论我国居住权制度的不足与完善

努尔阿米乃姆·亚森

（新疆师范大学政法学院 新疆乌鲁木齐 830000）

随着社会的发展，有关养老住房和离婚诉讼案件中无住所一方的居住问题等一系列问题不断出现，人们意识到了居住权设立居住权制度的重要性。《民法典》物权编中设立的居住权制度适应新时代的需求，有利促进社会发展，但作为我国的新制度存在一些问题并需要采取相应的改善措施。[1]

一、居住权制度概述

（一）居住权的含义

《民法典》颁布以后，物权编中新增的居住权变成了法学界和公民关注的热点问题。根据我国民法典，所谓居住权是指自然人在非自己所有的住宅的全部或一部分所享有使用、占有的权利。目前在我国设立居住权的主体只能是自然人，法人或者其他组织不能设立居住权。在我国设立居住权是为了将住宅所有权在居住权人和所有人之间进行分配，使满足他们各自的需求，一方面可以消除社会中弱势群体对住房问题的担忧，另一方面可以保障普通公民不断增加的物质需求。值得注意的是，目前在我国法律法规中只规定了两种房屋的利用方式“房屋租赁权”与“所有权”。居住权与“房屋租赁权”“所有权”相比，其中居住权的稳定性与灵活性最强。通过这个制度自然人得到对房屋自由处分的权利，能够有效解决“房屋所有权”和“租赁期”未能充分解决的问题，符合最佳程度上发挥房屋的效用。[2]

（二）居住权的特点

居住权作为一种新制度，它不同于租赁权、借用权，具有以下特点：

1.居住权客体的具体性

居住权的客体是自然人在他人所有的房屋上，也就是说居住权是设立在非自己所有的房屋之上，是针对房屋而设立的，其目的是为了满足居住权人对房屋的居住使用和生活需要。

2.居住权的无偿性

根据我国现行《民法典》物权编的规定自然人设立居住权原则上无偿的，是自然人无偿取得居住权，这是租赁权与居住权的区别。居住权的法律性质决定了其应当是无偿的民事法律行为。

3.居住权具有专属性，不可转让性

我国民法典明确规定居住权只能是设立居住权的自然人专享的权利，不能把房屋随意转让给别人以及被他人继承，各方在设立居住权合同时未约定的，不能把房屋擅自出租给别人。[3]

（三）居住权的意义

我国《民法典》新增的居住权制度在我国法律体系中具有重大的意义，主要表现在以下几个方面：

1.居住权制度是实现房屋使用价值的最佳途径之一

居住权制度的适用一方面有利于保障弱势群体的居住需要、实现社会和谐稳定发展，另一方面有利于落实住房保障制度政策，将居住权作为财产利用多样化的方式之一，可以使当事人用更多的方式利用房屋，亦有利于有效保护并兼顾到各方当事人的利益，并更加满足人们追求有利保障的需求。[4]

2.居住权制度是符合党的加快建立多主体供应、多渠道保障住房制度的要求

居住权作为新增设的一项用益物权，将会完善住房保障体系，满足人民群众稳定的生活居住需求。我国目前现有的住房制度体系，除市场化商品房外，还有经济适用住房、廉租房、公租房等保障性住房，但很多贫困群体依然有很强烈的住房需求，住房租赁虽可以满足社会各界租房人士的需求，但租赁关系稳定性不够高。居住权的设立，将填补现有住房体系中存在的缺陷，并更好地保护居住权人的利益。

3.居住权制度弥补了有关居住权法律规定的不足

在我国《民法典》中新增的居住权制度的内涵丰富，它明确回答了对居住权人享有哪些权利、当事人应该以什么形式设立居住权、居住权合同包括哪些因素、居住权在哪些情境下消灭等一系列问题，这有利于弥补有关居住权制度中存在的一些问题，并为法院有效解决居住权纠纷提供了法律保障。[5]

