论房地产企业资金管理问题及对策

葛伟松

摘 要：房地产行业对资金的需求量逐渐加大，但现阶段房地产行业发展进入困境，主要表现为融资困难，为打破这一困境，房地产企业要从思想上转变认知，明确资金管理的作用和价值，为促使企业资金管理提效，房地产企业要有效化解融资难题，实现资金盘活。企业要优化财务结构，确保内部资金的相对充足，以此降低房地产企业在实际经营管理过程中的运营风险和财务风险。为达成这一目标，房地产企业需要从筹资管理、投资管理、营运资金管理、资金管理意识、资金管理制度等五个方面来做好对问题和应对策略的考虑，帮助企业规避风险，提升资金管理质量和效率。因此本文以房地产企业为分析对象，侧重剖析资金管理问题，考虑如何解决资金管理难题，提升资金管理效能，助力房地产企业稳健、高质量发展，从而为企业管理模式优化提纲提供参照。

关键词：房地产；资金管理；投资管理

随着2021年底恒大打响了爆雷的第一枪，到整个2022年几十家头部房企前赴后继地沦陷，房地产企业面临的发展环境呈现出相对恶劣的态势。在这一现实情况的影响下，我国各个地区都在对房地产行业进行调整，因此房地产企业需要做好对自身经营、发展状态的稳定，只有这样才能更好地保证企业在激烈的发展环境中生存下来，避免被市场淘汰。为此，房地产企业要树立科学化、精细化资金管理理念，转变以往的轻资金管理思想，强化资金管控，并将资金管理工作融入到房地产企业内部各项经营管理活动中，以实现对内部资金使用效益的有效保证。

一、房地产企业资金管理概述

（一）资金管理

资金管理是企业董事会等高层经营者对资金的来去和使用进行规划、控制、监管、考核的一整套工作[1]。通常情况下，房地产企业在各项工作、项目、业务活动中牵涉的资金量较大，因此房地产企业要始终保证企业内部有较为充足的资金储备，以应对复杂的市场环境，这样才能确保在遇到突发状况时能够及时做好对状况的处理，因此在房地产企业中，资金管理工作的作用极为关键，更是需要企业管理层在该方面投入更多的关注。

（二）加强房地产资金管理的重要性

我国的房地产行业在经历了二十多年的高速发展后，现在已逐步迈入了调整的周期中，在“三道红线”“房贷集中度管控”“房住不炒”住宅用地供应“两集中”等行业调控政策下，房企资金压力大幅增加，再加之这几年国内公共卫生环境对经济大环境的冲击，导致房地产企业债务违约的情况频繁发生，仅2022年就有三十多家房地產企业爆雷，其中不乏绿地、融创、旭辉、华夏幸福等龙头企业，究其原因，在整个行业一旦发生风险的时候，过度激进的举债扩张战略，会在一定程度上限制企业的现金流。因而，房企要树立资金精细化管理思想，因为在资金管理工作中任何一项错误的决定都有可能对企业内部资金储备造成严重冲击，进而在企业内部出现财务危机[2]。深入分析我国房地产企业行情，可以将其资金管理，分为维持当前的经营状态、提高企业综合实力两方面。

首先，维护房地产企业经营发展状态。不同于其他方面的工作，资金的管理工作对内部各项工作都存在直接影响，只是由于工作活动对资金需求的差异，其在影响力度上会有所不同。实际上，在房地产企业中资金管理工作已经深入到了各个工作环节中，并且在企业内部占有重要地位。房地产企业的各项工作活动都需要较为充足的资金支持，尤其是房地产企业的项目建设，其牵涉的资金量是非常大的。因此资金管理工作的有效落实，能够通过对该部分资金的合理化管理，为各项工作活动提供相应的资金支持，以减少房地产企业在发展过程中出现问题的情况，合理管控企业经营风险、财务风险，才能维持企业稳定，提高企业市场竞争力，实现企业的可持续发展。

