《民法典》居住权制度研究

李国平 张玉晶

1.中共长春市委党校，吉林 长春 130000；2.中共吉林省委党校，吉林 长春 130012

一、居住权的概述

（一）居住权的界定

1.居住权的内涵

居住权一词最早起源于罗马法，在罗马法中将居住权与用益权、使用权并列为人役权的三种形式。居住权作为人役权的一种，是为特定人的利益而设定的役权，设立初衷是为解决当时无夫权婚姻中妻子与被解放奴隶的居住问题。受罗马法影响，德国、法国①据《德国民法典》第一千零九十三条规定，排除所有权人将建筑物或者建筑物的一部分作为住房使用的权利，也可以作为限制的人役权加以设定；权利人有权在住房中接纳其家属以及与其地位相当的服务和护理人员。《法国民法典》第六百三十二条至六百三十四条规定，对房屋享有居住权的人，得与其家庭成员在该房屋内居住，即使在给予此项居住权利时其本人尚未结婚亦同；居住权仅以享有此项权利的人与其家庭成员居住所需为限；居住权既不得让与，亦不得出租。等大陆法系国家也都设立居住权制度。

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）将居住权定性为一种新类型的用益物权，是指因居住的目的而对他人所有的房屋享有占有、使用的权利。

2.居住权的特点

第一，我国居住权是一种用益物权。居住权人可出于居住需求，对房屋行使占有和使用的权利，这也是居住权不可被普通租赁替代的原因之一。租赁产生的是债权关系，具有不稳定性，根据合同相对性原则，承租人仅可对出租人主张权利，但是不具有对抗第三人的效力。但居住权产生的是物权关系，物权的特征是对世性，经登记设立的居住权可以具有对抗第三人的效力。

第二，居住权的主体是特定公民。居住权的起源同身份关系紧密联系，在司法实践中，由于居住权具有另一个无偿性的特征，所以房屋所有权人不会无缘无故在自己所有的房屋上为不相干的主体设定居住权。

第三，居住权期限的长期性。居住权的设立就是为了解决特定群体的住房困境，使特定群体的居住处于长期稳定的状态，实现“居有其屋”的目标。因此《民法典》规定居住权的消灭事由仅为到期或者权利人死亡。

第四，居住权具有不可转让性。居住权具有人身依附性，不可转让，不可继承。居住权的设立是为了解决居住权人自身的居住问题，是法律和房屋所有权人，对居住困难人的帮扶和救助的一种体现形式，因此，各国都不允许居住权人转让居住权②《瑞士民法典》第七百七十六条第二款规定：“居住权不得让与和继承。”《德国民法典》第一千零九十二条第一款规定：“限制人役权不得让与。役权之行使，仅经许可，始得让与他人。”《法国民法典》第六百三十四条、《意大利民法典》第一千零二十四条均规定除当事人另有约定外，不允许出租所涉房屋。，更不允许因转让居住权而有获益现象存在。

第五，居住权的设定通常是无偿的。居住权以满足特定人群的居住需求而设立，多数表现为是一方为另一方提供优惠，在我国享有居住权不需要支付房屋所有人任何费用，带有帮扶性质。

（二）居住权的分类

1.法定居住权与意定居住权

根据设立方式的不同，可以将居住权分为法定居住权与意定居住权。

法定居住权是指基于法律规定取得居住权，司法机关可以直接依据法律判定符合条件的个案当事人享有居住权。《民法典》的相关规定均指向意定居住权。意定居住权是指基于意思表示设立居住权，是满足房屋所有权人个人意愿的体现。意定居住权又可以分为基于合同这一双方法律行为而设定的和基于遗嘱这一单方法律行为而设定的。

2.按设立目的不同分为社会性居住权与投资性居住权

根据设立目的不同，可以将居住权分为社会性居住权与投资性居住权。

社会性居住权体现国家制度设计与政策实施，集中于家庭法领域与社会保障领域。我国的居住权制度就被定位为社会性居住权，其特点在于对居住权有着严苛的限制，不得转让、继承。而投资性居住权旨在解决共同出资建房的问题，出资人以投资为目的取得房屋的所有权，由以居住为目的的共建人取得房屋的居住权。我国并未规定投资性居住权，但此类居住权更能凸显该制度的财产价值，可以有偿设立，不限制该类居住权的转让、继承，可以对居住权进行合理用益。

