关于房地产是支柱产业的辨析

士恒+黎思远

[摘 要]文章对房地产作为经济支柱产业的流行观点提出了质疑和反驳。文章指出，带动上、下游几十个关联行业发展的是建筑业，而不是房地产业。房地产业的获利基于对土地空间价值的过度利用，而提高容积率对城市生活造成了一系列不利的影响。

[关键词]房地产；支柱产业；容积率；能耗

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.33.081

1 房地产并非经济支柱产业

房地产是经济支柱产业，带动了上、下游几十个关联行业的发展，不仅关系到数千万人的就业，而且是利税大户。其实，这种说法记错了账。真正带动经济产业的是建筑业，也就是房屋设计、建造，而非投机套利的房地产业。建筑业和房地产业的关系如同车与车位、公路与收费站的关系：在一些发达地区，车位贵于车早已是常态，这造成了车位创造财富的幻觉；明明是公路带动经济，但收费站却是利润载体，因此容易形成“收费公路拉动经济”的假象，以至于发展到高速路超期收费，甚至只顾乱收费而不愿修路。

2 房地产业的套利来源及其不利影响

土地空间价值是房地产开发的套利对象，“容积率”是开发的核心指标。开发中伴随大量重复建设，房屋建了拆、拆了建，20世纪80年代拆20世纪70年代以前的房子，现在开始拆20世纪90年代的房子，拆建之间是普遍“容积率”的提高。

以节约土地为名，行占空间之实，“节约集约用地”的概念等同于提高容积率，甚至想当然地出现了“提高容积率节能省地”等怪论。房地产开发中建设高楼节约自己的占地面积，却赚取公共的空间资源，逼迫公共财政被动埋单进行重复建设，还美其名曰“集约省地”。从发展的角度看，建设高楼实际是用能源消耗获得对垂直空间的利用，鼓励高楼和高容积率意味着更多的高能耗、高污染，与节约根本无关。

作为发展中国家，我们有条件借鉴发达国家城市发展中的成功经验和问题，选择适宜的、可持续发展的城市发展方式。我国的制造业事实上重复了发达国家“先污染，后治理”的老路，如果城市建设也过于追求“集约省地”，走先拥堵后疏通、基础设施被迫重复建设的老路，就太没有意义了。当前虽然很多城市以“宜居”为口号，但在实际操作中却不顾自身承载力大肆进行高强度开发建设，透支着城市资源。

城市的高密度、高容积率意味着承载密集的人口，也意味着更多的能耗。城市空间狭窄、空气流通不畅造成空气污染；人口密集过大、机动车过多，造成大量噪声污染；热岛效应是“水泥森林”带给城市的异常小气候；地面沉降是深挖局部地基、超采地下水的恶果；“9·11”和SARS后，高层建筑的消防和卫生安全受到了普遍质疑。2009年元宵之夜央视配楼的大火，再次暴露了高楼大厦的脆弱和救助难度；加上由于楼盘密集开发，人为制造出交通拥挤而导致的汽车尾气超量排放，房地产业竟是如此高能耗、高污染的“支柱”。

广义地说，每座建筑都是微型工厂，只要使用，就会日夜排放污染物。据统计，建筑能耗占人类生活总能耗的40%，碳排放占总量的50%。体量大的建筑，能源需要长途输送；空间进深过大，即使白天也需要人工照明，单位能耗要比中小型建筑高3～5倍不等。高楼和电梯是工业文明的象征，也是人类掠夺自然、榨取空间资源的极致。人流和物流垂直移动相比水平移动会耗费更多能量，高层和超高层建筑要比占用同等空间容积的中低层建筑更耗能，实际上正是以更多的能耗换取空间的使用。正是高楼大厦带来的这种无谓的垂直移动耗费了大量能源。高楼大厦结构上既不“节能”，也无所谓“省地”，而不过是为了“套利”。只要制度性的“容积率陷阱”还存在，开发商就会毫不犹豫地在利益与真正的“节能”之间选择前者。

一些地方政府把房地产开发当摇钱树、聚宝盆，却从不去考虑房地产的利润来源。从本质上讲，毫无技术含量的房地产开发环节跟伐木、采矿类似，其特征都是专注于存量资源价值的获取。区别仅在于伐木采矿得到的是有形的森林矿产资源价值，而房地产开发获得的是无形的空间资源价值。离开自然资源和政府持续投资形成的人工资源这两大优势，房地产开发并不存在暴利。

如果房地产属于“支柱产业”，那么烟草、采矿这些行业毫不逊色，它们同样拉动了若干行业，同样是利税大户，甚至受某些地方保护的制假、盗版等黑色产业也算。但是，全世界没有一个国家靠采矿、烟草、制假成为大国，同样，没有一个大国家靠开发房地产“崛起”。说到底，这些行业都是被动的价值转移型行业，只能凭借制度漏洞掠夺财富、滋生腐败，并加重环境压力和过度消耗资源，根本不具备可持续性。

不仅如此，房地产“掠夺财富”的示范效应还在侵蚀我国真正的竞争力和创造力。它通过隐蔽的方式将社会财富转移到少数人手中，并以高税收面目示人，实质上成了经济的兴奋剂。现阶段房地产的非正常暴利冲击着正常的经济生态，其实是在鼓励不劳而获和投机取巧，以至于很多企业家进入房地产行业后便再也不想从事别的行业，越来越多的个人也以炒房作为生活追求。国内上市公司超过一半都涉足房地产行业，甚至连象征着民族科技和制造业旗帜的联想、海尔都组建了专门的房地产公司。

从消费角度看，高额的房地产消费给工薪阶层造成了沉重的负担，使他们被迫成为“房奴”，而在现行体制下房产“只涨不跌”的长期预期又吸引人们被动投机、欲罢不能。住房支出极大地挤占了人们的其他正常消费支出、透支着未来收入，一些城市过高的住房成本已经开始对优秀人才形成挤出效应。长此以往，靠房地产投机为“支柱”的经济体系必定无法实现可持续性，而这也必将削弱我国在国际舞台上的竞争力。

3 结 论

综上所述，带动经济产业发展的是实际从事房屋设计与建造的建筑业，而非通过过度利用土地空间价值、提高容积率的房地产业。房地产业并非经济支柱产业。现阶段房地产的非正常暴利冲击着正常的经济生态，对城市生活造成了一系列不利的影响，进而不利于我国竞争力和创造力的提高。

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