《民法典》视域下居住权制度问题研究

魏亚萍

郑州工商学院文法学院，河南 郑州 451400

一、《民法典》对居住权制度的规定

《民法典》中的居住权主要是权利人为满足生活居住的需要，按照居住权合同的约定或者按照遗嘱的规定，在他人享有的住宅所有权上设立的占有、使用该住宅的权利，不包括收益的权利，同时也不能进行出租等营利活动。

（一）居住权的设立

《民法典》对居住权的设立方式进行了规定，《民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百七十一条规定：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。就目前形势来看，我国《民法典》规定的居住权可以以书面合同的形式设立，同时也可以通过遗嘱的方式设立居住权。

1.以合同方式设立居住权

居住权人与房屋所有人之间以居住权为内容设立的合同为居住权合同。居住权合同属于要式合同，一般包括双方当事人基本信息，约定清楚设定居住权的基本住宅信息，除此之外，居住的起止时间、当发生争议时运用何种途径进行解决、居住期间的权利和义务的规定等内容也需要明示。双方当事人以签订居住权合同的方式，保留意思表示的证据，有利于减少和解决纠纷。

2.以遗嘱方式设立居住权

根据我国《民法典》对居住权的规定，以遗嘱方式设立居住权的，应当采用书面形式，口头遗嘱不能成为设立居住权的方式。遗嘱设立的居住权，其内容中有关居住权的期限、有偿方式、条件要求、出租情况等都应当遵从遗嘱的内容，不允许私自更改。

在实践中，除了以上两种方法外，还存在法院在裁判过程中设立居住权的案例。重庆一法院在某离婚案件中为未取得房屋所有权的一方设立了居住权。［1］

（二）居住权人的权利和义务

1.居住权人的权利

（1）占有使用住宅的权利。规定居住权最主要的目的便是希望人们都有所居，保障最基本的生活需要。居住权设立的目的就是满足弱势群体基本生活需求，所以，对住宅进行合法的占有并使用是居住权人依据居住权合同享有的根本权利。该占有使用的权利是排他性的，不受任何人的干涉。同时，因居住权受到侵害，居住权人有权利主张排除妨害、消除危险。

那语气像是刚才什么都没有发生似的，我心里七上八下地坐在了萍萍的身边，然后看着林孟拿着一张白纸和一支笔走过来，他和我们坐在了一起，他对萍萍说：“你做了对不起我的事……”

（2）对房屋进行修缮的权利。居住权人对房屋进行修缮的权利不能超出生活居住的用途，而且也不能影响到房屋所有权人对住宅其他部分的使用。由于该部分修缮是基于居住权人个人生活需要，因此，在居住权消灭后，居住权人不能向房屋所有权人主张因房屋修缮所支出的费用。

除以上权利外，居住权人还享有排除第三人对住宅的权利主张以及优先购买的权利，这些权利主要基于《民法典· 物权编》和《民法典· 合同编》的相关规定，尽可能维护居住权人的权利。

2.居住权人的义务

（1）根据合同的约定合理使用住宅。居住权合同中对于居住权人的相关规定居住权人必须遵守，未能按照合同约定使用住宅，或者私自将住宅进行转让、抵押、出租的，所有权人有权收回住宅。因此，居住权人应当遵守合同约定的义务。

（2）妥善使用和维护住宅。居住权人作为住宅的占有人，妥善使用和维护住宅是其基本的义务，不得故意损坏住宅及内部设施，应当保证住宅的居住功能是正常的且良好的状态，同时还应做到善良管理人的注意义务。

除以上义务外，居住权人还应当按照约定支付相应的对价，不得将住宅用于生活居住外用途。

（三）居住权的消灭

居住权的消灭简单来说就是附着在居住权上面的当事人双方权利义务的消灭。该权利的消灭直接导致的结果就是居住权人将所居住的房屋完好地返还给所有权人，同时，根据《民法典》的要求，到有关部门办理注销登记手续。一般情况下，居住权消灭包括以明示方法抛弃居住权，居住权期限届满，居住权人死亡，居住权撤销，权利混同，住房被征收、征用、灭失等。符合条件之一，居住权即消灭。

二、居住权制度存在的问题

《民法典》虽尽可能地完善了我国现行法律的不足，努力适应社会发展现状，将居住权写进《民法典》。但是，通过了解我国《民法典》对居住权的相关规定，可以看出，在居住权的规定上各方面还不成熟，需要进一步完善，正确认识《民法典》中对居住权规定的不足，有利于弥补法律漏洞，完善法律体系，促进社会和谐。

（一）居住权相关规范的缺失

（二）居住权主体范围不明确

从《民法典》对居住权的六条规定来看，居住权的客体是住宅，目的是满足生活的需要，根据这两个限制性条件，我们可以理解为居住权人只包括自然人，而不包括法人和非法人组织。［2］《民法典》中，对居住权的主体仅表述了居住权人，并没有详细说明实际居住人包括哪些。作为自然人当然可以是居住权主体，那么作为民事主体的法人和非法人组织是否可以作为居住权主体，又或者与居住权人共同生活的亲属、家人、护理人员是否可以成为居住权人，《民法典》并没有表明。所以，对相关居住人规定的缺失也是现有制度中的不足之处。［3］明确居住权主体范围以及居住权人的内涵和外延同样重要。