二、《民法典》中的居住权制度

（一）居住权制度的价值

1.居住权强调对弱者的保护

我国《宪法》明确赋予公民享有的权利类型，其中有从国家和社会获得物质帮助的权利规定。地方政府提供政策支持建立的廉租房、公租房等，就是国家面向低收入群体的保障性住房，这是《宪法》在公法领域的体现。《民法典》新增的居住权制度是《宪法》精神在私法领域中的体现，体现了对弱者的保护。法律明确规定当事人可以通过意思自治的方式订立居住权，能够弥补公法对弱势群体居住权保护的不足，也能有效做到居住权在公私法领域的衔接与适用。

2.充分发挥房屋的使用价值

物的稀缺性是物权产生的必要条件，房屋资源更是如此。我国目前正处于经济转型期，强调对产权的保护与调控。面对居高不下的房产价格，尽管出台了一些相应的政策与规制办法，但是依旧无法完全满足公民的居住需要，使得房屋的使用价值大打折扣。为了弥补社会保障住房体系的不完善，和人口老龄化进程急剧发展的紧迫局势，通过对房屋设立居住权的方式有利于实现房屋的高效利用，实现物从“占有时代”向“利用时代”的转变。《民法典》的规定为房屋的利用提供了制度保障，使人们在住房使用过程中追求居住利益有法可依。

（二）现存问题

1.现有居住权类型单一

《民法典》将居住权的设立方式限定在按照合同约定设立以及以遗嘱方式设立两种，这种制度设计忽视了法定居住权以及在司法实践中法院通过判决为个案当事人设定居住权的情形，对实践中的设立需求回应不足。例如，离婚诉讼双方感情破裂往往做不到通过正常沟通达成居住权合同，不规定法定方式设立居住权不便于司法机关适用相关规定为个案中面临居住困难的当事人设立居住权。

2.居住权主体范围模糊不清

居住权具有典型的人身依附性，不可转让、不可继承。但是居住权主体范围应如何界定法律并没有明确规定，所以就会出现以下几个问题：第一，非自然人是否可以成为居住权的主体；第二，居住权的受益人是否可以包括居住权人的亲属等关系密切的人。权利主体作为居住权制度构成的必备要素，规定如此模糊会影响居住权的社会效益的发挥，使居住权制度成为空中楼阁。

3.未规定居住权人的权利与义务

《民法典》规定了双方订立居住权合同所必备的要件，但是没有在合同内容中规定居住权人的具体权利和义务，这会使得房屋所有人与居住权人之间存在部分权利义务的重叠，现有的居住权制度没有相关规定可能会影响居住权效力的实现。由于《民法典》没有建立完整的人役权制度，就无法通过准用益权的规定来确定居住权人的权利和义务。明确居住权人的权利义务内容可以保障房屋所有权人的权益，督促居住权人履行应尽义务。

4.居住权消灭事由不全面

现有居住权消灭事由仅规定了居住权人死亡与期限届满两种，该规定过于简单。司法实践中，存在各种各样的原因会导致房屋所有权人无法与居住权人继续履行居住权合同，目前法律规定的这两点居住权消灭事由并未准确囊括所有情形，也未采取概括方式进行立法表达，如果仅规定这两点居住权消灭事由很可能会造成房屋所有权人利益的损害。

三、居住权制度的建构与完善

（一）增设法定居住权与投资性居住权

法定居住权可以将家庭生活中允许享有居住权的情况法律化，以便更好地保护当事人的基本生活需要。比如父母是未成年子女的法定监护人和房屋的所有权人，未成年子女对父母所有的该房屋享有法定居住权。另外，在父母居住有困难时，为弘扬养老育幼的良好社会风气，应当赋予父母对成年子女的房屋享有法定的居住权；父母出资为子女购买房屋后，自己面临居住困难时，应当通过立法赋予父母在该房屋中居住的权利；以及离婚后，一方确有居住困难问题的，可以向另一方主张居住权。