二、居住权的内容

（一）居住权的权利主体

对于居住权的受益主体在我国2002年的《物权法》（草案）（征求意见稿）、2005年公布的《中华人民共和国物权法（草案）》、2018年8月《民法典》物权编（草案）和新编纂的《民法典》中均无明确规定。居住权的主体是根据法律规定或者约定享有和占有他人房屋的人。居住权的权利主体和利益主体是分开的，在权利主体之外还有利益主体。如果只规定权利主体，未对利益主体作出规定，不利于保障居住权人合法利益。如果是规定居住权的权利主体只有居住权人一个人，居住权主体的范围过窄，存在一定的立法不足。所以要允许居住权人的家庭成员和亲戚一起生活，允许居住权人的家庭成员居住在他方的房屋内，允许居住权人的家人享用居住权人的权利。居住权人可以跟他的家庭成员或者亲戚共同居住，但是其家庭成员和亲戚是利益主体，而不属于居住权主体。如果约定的居住期限届满或者居住权人死亡，居住权人的居住权消灭的同时，他的家庭成员或者亲戚也不能继续享受或者继承居住权。我国对于居住权主体的规定，要充分考虑我国各方面的因素，要符合现在的基本国情，探索出一项有中国特色的居住权制度。

1.居住权人的权利

居住权人在取得居住权后，即可以对住宅行使相关的权利，具体表现在如下几个方面：

（1）合理使用住宅的权利。根据《民法典》物权编的有关规定，居住权人对房屋只享有占有、使用的权利，因为居住权是为满足居住权人的生活居住需要而设立的用益物权。本文所指的合理使用是居住权人使用房屋只限于个人生活需要，出于其他目的，居住权人不得使用住宅。当然，如出于职业的需求，在满足生活居住的前提下，居住权人可以利用住宅从事不违背生活居住需要的活动。其次，居住权人有权使用住宅内的生活设施。居住权虽然以住宅的居住为目的，但居住权的目的并不仅仅限于“住”，还包括其他生活需求。最后，居住权人对住宅的使用权不因住宅所有权人的变更而受影响。尽管所有权人转让、出卖或赠与住宅，但对居住权丝毫没有影响，居住权人依然有权继续使用该住宅。

（2）允许他人同住的权利。居住权人有权允许与其他人在住宅中居住。当然，这里的其他人并非是无限制的只限于与居住权人有亲密关系的人。同住人的范围限于家庭成员，即配偶、子女和其他共同生活的近亲属，还有为居住权人提供生活服务的人员，如保姆等。

2.居住权人的义务

居住权人享有居住权的同时，也应当承担相应的义务。这样不仅可以维护所有权人的合法权益，还可以一定程度上限制居住权人滥用住宅的行为。居住权人的义务具体表现在以下几个方面：

（1）妥善管理住宅的义务。居住权人对他人所有的住宅进行占有、使用的权利，与此同时居住权人就有妥善管理住宅的义务。居住权人必须按照合同的约定合理并善意地使用住宅，维持住宅的原有用途，不得改变房屋的结构。如果确有必要改变房屋的用途，必须通过房屋所有人的同意，不得擅自改变。此外，出租住宅和转让居住权之前，必须争取房屋所有人的意见，不能单独决定。

（2）住宅的维修义务。为了保持住宅在符合约定用途，居住权人在占有、使用他人所有的住宅期间有维修住宅的义务。居住权人根据不同情况，对住宅进行修理义务。使用之前住宅就有损害的，居住权人可以自行修理，修理费用可以让所有权人支付。如果居住权人对房屋的一部分享有使用、占有的权利，那么只对那一部分承担维修的义务。

三、我国居住权制度的不足

（一）居住权的物权属性未充分体现

我国的居住权制度很大程度上受到人役权的影响和制约，却忽略了其物权属性。这影响居住权的使用范围，也无法满足社会需求。我国《民法典》物权编中规定居住权不可以转让、继承，这不利于居住权人的利益。作为居住权客体的房屋不能转让是大大降低了房屋的使用价值，不利于居住权交易的顺利进行。目前日益上涨的房价已经超出了部分普通公民购买的能力范围，不能转让居住权一定程度上限制了缓解人民对房屋的迫切需求。而且也不符合我国十九大报告提出的《加快建立多主体供应、多渠道保障住房制度的要求》。[6]

（二）对居住权人的优先购买权没有明确规定

我国《民法典》物权编对居住权人的具体权利、设立居住权的形式、居住权合同的因素、居住权生效形式、居住权的限制内容、居住权消灭情形等进行了详细的规定，但居住权人的优先购买权未明确规定。房屋所有权的变动对居住权人的利益有一定的影响，为了更好地保障居住权人的权益应该允许居住权人享有优先购买权。[7]

