增值税全面实施背景下房地产企业税务风险管理探讨

田宝存

【摘要】营改增是指企业原来适用缴纳营业税的应税行为改为缴纳增值税，其实施的目的是解决企业重复缴税问题，适当减轻企业的税负。营改增税收改革政策的实施在一定程度上能够给房地产行业带来积极的影响，但改革本身由于受到传统财务管理模式、传统税收政策等因素的影响，也给房地产企业管理带来了一些困难，同时也增加了税务风险。

【关键词】营改增 房地产企业 税务风险

一、概述

目前营改增的实施给企业带来的难点有两个方面：第一，资金短缺，在营改增之后，房地产企业容易面临资金短缺的问题，这是因为增值税税收政策在一定程度上增加了企业的成本，并可能会占用到企业的现金流量，加之目前我国宏观政策对房地产行业的限制，使得房地产企业资金流动形式严峻，一旦资金断流企业的生存将遭遇危机；第二，营改增政策实施增加了企业的税收负担，正常情况下，营改增政策的实施应该会降低企业税务，但从企业实际工作情况来看，政策实施一些企业的税负不但没有降低，反而出现了增加的态势，受新政策的影响以及产业链增值税体系尚不成熟，房地产产企业增值税抵扣十分困难，而在增值税税率较高有无充足进行税抵扣的情况下，企业的税负便会出现上升。

二、房地产企业税务风险类型及原因

（一）税务风险类型

通常来说，房地产企业税务风险类型可分为以下几种：第一，房地产企业核算应缴税款不符合相关税收法律法规的要求，出现了企业税款应缴未缴的情况，由此企业可能要面临补交补税及罚款并加收滞纳金的风险，情节严重的甚至要接受相关部门的刑事处罚，一些房地产企业在利益的驱使下故意不缴纳或少缴纳税款，采取了收入不入企业账目，或转移隐藏利润等违法手段；第二，房地产企业核算不规范，少计收入并虚增成本，财务管理流程不健全，税款计算市区应有的准确性，例如有的企业利用联合开发的名义分配房地产产品而不计收入，在成本费用方面不按照会计准则规定核算费用，成本管理混乱，在这样的情况下税款很难被正确计算，由此企业将承担税务处罚风险；第三，房地产企业选择适用税法不准确，自身错误的多缴纳了税款，房地产企业计算税款的依据就是国家颁布的各项税收法律法规，在实际的操作过程中，房地产企业如果选择不准确就会影响税款的计算，例如有的企业开发产品转自用资产，按照视同销售的原则来处理，自己多缴纳了税款却全然不知，无形中增加了企业的税收负担。

（二）税务风险产生的原因

房地产企业涉税风险产生的主要原因有很多，主要包括主观趋利动因、税收法律法规不完善、财务人员专业水平、企业内控制度缺失等：第一，地产开发商主观趋利动因，趋利动因可以说是房地产开发企业税务风险产生的直接动因，企业自身受利益的驱动，故意违反法律及诚信原则，偷逃税款；第二，目前房地产行业税收法规政策并不完善，我国市场经济虽处于高速发展的阶段，但与之配套的法律制度并不完善，特别是一些税收法律法规在实际操作过程中还存在一定的阻碍，其适用性也有待进一步提高，特别是房地产行业属于国家经济支柱性产业，其税收政策较多、变化较快，容易让企业忙中出错；第三，企业内部财务人员的专业能力有限，我国虽然已经是一个财会大国，但却不是财会强国，能力突出的中、高级人才数量有限，一些房地产企业的财务人员专业水平、综合素质有限也是税务风险产生的一个主要原因；第四，房地产企业内部控制制度存在问题，健全的内部控制制度能够有效的帮助企业防范风险事件的发生，从实际工作情况来看，部分地产企业内部控制制度不完善或执行不利，这实际上给税务风险的发生提供了空间。