一刀切地禁止居住权的流转会影响房屋的使用效率，因此《民法典》应当适当引入投资性居住权，保障房屋所有权人财产收益的最大化，实现财产流转的自由。

（二）明确居住权的主体范围

1.居住权的主体范围应当限定在与房屋所有权人有身份关系的人

我国居住权无偿性的特征决定了居住权制度只能限定在有特殊身份关系的人之间实施，否则为不相干的人设立居住权无法排除双方居住权的设立是否存在恶意串通或者房屋所有权人是否通过设立居住权进行营利。

但对于身份关系需要进行扩张解释，身份关系不仅限于亲属关系，只要设立人与居住权人之间具有相应的与身份属性有关的关联即可。例如，司法实践中常有发生的便是老人晚年子女未能在身旁照顾，而是将老人推给保姆照顾，老人留下遗嘱，在他死后为保姆设立对该房屋的居住权。保姆因照看老人，与老人形成事实上的身份关系，从而取得居住权的主体资格。

2.将居住权的受益主体扩至与居住权人共同生活的人

居住权的设立是为了缓解特定群体的居住困境，在设立居住权之前，居住权人可能已经拥有完整的家庭或者在设立居住权以后，居住权人已组建家庭，不能因为帮扶、救助性质的居住权的设立导致居住权人家庭的破裂，这种结果违背居住权的立法初衷。因此，应当将居住权的主体扩张至与居住权人共同生活的人。但他们获得的是居住权产生的间接利益，因此，一旦居住权归于消灭，共同居住人的利益也归于消灭。

（三）确定居住权人的权利与义务

1.居住权人的权利

《民法典》明确居住权人对他人的房屋依法享有占有、使用的权益。因此，第一，居住权人有权依照合同约定或依照遗嘱要求房屋所有权人向其交付房屋，所有权人交付房屋是居住权人占有房屋的前提。第二，居住权的物权属性决定了在居住权受到妨害时，居住权人可以向妨害人主张权利进行救济，从而维护合法的居住权益。第三，居住权人出于居住需要，可以在不改变房屋结构和用途的前提下，对房屋进行适当必要性的改良和修缮。第四，为维持居住的稳定性，《民法典》应当赋予居住权人对所居住的房屋在同等条件下享有优先购买权。

2.居住权人的义务

居住权与租赁有着相似的特点，都是在他人的房屋中居住，因此，对于居住权人的义务应当与租赁关系中承租人的义务相似。第一，居住权人应当在不改变房屋性质的条件下对房屋进行合理使用，保证房屋的完好。第二，居住权人应当承担在其居住期间房屋产生的正常开销，例如水费、电费、煤气费、物业费等日常生活费用。第三，在居住权期限届满或者居住权消灭的其他情形出现时，居住权人应当返还居住的房屋，居住权人的共同居住人也不得继续在该房屋中居住。如果居住权因居住权人死亡而归于消灭，居住权人的继承人负担返还义务。

（四）完善居住权的消灭事由

除《民法典》已经规定的事由外，还应当完善居住权的消灭事由：第一，居住权因所有权与居住权混同而消灭。在居住权存续期限内，居住权人购置该房屋而使居住权人与房屋所有权人归于一人，此时居住权将因权利混同而消灭。第二，居住权人放弃居住权的，居住权归于消灭。第三，居住权以合同的形式订立，因此对于合同编中关于合同解除的规定也适用于居住权合同解除。居住权合同解除的，居住权归于消灭。第四，居住权合同无效或被撤销，居住权消灭。第五，房屋灭失属于居住权构成要件的欠缺，也将成为居住权消灭的事由。

四、结语

我国居住权制度的设立经历了一波三折，最终在《民法典》中被确认。为了充分利用现有的房屋资源解决特定群体的住房、养老等问题，使居住权制度的规定行之有效，完善《民法典》居住权制度具有紧迫的必要性，使其为制度目的的实现提供必要的保障。