其次，房地产企业既要强化资金流动管理，还要注重做好资金储备管理，为企业综合实力提升夯实基础。在房地产企业中，资金的储备在一定程度上决定了房地产企业的综合实力，充足的资金储备是房地产企业经济实力的代表，保证了房地产企业的抗风险能力。通过资金管理的有效落实，能够始终保证房地产企业的资金储备呈现健康状况，为具体工作项目的预算需求进行统筹规划，确保在实际项目建设过程中，可以借助有力的资金支持，实现对项目完成质量的保障。资金管理问题不容小觑，任何规模的房地产企业都需要做好对该项问题的关注，并确保资金的使用效益，进一步提升自身核心竞争优势，保障企业在市场环境中占据优势有利地位。

二、房地产资金管理面临的困境

（一）筹资管理有待加强

首先，筹资结构单一。房地产企业在筹资工作中使用的筹资方式较为固定，银行贷款仍是企业最为常用的筹资方式。但是由于过于依赖银行贷款，会导致造成风险集中化，一旦银行端的信贷政策或者风险导向发生变化，这对企业将有巨大的不确定性。除了银行贷款以外，还有采取发行债券的方式，但由于发债的要求比较严格，对企业的规模、信用等级、财务状况等都有较高的要求，一般国有企业、上市公司运用较多，大部分房企并不能广泛使用，因此房地产企业通过这一筹资方式获取到的资金也相对有限。而房地产企业也有一定的特殊性，无法申请上市，想要凭借股票筹资来对企业内部资金储备进行有效补充也很难实现，这就导致房地产企业筹资结构始终处于相对单一的状况[3]。

其次，筹资渠道受限。近几年，在国家政策相关要求的影响下，金融机构在信贷方面的业务受到了严格的监管，从“三道红线”开始，房地产企业的有息负债的新增受到了严格的限制，大部分的房企由于资产负债率过高，从而被限制也无法在银行端取得新的贷款，只能依靠一些表外的信托业务、小额贷款机构，甚至员工理财等来偿付之前的债务，其利率更是高达10%—15%，借新还旧恶性循环。房地产企业无法通过信贷机构获取到较为充足的资金，并且在房地产企业后续发展过程中，国家在房地产行业中的政策还有可能再次出现变化，因此房地产企业的筹资工作受到了严重的限制。

（二）投资管理有待加强

房地产企业投资管理方面的问题主要在于投资决策机制的不健全，从而导致投资不合理。在任何类型的投资活动中，决策都是极为关键的影响因素，在房地产投资管理中更是如此。但就目前房地产投资管理工作的实际落实情况来看，虽然有很大一部分房地产企业仍在开展投资活动，但是这部分房地产企业并不具备较强的投资决策能力，尤其是在基础投资分析决策方面存在明显缺陷。例如，决策顺序倒置的情况，具体而言，就是在投资决策机制运行前，房地产企业管理层已经将决策意见进行明确，在机制运行过程中再来对投资进行全面分析，从而导致房地产企业投资决策机制趋于形式化，失去了其原本应当具备的意义，这种投资决策的合理性完全由企业管理层在该方面的能力水平来决定，严重影响了投资决策的实际成效。

（三）营运资金管理有待加强

除开筹资、投资工作，房地产企业对自有资金的合理利用也是房地产企业的重要工作内容，但在当前部分房地产企业中并未实现对自有资金的合理利用，存在销售资金回笼速度较慢、存量资金管理力度不足的问题。

首先，销售资金回笼速度较慢。房地产企业在完成房产销售后，还需要让购房者及时向银行提供相应的材料，在银行获取到完整的材料后才会向房地产企业进行放款。但是有部分购房者存在蓄意拖延的情况，导致房地产企业资金回笼速度较慢。其次，存量资金管理力度不足。房地产企业大多采用项目公司制，一个项目成立一个公司。在这种模式下，房地产企业在开展营运资金管理工作中就容易存在对部分公司的资金管理未进行充分考虑的情况，这就导致最终获取到的数据信息并不完善。

（四）缺乏资金管理观念

要做好资金管理，房企要具备较强的资金管理意识，但就目前房地产企业的实际经营管理状况而言，大多数房地产企业都存在资金管理意识薄弱的情况。部分房企普遍把扩大规模作为优先战略，持续加大杠杆，不计后果地高价拍地，忽略了现金流的安全性，最终导致了大量的爆雷。