三、营改增后重点税务风险管理的探讨

（一）专用发票管理存在的风险及控制措施

增值税专用发票在某种程度上可以视为一种有价证券，目前在发票方面涉及犯罪的行为基本都与增值税专用发票有关，这是因为增值税专用发票具有抵扣的功能，能够抵减企业所需缴纳的销项税额，为了达到少交税款的目的，一些企业便借此机会在发票上面做起了文章，虚开增值税发票进行违法犯罪活动。在此情况下，增值税专用发票自然成为税务机关监管的重点，如发现违规行为便会对企业进行严厉的处罚，未规避这一风险，企业需从以下几个方面进行防控：第一，充分认识增值税专用发票，全面了解增值税专用发票相关管理规定；第二，通过合理合法的手段充分获取可以抵扣的进项税发票，并在规定的时间内交传递到主管税务机关认证，由于增值税专用发票能够抵扣企业的销项税额，在某种程度上可以视同一种有价证券，所以企业对进行税发票的保管要格外严格，避免出现抵扣联次丢失等情况；第三，增值税本身属于一种价外税，即价款和税款相互分离，故财务人员在核算时应准确归集价款和税款；第四，营改增后纳税人必须严格按相关法律规定来开增值税专用发票，特别注意不能虚开发票，否则会面临税务机关的严厉处罚。

（二）进项税额抵扣存在的风险及控制措施

营改增以后，房地产企业进项税额抵扣过程中存在的风险主要包括：第一，纳税人已知或未知的情况下获取虚开的增值税专用发票，并以此来充当合法的抵扣凭证；第二，企业购进的货物用在了非应税项目或个人消费上，但却没有按税法的规定将进项税额做转出处理；第三，应税服务已经发生了不能抵扣进项的情况，却没有相应的扣减进项税额；第四，纳税人应税服务在开具了增值税专用发票之后，之前所提供的服务便终止。

为了能够规避营改增后纳税人在抵扣过程中存在的税务风险，企业可采取如下控制措施：第一，无论是从何种渠道获得的增值税专用发票，都应该保证能和企业的业务相对应，保证发票的真实性和有效性；第二，企业财务在核算的过程中应注意将已经不能抵扣的进项税额做进项税额转出，符合税法的相关要求，逻辑关系通顺；第三，企业应组织员工对增值税暂行条例进行认真的学习，并根据条例的规定来约束自己的行为；第四，企业要提升财务人员的专业能力并保证会计核算的合理性，否者当期的进项税额很难合理的把握。

（三）增值税政策上存在的风险及控制措施

国家实施营改增的一个重要目的便是能够降低企业的税负，为了能够尽可能的避免纳税人在政策实施的初期承担更重的税收负担，在营改增实施方案中特意设置了增值税的免征项目及退税项目。对营改增纳税人实行免征的项目主要包括著作权转让、残疾人就业、退伍军人就业、免税业务事项等，企业在享受税收优惠政策之前，必须对国家相关政策有充分的解读，避免错误的运用税收政策而给企业带来风险，具体管控措施如下：第一，认真分析自身的业务是否符合税收政策，特别是税收优惠政策中的一些内容较为宏观，纳税人应清晰辨明，不能完全依据自己的感觉强硬的向税收优惠政策靠近；第二，在确实符合税收优惠政策要求的前提下，企业还要及时的向税务机关报送其所需的资料；第三，妥善的处理好增值税专用发票和企业免税项目之间的关系。

（四）偷逃税风险及控制措施

部分企业为实现利润的最大化不惜铤而走险，运用少计算收人等方式偷逃税款，少计收入的方式主要是在取得现金收入时，企业不开具正规发票，也不将收入在账目上反映出来，也就是人们常说账外收人。在实际工作中，税务机关针对企业少计收人逃税的行为会给予严厉的处罚，情节严重的还会追究其形式责任，所以，企业在日常工作中便要端正自己的态度，切莫有侥幸的心理，平时也要注重思想教育工作。

参考文献

[1]刘冬莲.对房地产企业税务风险管理及控制相关问题的探讨[J].时代金融，2012，（27）：65，68.

[2]刘岩.对房地产公司税务风险控制的思考[J].现代商业，2012，（34）：242-243.