物权权利实现呢？首先，居住权毫无疑问是物权，罗马法中，人役权分有用益权、使用权和居住权三种，人役权是为特定的人的利益而设立的役权，不同于承租人对房屋享有的债权，这种役权本身就允许了居住权人对房屋的长期占有使用和一定程度的处分；其次，居住权人需要对房屋享有排他的绝对权，如果所有权人为A就房屋设立居住权，随后为B在房屋上设立地役权，此时如果居住权是债权，就不能对抗所有权人对物的处分，居住权形同虚设。

（二）居住权和所有权的关系

厘清居住权的性质后我们发现，在一个物上居然同时存在两种物权，这是否是对物权特定原则的违反？

解决这个问题需要明晰居住权人和所有权人的权利和义务关系。按照法律规定可以看出，居住权的设立人一定是所有权人，所有权人可以为自己设立居住权，也可以为他人设立居住权，这也就表明了居住权是所有权人自愿为所有权添加的限制，权利人对于自己权利享有处分权，法律不应对此加以限制；《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

由此看出，只有所有权人享有设立居住权的权利，在设立居住权后，所有权就成为一种“虚有权”退居幕后；按照“举轻以明重”的解释规则，居住权人原则上不能出租房屋，那么不经过所有权人同意自然也不得出售房屋，也就是说居住权人对房屋的处分权始终受到所有权的限制，结合第三百六十六条的表述，居住权设立的目的是“满足生活的需要”，自然可以得出“居住权人对房屋的处分仅限于正常生活需要”的结论，同理，居住权人负有不行使除正常生活目的之外的处分行为的义务，且由于所有权已经成为了一种“虚有权”，居住权设立后房屋的风险应当由实际利用者即居住权人承担，其不得就在正常生活目的下对房屋的修缮等有益于所有权人的行为向所有权人要求回报。

综上，从外观来看居住权与所有权高度相似，从实质来看，居住权是被所有权限制的物权，是所有权人通过对所有权的限制为他人或自己设立的权利，一般情况下，所有权人负有对居住权人的“容忍义务”，但当居住权人违反义务侵害所有权时，所有权就会由“虚有权”复位，所有权人就获得了消灭所有物上居住权的权利。

二、居住权的设立

（一）约定设立和遗嘱设立

《民法典》中明确规定了合同和遗嘱两种设立居住权的方法，可以看出居住权设立的前提条件是所有权人的同意，尊重当事人的意思自治。

《民法典》第三百六十七条规定：设立居住权需要以要式合同的形式，进一步规范了民事主体依照意思自治设立物权的方式；第三百六十八条规定居住权自登记起设立，这是由居住权的物权性质决定的，既然居住权与所有权高度相似，为了保护第三人的权利，防止居住权人无权处分房屋造成第三人损失，出于维护民事活动的稳定性考虑，只有登记后才能在外观上与所有权进行区别，方便第三人分辨。而只要满足相应形式条件，遗嘱也能成为设立居住权的方式，由于立遗嘱人必须是所有权人，遗嘱只有在所有权人死后发生效力，被设立居住权人才有取得居住权之可能。

因此，依遗嘱设立居住权要求立遗嘱人在死亡时拥有房屋所有权，且此时存在被设立居住权人时，才能通过遗嘱设立居住权。

（二）裁判设立

目前，裁判尚未作为居住权的设立方式规定到民法典中，但仍有学者认为为了能够真正发挥居住权保障无房居住的社会弱势群体在特殊情形下有房屋居住的功能，应当允许法院得依裁判创设居住权。但裁判的方式是否却有必要？民事诉讼法尊重处分原则，若所有权人没有提出设立居住权的请求法院就不能突破处分原则为他人设立居住权，居住权说到底是一种私权，其成立必然以所有权人同意为前提，在所有权人没有提出请求的情况下法院通过裁判设立居住权是对私权利的侵害，是公权力干涉民事活动的表现。

依据《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”因所有权人提出请求和经调解结案的情况视为当事人意思自治设立居住权，由此产生的法律文书是当事人意思自治的体现，实际设立居住权的仍然是所有权人。