在房地产企业资产管理的各項工作活动中都需要有资金管理意识的支持，在当前的房地产企业中有大量的工作活动都未能得到有效落实，以至于在企业内部长期存在资金管理力度相对较低的情况。房地产企业内部各个部门在实际工作中，始终将工作重心放在提升业绩和占领市场上，未从思想层面认识到资金管理在企业经营发展中的核心地位，因而使得管理效果大大降低。

（五）资金管理制度不健全

在房企中，普遍存在资金管理制度不健全的情况，导致房地产企业内部资金管理方面相关工作活动在实际落实过程中存在随意性较强的情况，尤其是在资金管理制度下的资金预算管理制度，其存在的问题极为显著。在这种不完善的资金管理制度下，房地产企业的运营状况受到了严重的限制。

在资金预算管理制度中存在的问题，主要在于未能实现项目建设进度与资金预算的有效结合，从而导致房地产对项目建设过程中各个方面的具体资金消耗了解程度不足，无法全面掌控在当前阶段下实际的资金储备情况，导致项目建设与资金预算出现脱节的情况。在这一问题的影响下，房企的资金管理工作始终浮于表面，无法发挥出其真正的价值[4]。

三、加强房地产企业资金管理的有效对策

（一）加强筹资管理

房地产企业要实现筹资管理力度的提升，同样需要从两个角度来做好考虑，一是对筹资方式的拓展，二是对筹资工作的调整。

首先，拓展房地产企业的筹资方式。虽然我国房地产行业的筹资结构较为单一，但随着我国社会经济的发展和社会主义市场经济体制的不断优化，在当前我国市场环境下的筹资渠道也得到了一定的丰富，比如REITS（房地产投资信托基金）在中国的发展越来越完善，房地产企业需要看到筹资渠道的变化，并结合房地产企业的特点做好考虑，在完善房地产企业筹资结构的同时，并拓展房地产企业的筹资方式。在落实该项工作中，房地产企业同样需要做好对自身经营管理状况、行业发展前景和企业财务结构的考虑，选择更加适合当前状态下房地产企业的筹资方式。以股权投资这种筹资方式为例，房地产需要尽量保证企业资产负债率的合理性，避免在筹资过程中给企业带来不必要的资金风险。此外，房地产企业还需要意识到，国家对房地产行业制定的相关政策仍在定期进行调整，面对这一现实情况，企业需要降低对银行贷款的依赖，采用多样化的筹资方式，让房地产企业内部资金储备始终能够维持在相对健康的状态，防止银行、市场等变化因素，影响房地产企业的正常运转。

其次，协调多方协调，调整房地产筹资计划。既然房地产企业在筹资工作中需要考虑的因素较多，那么房地产企业要想实现对筹资管理力度的提升就需要做好对该部分因素的全面分析。以筹资工作中筹资期限这一要点为例，需要考虑如何保证房地产企业筹资工作的有效落实。在筹资期限的设置上，企业需结合自身资金周转、资金储备等情况，协调筹资期限，避免房地产企业的现金流出现问题。此外，要综合考虑房地产资金需求的具体情况，避免期限设置过长或过短，期限过长会导致资金不足，期限过短会导致大量资金闲置，不利于资金的合理运用，房地产企业也需承担较大的经营压力。

（二）强化资金的投资管理

深入了解投资管理对房地产的重大影响，是强化投资资金管理的重要前提与基础，房地产企业主动做好对投资决策机制的完善，以确保在实际投资工作中能够做到对投资活动合理性的保障，让房地产企业能够在投资活动中获取到更高的经济利益，有效降低投资的风险。要实现对房地产企业投资决策机制的有效完善，就需要针对企业以往投资决策中积累的成功经验和失败教训进行分析，以便做好对投资活动的全面考虑，同时并结合当前我国在投资方面的先进理论、理念，立足于房地产企业的实际经营管理状况建立起更加科学合理的投资决策机制，从而确保投资决策机制与企业现实需求的高度契合[5]。为进一步提升房地产企业在投资活动中相关问题的合理管控，必须要做好对当前“人治”模式的调整，避免出现单纯由企业管理层决定投资决策的情况，做到重视企业内部的意见，进而提升投资活动的合理性。

