基于房地产企业税务风险管理强化路径思考研究

袁鹤瑞

摘要：税务风险影响着一个房地产企业的经营过程及管理控制，如果没有合理控制税务风险，会影响房地产企业的战略目标，还会导致巨大的经济损失。新时代市场发展环境下，一个房地产企业要大力关注税务风险的防范及其管控，运用专业科学的对策，不断增强税务风险防范管控能力，科学应对税务风险，确保房地产企业高质量可持续的发展。

关键词：房地产企业；税务风险；路径

一、房地产企业税收风险概述

（一）类型

从不同的角度看，税收风险有不同分类。根据税收风险产生的原因，税收风险可以分为主观风险和客观风险。主观风险是企业自身原因和风险管理意识差导致的风险。例如，税务风险没有融入日常经营管理中，或企业内部没有专业的税务人才，很难进行有效的税务风险防范和管理。客观风险主要包括税收机制的立法和执法风险、合作伙伴和客户风险。

（二）特点

第一，主观性。从涉税实践看，企业与税务机关对涉税事项的认知普遍存在一定偏差，导致企业存在税务风险。同时，两者对税收政策的理解不同，但税收政策的解释权掌握在征税人手中，企业的理解不到位都会带来税务风险。

第二，可变性。随着经济的发展和税制改革的深化，税收政策也会相应调整或更新。立法机关每年都会根据经济形势和企业的发展出台新的政策，以便更好地为社会发展服务。税收政策的多变性也增加了企业的税务风险，企业应关注重要纳税节点税收政策的变化，以便及时调整税务风险防范和管理措施。

第三，可控性。企业在日常经营中不可避免的会面临税务风险。税务风险虽然复杂，但总体上是可控的，企业通过构建税务风险识别系统，建立预警机制，运用计量模型分析业务相关数据，识别和防范税务风险，从而降低税务成本。

二、房地产企业的税收出现的若干风险

（一）未充分关注税务管理

业务发展中，确定了相对健全的内部管理制度体系，管理要求及其内容相对细化，符合正常管理需求。大数据信息化时代，税收政策不断变化，对应性管理制度体系也随之变化。如果一个企业未发现或重视此问题，可能造成税务管理制度巨大偏离具体情形，不符合税务管理的变化需求，阻碍房地产企业的良性发展。

有些企业没有设置税务专岗工作人员，工作人员自身的业务水平较差，不能准确把握税收政策，调查研究不全面，导致税务管理的合理性不达标、专业性不充分、创新性不够。因此，房地产企业实施税务管理时，并不能彻底解决问题，会增加税务风险发生概率。

（二）税收筹划方案没有作出科学调整

税收政策强制性约束了房地产企业的业务发展，企业在不违法的基础上实施合理的税收筹划，遵循法律与法规，进而提升企业的经济效益。一旦税收政策发生变化，就会在一定程度上影响税收筹划。新政策顺利实施后，曾经的税收筹划方案不再适用房地产企业的经营发展，企业需要解读新政策，及时调整税收筹划方案，避免缺失对税收活动的合理指导，给企业带来税收风险。

（三）税务风险识别机制不完善

房地产行业具有投资大、周期长、业务复杂等特点，一直以来，房地产企业涉税种类多、税赋较高。考虑到目前的经营现状，税务风险识别机制还不够完善，受税务人员经验影响，不能及时识别风险。而风险识别是处理和解决的基本前提，房地产企业不能深层次研究税务风险，生不能综合考虑事后税务风险的原因及自身特征，不重视容易出现风险的阶段，造成税务风险的处置不科学、不准确，潜在风险可能变成严重的隐患，最终使企业遭受严重的经济损失。

（四）企业税务风险内部控制不完善存在的风险

企业税务风险内部控制是规避税收风险的有效措施，也是保障企业良性发展的重要手段。尤其在房地产企业“营改增”政策及税收征管政策趋平形势下，企业应积极强化内部控制工作的逻辑性与条理性，加强严谨性。当前，企业税务风险内部控制工作经常依靠财务部门工作人员，同步落实开展内控工作尚未执行落实体系及其方法，没有对应制度，也没有专业人员，导致工作中可能出现不足。有些企业未科学划分工作人员对应的职责，有些税务风险内控管理工作者和财务部人员在职责方面产生了一些重复或交叉问题，不利于税务风险内控的顺利开展。

三、房地产企业税收风险管理策略

（一）建立税务风险管理体系

1.重视税务风险管理体系的建设

房地产税务风险控制可以从两个方面实施：第一，税务专岗人员的职责要求；第二，企业自身的税务风险管理体系建设。在税务风险管理体系建设中，具体税收管理制度从风险识别、预警、评估等制度建设方面实施，结合发票管理制度、合同管理制度及税务档案管理制度等方面丰富管理体系内容。例如，在合同制度的建设中，税务专岗人员可以在合同中明确建设资金支付的时间、条件以及合同的税率等，为后期税务机关的纳税时间调查与分析提供原始数据支撑。税务风险控制措施可以保障房地产企业各项经营活动中的正常运行。

2.构建风险识别系统

第一，由税务专岗人员根据税收政策环境、企业开发经营不同阶段面临的主要不同业务拟定征求意见稿，然后由业务部门根据工作实际进行补充。第二，制定完善的制度试行，根据工作中出现的问题实时修订，将税务风险识别意识传递到每位经营业务参与者，实现企业税务风险管理全流程、全业务和全生命周期覆盖。第三，建立风险识别系统，企业从财务和审计部门抽调人员组成税务风险防范和管理团队，专门负责识别税务风险。同时，聘请税务师事务所作为第三方机构为企业日常经营活动提供涉税咨询服务并识别税务风险，由事务所出具税务服务及风险管理报告。

