论述中小型房地产企业项目开发成本控制问题

摘要：21世纪我国的经济水平和城市化建设在飞速的发展，房地产行业也进入了一个高速发展的阶段。越来越多的中小型房地产开发企业参与到城市建设中。但是随着项目开发体量的增长、项目包括业态也越来越复杂，中小型房地a产企业项目成本管理也逐渐暴露出来更多的问题。文章通过分析目前中小型房地产企业的产品开发过程中的成本控制问题，提出中小型房地产企业产品开发过程中成本控制的措施。

关键词：中小型；房地产企业；产品开发；成本控制

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）09-0285-01

一、引言

近年来我国房地产行业迎来了高速发展的阶段，众多企业进军房地产行业以求分一杯羹，特别是近年来房价的飞速上涨更是吸引了大大小小的房地产企业的进入。但是中小型房地产企业在项目开发中却不能与时俱进，存在着成本控制的问题。

二、中小型房地产企业的特征

（一）投资主体和所有制结构多元化。中小型房地产企业的主要投资主体资金力量有限，资金来源主要靠自我积累、向银行贷款、向金融机构借贷、向民间借贷机构借贷、向企业进行借贷、企业内部集资、向社会发放股票、众筹等。但是房地产产业又是一个资金回笼慢，投资资金大，投资时间长的项目。中小型企业融资较难，一旦融资出现问题，资金链断裂就会给房地产企业和金融机构带来很大的风险。

（二）组织程度差。2009年以来，房地产市场进入一个更大的调整周期，这是一个漫长的周期，在这个周期中受影响最大的就是中小型的房地产企业。但众多的中小型企业还是传统的组织模式：买地，策划，规划，设计，施工，销售，物业管理。所以他们一般的部门都是规划部、设计部、工程部、销售部、物业部、售后服务部。现在更多的把销售外包给代理公司，物业外包给物业公司。

（三）外部经营条件竞争恶劣。房地产企业目前的外部经营条件正在进一步的恶化，地皮被炒到天价，地王不断诞生，土地的价格持续上涨，大型房地产企业通过银行贷款拿到资金购买地块。而众多中小型企业的资金主要是靠自身积累和内部融资，银行贷款的比例只占一小部分，使得中小型企业在土地的购买上不占优势，拿不到优质地块。只能从大的房地产企业那里以高价拿到一些小地块进行开发建设。这就使得项目的投入资金增加，而政府的调控也对众多中小型的房地产企业造成严重打击，许多大型房地产企业进入二三线城市，让中小型房地产企业的生存空间进一步缩小。很多房地产企业面临新一轮的洗牌，一些经营不善的企业将会被淘汰出局。

三、中小型房地产企业工程项目成本控制所存在的问题

很多中小型房地产企业在项目的建设过程中对成本的控制不够注重，甚至有的企业根本不做成本控制的预估，从而导致建设成本的过高。

（一）对工程项目的成本控制认知简单。房地产企业的项目开发成本和其他行业有很大的不同，它的成本主要包括：土地购买费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑工程费用、公共设施建设及其他费用。但是很多中小型的企业只是对建筑工程的费用成本进行控制，而忽略了其他方面的投入，比如建筑设计的投入、后期的物业投入等。

（二）忽视对工程质量成本的控制。中小型的房地产企业由于在前期购买土地的时候投入了大量的资金，后期在建设的过程中开始资金减少支出，用劣质的建筑材料进行建设，用以次充好的方式来节省工程的成本从而赚取更多的利益。结果就是建出各种问题楼，对企业来讲不好的负面影响简直是毁灭性的打击。

（三）工程项目成本控制各阶段脱节。楼盘开发的工程项目在成本环节要各部门进行相互沟通，从而更好的节约成本，对成本进行更好的控制。但在实际开发过程中，各部门之间联系较少，各个部门只做好自己份内的工作，而不与其他部门进行有效的沟通。从而导致资源的严重浪费，拖慢了工程项目的建设速度，造成工程项目的增加，影响整个工程项目的成本。

四、中小型房地产企业产品开发成本控制策略

我国的房地产行业近年来发展十分迅速，但是发展时间较短，很多方面还不成熟。尤其的中小型的房地产企业，在发展过程中还有许多问题需要面对。

（一）投资机会研究和投资可行性研究。房地产项目在投资的过程中，中小型的房地产企业应当根据自己公司的实际能力来进行投资。不要跟风的去花大量资金购买高价地块，因为高投资也有高风险，万一在后期建设过程中出现资金链断裂的问题，企业要面临更大的考验。因此中小型企业在投资过程中要先进行可行性的分析再进行投资。

（二）工程项目设计阶段的成本控制。项目的设计阶段的成本是整个工程成本控制的重要组成部分，可以在项目的初步设计方面、技术设计、施工组织设计施工图设计方面进行严格的把控，避免不必要的问题发生，从而降低在设计方面的成本；在组织方面，充分调动各部门的积极性，进行有效的协同和沟通。将项目的负责具体到个人，并对降低成本的部门和个人进行奖励，提高大家的工作效率和对成本控制的认知度。

（三）工程项目建设阶段的成本控制。项目的施工阶段是整个房地产企业的成本主要部分，应当采用科学的技术和施工措施，提高劳动生产效率，降低施工的工期。采用科学的建设手段，减少建筑材料的浪费，但是要更加严格对工程质量的把控。在竣工阶段更要根据相关合同、预算费用、以及国家或当地政府的法律法规对整个项目工程进行严格的审核，对建设成本进一步控制。

五、结语

我国房地产行业发展周期较短，房地产产业体系不够完善。很多中小型房地产企业对成本控制还没什么概念，更多的对成本的把控还是停留在施工阶段，而不是对整个项目工程阶段进行成本控制。房地产企业如果从投资阶段就对项目进行成本控制，加强投资决策阶段的事前控制将会对项目工程的成本控制产生更好的效果。在房地产市场竞争如此恶劣的今天，中小企业只有做好成本控制才能提高企业的竞争力，才能使自己的收益达到最大化，企业也才能更好的发展。

参考文献：

[1]刘磊.房地产开发项目全过程的成本控制[J].西安建筑科技大学学报（社会科学版），2009，（5）：14-16.

[2]冯伟.房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2005（5）：148-149.

[3]高扬.我国中小房地产企业工程项目成本控制的问题与策略[A].湖北财经高等专科学校学报，2012（2）：62-64.

作者简介：周霖，男，汉 ，四川省遂宁市人，泉州师范学院，本科。