我国设立居住权的目的之一是保障无房居住的社会弱势群体，如夫妻离婚，妻子无房居住且婚房不是夫妻共同财产的情况下，为对妻子居住和生活的稳定性进行保障，法律允许丈夫为妻子设立居住权，使其获得一种对世权，形成对房屋的支配。如果承认裁判设立的方式，就需要依据法律明确“无房居住的弱势群体”这一概念，按照有无房屋的标准区分有妻子无房，其父母有房的情况，妻子完全可以在离婚前转移自己名下的财产形成“弱势群体”的外观；同理，以收入水平、需要供养的家庭成员数量、是否为残障人士等标准都不能明确地对弱势群体进行划分，所以，判断弱势群体的标准不是设立法律上的形式要件就能得到的，通过裁判的方式设立居住权也许不能达到保障弱势群体的目的，反而为他人侵害所有权人权利提供了途径。

为了保障所有权人对物的支配，应当将设立居住权的权利锁定于所有权人，不应当就居住权的客体和设立的原因为所有权人依照意思自治设立居住权横加限制。

三、居住权的实现

（一）登记效力

《民法典》第三百六十八条规定，居住权自登记起设立，居住权需要在外观上与所有权进行区分，采取登记才生效的强制公示方法是必须的，否则可能对买房人、抵押权人等在设立居住权的房屋上享有权利的人不合理地承担风险。强制公示强调公示对于物权的表征作用，无公示者即无物权更无物权变动，经由这一强制，物权交易取得了公开可见的平台，此即物权公示原则的内涵。居住权作为物权的一种，如果不加以限制，任何第三人的权利都有遭到其排斥的风险，为了避免第三人不可避免地遭到损失，也是为了尽可能消除第三人的信息差，对居住权进行强制登记时必要的。

笔者注意到，在《民法典》规定居住权之初，网民的质疑点集中在“居住权存在法律漏洞”，担心“二手房、法拍房从此又多了一个坑”，实践中出现过房屋买受人买到了设立有居住权的房屋的案例，这大部分是由于没有细心查询房屋登记造成的，由于居住权的设立以登记为条件，排除了善意第三人的情况，一但购买了设有居住权的房屋，其上的居住权自然能对抗所有权，现所有权人无权要求居住权人搬离房屋，且由于不满足《民法典》第五百六十三条的情形，买受人也无权要求接触房屋买卖合同，由此带来的不利影响将由买受人承担。

（二）如何保障居住权的实现

由于居住权由登记设立，完善居住权登记制度是保障居住权实现的关键。居住权的基本架构虽然已在《民法典》中构建，但具體登记制度的空白依然存在，国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》中没有关于居住权的具体登记方法。

近年来，多地相继发布《不动产居住权登记办法》，对居住权的登记程序加以规定，但存在与传统不动产登记规范相冲突的状况，以石家庄市的《不动产居住权登记办法（试行）》为例，其中第十四条第6款规定了对居住权是否在一个不动产单元的全部或部分重复设立的审查，也就是说该《登记办法》承认可就不动产的一部分设立居住权，而在《不动产登记暂行条例》第八条规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”，与居住权登记办法有冲突之嫌。

目前各地居住权登记办法尚未统一，与国家不动产登记办法存在衔接障碍，可能导致居住权登记的混乱，要保障居住权的实现，就要实现国家框架下地方登记方法的和谐。随着居住权制度的发展，居住权登记制度也需对其进行及时回应，使居住权在实践中得到更好的实现。

四、结语

现代社会，人民对住房的关注度越来越高，随着经济的发展和人口的膨胀，“住有所居”已成为重要的社会经济问题，完善居住权制度，保障居住权实现能够最大限度地保障居住权人对不动产享有的权利，排除他人对其居住权地侵犯。因此，明确居住权的内涵与外延，进一步完善相关制度就显得尤为重要。居住权的设立应当以所有权人意思自治为前提，制度应该着重对居住权的主体、客体、目的和登记加以规定，对具体的民事活动应当遵循“法无禁止即可为”的原则，为私权的正常行使扫清障碍。

参考文献：

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