（三）居住权人权利义务模糊

《民法典》对居住权人的权利义务的规定，大多隐藏在居住权合同中的双方当事人的约定中。对于双方当事人享有哪些权利和义务的规定并不详细。在签订居住权合同时，也会产生纠纷和矛盾，只有法律明文规定居住权人享有的权利以及应当承担的义务，才可以更为有效地引导双方当事人签订居住权合同，实现居住权设置的价值。除此之外，《民法典》对居住权人的权利限制过于严格，《民法典》规定居住权禁止转让、继承。既然居住权设立的主要方式是合同设立，那么就要充分尊重当事人的意思自治，过于严格地限制居住权的行使，笔者认为不能有效适应社会的不断发展。为了法律适用的灵活性，可以在该方面适当考虑例外情形。［4］

（四）居住权消灭事由不全面

从《民法典》规定看居住权的消灭主要是居住权期限届满或者居住权人死亡，由此可见，我国居住权的消灭事由仅仅包括这两种方式，居住权属于物权编的内容，所以说居住权也属于物权的一种，物权的消灭方式是多种的，例如灭失、抛弃、合同和撤销权的行使等。居住权是否也应当具有物权灭失的这些条件，《民法典》并没有明确说明。《民法典》对于居住权的灭失方式规定不甚完备，不能满足社会中居住权消灭方式的实际需求。［5］

三、保障居住权制度有效实施的路径

（一）健全居住权相关制度规范

法院虽然能够根据具体案件以裁判的方式设立居住权，但一般来说，只有具有明确的法定居住权规定，法官才可以以此为依据进行裁判。［6］借助于法律规范的明确性、具体性特征，法官可以直接援引法定居住权的内容，实现居住权保护弱者的目的。因此，规定法定居住权尤为重要。

法定居住权与意定居住权之间的关系应是特别与一般的关系，［7］相辅相成，以更好地实现居住权的立法目的，为规范法定居住权，笔者认为，主要有以下几点。首先，要明确法定居住权的适用范围，不宜过于宽泛。例如在婚姻家庭关系中明确夫妻之间、亲子之间符合什么样的条件才适用法定居住权。以及在离婚时，判断弱势群体的标准等，都需要法定居住权来界定。当然，现阶段，可以通过立法解释或司法解释进行补充，待到时机成熟，可以以立法形式予以规定；［8］其次，还需要明确法定居住权在客体选择上应满足的条件，即哪些客体符合法定居住权。例如在客体确定过程中，秉承尽可能地去满足居住权人现实生活需要的目的。

（二）明确居住权主体范围

居住权主体明确与否，直接影响到居住权是否能有效实施。我国《民法典》在设立居住权目的时，考虑得更多的是为弱势群体提供住房保障，从而完善社会保障体系。要明确设立人的范围，同时还要明确居住权人的范围，从《民法典》中可以看出，设立人和居住权人其实都是指的自然人，而法人和非法人组织能否以居住权主体存在则还未可知。我们不能否认，随着社会经济的快速发展，投资性居住权的需求不断扩大，法人和非法人组织也应当享有相对应的居住权。［9］市场经济中，企业作为重要组成部分，被赋予居住权对于企业的发展以及社会经济的发展，调动市场活力都有重要作用。还应注意，笔者所指的企业所享有的居住权并不是和自然人所享有的居住权完全一样，对于企业所享有的居住权应做出一定的限制，社会性居住权是为了满足人们基本住房需求，而投资性居住权更多的是为了经济的发展，因此要予以区分。在保障社会性居住权的前提下，有序推进投资性居住权的发展，并明确不同场合下居住权的主体范围和主体限制。更好地促进投资性居住权成为社会经济投资的有效手段。［10］

（三）填补居住权人的权利和义务

居住权的实现直接影响到双方当事人的利益分配，双方的权利义务规定通过居住权合同来约束，如果双方在签订居住权合同时没有约定清楚权利与义务内容，不免会产生争议，因此，需要填补权利与义务的内容，通过具体的法律规则来解决双方因权利义务不明而产生的纠纷。

对居住权人权利义务的填补可以从几方面考虑：首先，居住权人所享有的权利不仅包括《民法典》规定的对他人的住宅享有的占有使用的用益物权，还应包括住址上面的附属设备。但应当注意，住宅的附属设施以是否会影响到居住权人正常生活为标准，只有影响到正常生活才可以享有对房屋附属设施的权利；其次，可以考虑为房屋的部分区域单独设定居住权，居住权人只能对该部分享有居住权；再次，居住权人在享有权利的同时，必须履行相应的义务，妥善使用并维护房屋。具体的义务类型，不仅需要在居住权合同中明确，法律也应予以明示；最后，居住权人对房屋的改良装修问题。居住权人对房屋进行改良必须经过房屋所有权人的同意，未经同意的，不能向所有权人主张装修改良费用，对于房屋因装修改良而升值的部分，居住权人也无权主张，对于房屋所有权人要求居住权人恢复房屋原状的，居住权人也应全力配合。

（四）丰富居住权消灭情形

《民法典》第三百七十条规定了居住权的消灭情形，居住权届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。除了上述这两种情形还应包括，当居住权人违反居住权合同的约定，滥用居住权，违反合同义务，或者因不当行使居住权而严重危害到所有权人利益的，居住权也会因此而消灭。如果居住权的客体房屋不存在，但有替代房屋的情况下，居住权人也可以针对该替代房屋主张居住权，这样才能更好地体现出《民法典》设立居住权为保障弱者住房权益的目的。

四、结论

居住权制度是《民法典》中的制度创新，为实现住有所居的新时代住房制度改革目标提供了坚实的法制保障。［11］我们应当看到，居住权制度的规定，不仅体现了社会保障体系的完善，更好地保护弱者在社会中的生存空间，还有利于促进经济的发展。居住权的设立其积极作用远不止此，但我们仍要看到，其还有不足之处，需要不断地去完善充实，以全面实现居住权的价值，为人民谋福利。