3.依法合规纳税，建立风险预警机制

房地产企业应强化税收管理，提高依法诚信纳税的意识。应健全内部会计制度，让房地产企业的经济活动呈现得更加直观、准确与全面，使算出的纳税额更为精准，合法实施纳税申报，足额缴纳各项税款。

房地产企业签订合同时，要仔细查看对方的纳税信用评价信息，观察纳税主体资格，合理防范对方转嫁税收风险，更应该仔细分析合同条款，避免出现涉税风险和涉税模糊，减少房地产企业税务风险。

另外，房地产企业要主动购买并运用先进的硬件设备，使企业建立一套税务管理系统，监控税务管理全过程的风险。通常情况下，税务管理系统包括两个功能：第一，信息收集功能。房地产企业应全方位收集企业生产经营中的信息，全面把握税收政策。认真研究收集到的信息，精准判断税收风险，如果出现潜在风险需要提示并预警。第二，风险控制功能。房地产企业要正确识别风险，并剖析成因，再运用专业性对策，避免税收风险。

（二）增强税务工作人员的专业技术能力

基层工作人员要落实执行财务部的工作，还要执行税务管理工作。

第一，要基于基层的实践工作开展规范，基于依法治税视角，遵循相应的法律与法规，增强税务管理工作者的技术能力。利用专项普法教育以及理论知识，不断增强基层工作人员技术能力。

第二，落实执行税收工作时，基层工作人员要拥有较高的法律意识、较强的业务技术水平，利用科学的工作策略，在多个方面通过科学对策进行税务管理工作。例如，宏观税收筹划工作时，风险应对措施的采取，工作人员应加大监督以及基层调研力度，不但要掌握房地产企业内部业务工作基础数据信息，还应根据实际的项目内容，清楚税收内容体系指标和税收管理等关键指标。

第三，一旦有了目标与准备工作，执行税务管理工作就会较顺畅。基层工作人员要拥有专业业务素养，熟悉并掌握税收法规政策。同时，重视基层工作人员的普法与培训，根据房地产企业发展过程中的各环节，考虑税务风险种类，持续增强基层工作人员的培训普法教育工作，逐渐增加培训的内容方式。

（三）通过信息渠道，强化税务风险基础设施建设

学习并运用优秀房地产企业的税务风险防控手段，研讨大环境下的税收形态，确保税务风险管理自身的前置性及合法性，把学习到的先进管理思路传达到不同部门、不同岗位，使他们在预防税务风险时能够科学利用。房地产企业还应学习同行优秀的企业文化，使所有员工真正了解税务风险可能带来不良后果。企业运用大数据技术，研究成本投入，可以减少税收成本，防范税收风险。

（四）建立并健全监控流程

1.科学监控房地产企业的风险管理

企业风险管理过程中的重要环节是风险管理监控，即全过程各个环节的监控和回馈，主要内容有：首先，监督税务风险的识别、监督税务风险的评估以及监督选取应对方案。其次，监督问责机制、监督对内信息沟通以及监督对外信息沟通。再次，监督房地产企业战略目标和风险管理融合以及监督管理人员的履行职能。最后，监督企业是否诚信、员工是否遵循道德规范。

2.监控房地产企业内外部变化

房地产企业应成立一套健全的监控流程，时刻监控可能发生的变化。内部重大变化主要有经营管理变化以及战略方案变化，外部重大变化主要有行业市场环境变化以及行业宏观政策变化。科学合理的监控流程能让房地产企业识别新税务风险并实施评估，防止因不能全面考虑内外部的重大变化而造成税务风险的产生。

3.实施税务风险预测机制

房地产企业税务风险管理要根据行业发展的外部环境、内部决策和资源配置，更要考虑成本、融资以及分配资金管理过程，研究房地产企业发展中可能遇到的风险，针对风险作出评估、管理与防范。同时，要关注市场需求变化、关注政策的变化动向、关注人力市场的改变，工作人员应根据风险动向，找出发展之路，评估房地产企业未来出现的风险概率，确定企业的经营理念以及对应的税务风险管理制度。

（五）建立良好的沟通与协调机制

1.建立企业内部沟通机制

第一，加强与工程等业务部门的沟通。与其他行业相比，房地产行业有一个非常重要的税种——土地增值税，扣除项目主要金额的确定与工程、成本等业务部门有着密切关系，在房地产企业开发的项目中，成本是否能在税前抵扣，往往需要一系列证据链，例如，房地产企业《国土证》、《建设工程规划许可证》等基本证照，以及成本结算表、竣工备案表、合同、发票、图纸等资料，对成本的合理性而言，需要业务部门在资料完备的基础上做好解释说明。

第二，加强与销售部门的沟通。为了完成房地产企业的销售任务，销售人员通常使用不同的营销方法和营销方案，其中经常关联税务业务。财务部应事先和销售部沟通，科学适用税收政策，确定计税基数，防止并减少纳税风险。

2.建立并运用外部沟通机制

强化与税务部门的沟通。房地产企业要搜集税收政策，认真阅读并了解政策中的内容，深入把握住政策精神，与税务机关或管理者有效沟通，防止由于政策理解误差导致房地产企业出现损失。税务机关要科学监督房地产企业，及时查验并合理指导，确保企业实现可持续发展。

四、结语

新时期下，一些房地产企业的税收内控制度及其机制依然不够健全。基于繁琐的开发业务，应强化税务风险的源头管理，基于依法合规的基础上，做好税收筹划工作，构建并完善创新内部税务控制机制，大力提升税务工作者的综合能力与素养，确保房地产企业可持续高质量的顺利发展。

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