（三）设立居住权以无偿为原则是不宜的

居住权作为一种民事权利，当事人应该充分发挥自己的意思自治。我国《民法典》物权编规定的居住权无偿设立为原则，有偿设立为例外，在某种程度上阻碍了当事人自由行使民事权利。当事人设立居住权合同时，应该根据自己的自由意志，既可以有偿设立居住权，也可以无偿设立居住权。对于这个问题王利明教授的看法是，自然人只能无偿设立居住权是不太合理的。他认为原则上设立居住权限定为无偿是不太适合我国法律的目的。无偿方式设立居住权是不利于有效发挥居住权的基本作用。为了充分发挥该制度的基本作用，应该允许双方各自自由选择设立居住权的方式。将居住权的设立方式限于无偿，也难以满足现实需要[7]。笔者认为，以无偿设立居住权为原则一定程度上影响所有权人的自主利用房屋的权利，无法充分发挥自己的意思自治。

四、我国居住权制度的完善

（一）高度重视居住权的物权属性

从我国的司法实践中就可以看出来，我国的居住权制度主要使用在婚姻家庭及养老问题等方面。这说明我国居住权制度的人役权属性一直处于优势地位，物权属性却未充分展现。为了扩大居住权的使用范围和满足社会需求，应当充分体现居住权本身的物权属性。居住权具有较强的财产属性，应该赋予居住权人利用房屋的权利。具有物权属性的居住权应当可以转让、继承，并且权利人从中获取利益。笔者认为，设立房屋居住权的双方当事人可以协商决定能否转让或者继承居住权，这是在民事活动中当事人意思自治的充分体现。双方当事人在订立居住权合同时，在合同内容上写入能否转让或者继承。

（二）《民法典》应使设立居住权的自然人享有优先购买权

在我国双方当事人订立租凭合同，租凭期限届满后承租人享有优先购买权。出租人把房屋出卖或者转让给别人之前，在合理期限内必须知晓承租人。既然法律让承租人都享有了优先购买权，设立居住权的自然人也应该享有此项权利。其实法律赋予居住人优先购买权是等于保护其基本人权。归根结底，我国新增的居住权也是属于公民的基本人权。房屋所有人把房屋转让或者出卖会影响居住权人的正常生活，也会一定程度上影响社会稳定与和谐发展。在日常生活中，在大部分情况下设立居住权人之间均有亲密的关系，并且随着居住权人享有和占有房屋期间的时长，居住权人对房屋产生情感。因此，居住权期限届满后，所有权人应当将房屋的所有权向第三人转移前通知居住权人。优先购买权的赋予不仅对人民的生活带来便利，还可以也减轻房屋纠纷事件，符合建设和谐社会理念。因此，让居住权人在房屋转让或者出售时享有优先购买权，符合我国的立法目的，也符合宪法的保障基本人权原则。

（三）设立居住权是否无偿应当由双方当事人自行决定

居住权作为一种民事权利，当事人应当充分发挥自己的意思自治。王利明教授认为设立居住权的方式规定为无偿，是值得讨论的。他认为民法典有必要对这个问题从以下两方面入手：第一是允许自然人设立居住权可以是有偿，也可以是无偿，即删除有关严格限定为无偿设立居住权的规则。第二是在不删除该规则的前提下，可通过允许特别约定的方式来变通这个规则。将居住权设为有偿或者无偿各有利弊，双方当事人应当根据自己的具体情况来商量决定。设立居住权时房屋所有人无偿设立居住权的，应当在居住权合同上明确阐明。

五、结束语

《民法典》物权编中新增的居住权制度，符合我国的基本国情，有效缓解我国近年来日益增长的公民物质需求。居住权制度写入《民法典》意味着我国法律体系随着时代的发展不断完善，进一步接近依法治国的目标。通过居住权制度能够如愿以偿地解决“住有所居”问题，为公民实现保护自己的居住权提供有效的途径。居住权制度不仅满足人民对美好生活的追求，并有利于增强公民的法律意识、培养法律信仰。