（三）加强营运资金管理

注重营运资金管理应从资金统筹、资金使用效益等方面入手：

首先，在资金统筹方面，资金整合是“重头戏”，房地产企业需仔细梳理总公司与各个分公司，同时梳理不同项目的资金，并将各个公司的资金管理状况与项目进行一一对应，避免出现有部分公司未能得到充分考虑的情况。通过详细的梳理操作，提高企业内部资金整合效率，为后期营运资金的合理分配与高效管理，奠定基础。其次，在资金使用效益方面。房地产企业需要严格按照发展环境下内部工作活动的“轻重缓急”来提供相应的资金支持，确保企业内部关键工作活动能够得到有效落实，并做好对工作质量的保障，推动实现房地产企业资金使用效益的提升。

（四）强化资金管理意识

房地产企业面对当前严峻的竞争态势，更需要重视自身资金管理工作的有效落实，确保企业内部始终拥有较为充足的资金，夯实资金基础，可以在一定程度上提升企业在面对风险时的抵御能力，提升资金管理效果和水平。

为达到最优质的资金强化效果，房地产企业不仅要强化员工管理意识，还需构建良好的资金管理环境，以确保该项工作的顺利实施。首先，为管理层树立正确的资金管理意识，重视资金管理的落实过程，管理层思想观念的调整，会直接影响到下属员工的思想意识。资金管理意识层层渗透，能够将节约思想企业全员贯彻到日常业务活動中，更好地保证资金管理成效。其次，资金管理人员积极做好内部宣传工作，为企业内部工作人员树立起对资金管理的正确理解，保证内部工作人员在实际工作中提供的支持具有更好的效果。

（五）完善资金管理制度

对于房企而言，建立健全资金管理制度体系，应从筹集资金，项目支出到回款编制可行的方案等各个工作环节进行全面考虑，并将制度完全融入到企业经营管理当中。同时，还需要做好人员安排，主要针对企业资金管理制度的落实情况和在落实过程中存在的问题进行分析、优化，推动实现企业资金管理制度与房地产企业现实需求的高度契合。

在资金预算管理制度方面，应做好对当前企业实际运营状况的考虑，以及在当前时代背景下，房地产行业发展前景的分析，立足于现实，建立起更加全面的资金预算管理制度，以保证制度能够适应房地产企业后续发展的需求。针对当前房地产企业现行制度下，诸多资金管理环节进行优化改进，如现金、存货、负债、应收账款等的管理，能够有效提升了企业对资金储备的管理能力[6]。

结束语

综上所述，资金对于企业的发展有着极为关键的作用，会直接影响到企业各项工作活动落实，房地产企业更是如此。但在当前阶段下，我国房地产行业相关政策不断收紧，房地产企业为了能够在这种环境下始终做好对自身经营发展状态的保证，各大企业都在追求自身综合实力的提升，导致房地产市场的竞争力度进一步提升，因此房地产企业需要在资金管理方面投入更多的关注，助力实现企业综合实力的提升。

参考文献：

[1]卢雨艳.新形势下房地产企业资金链管理研究[J].投资与合作，2023（1）：154-156.

[2]王羽.企业资金管理中应收账款的会计风险与管理措施[J].财会学习，2022（32）：91-93.

[3]许玲琍.企业资金管理内部控制及风险防范措施[J].财经界，2022（32）：66-68.

[4]成琦瑭.中小企业的资金风险和预算管理[J].今日财富（中国知识产权），2022（11）：31-33.

[5]林冬英.房地产企业财务资金管理中的问题及解决方法探讨[J].中国中小企业，2022（9）：224-226.

[6]陈红辉.关于房地产企业资金集中管理几个重点问题的研究[J].财会学习，2022（20）：128-131.

（作者单位：上海临港新片区投资控股（集团）有限公司）