空置房物业费纠纷判例实证研究

谷星梦，曹全来

（汕头大学法学院，广东 汕头 515063）

引言

空置房是指业主获得产权而未入住、办理了入住手续未装修使用或已使用后又无人入住的房屋[1]。对于空置房是否应支付物业费存在不同乃至相左的观点：支持者认为物业费是对公共区域服务的收费，物业服务人是为整个小区服务，即使没有入住使用，物业服务公司也是针对整个物业项目提供同质量的服务，单个房屋的空置并不会降低物业管理的成本，因此空置房业主应全额支付物业费[2]；但亦有观点认为，目前全国各地房屋空置率居高不下，在此背景下，空置房在减少设施耗损、垃圾处理和保障小区安宁等方面做出了切实贡献，继而会降低物业管理的支出和成本，因此空置房业主应减付或免付物业费。现实生活中，某些作为“强势方”盲目追求利润的物业服务企业，对服务内容敷衍了事，多收费少服务，导致物业服务合同相关纠纷案件呈不断增加的趋势，其中包括空置房物业费纠纷。直至2020 年5 月28 日《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）通过，物业服务合同才成为新增典型合同类型出现在合同编中，但就空置房情形下物业费相关问题依然未作具体规定，而各地方规范性文件的相应规定又较不统一，无法为解决空置房物业费纠纷提供明确的依据。我国司法实践中已有大量空置房纠纷案例，因现行法律制度的不完善、法律规定与地方规范性文件存在冲突和裁判者价值取向存在差异，导致同案不同判、裁判依据不统一和事实认定不统一的后果。该现象严重影响法律权威和司法公信力，同时增加了纠纷解决的不确定性。空置房物业费纠纷的司法环境亟需得到改善，相关法律制度也亟需得到完善。

一、空置房物业费纠纷司法裁判数据分析

因我国民事基本法中对空置房物业费标准无明文规定，市民生活中可通过当事人约定和参照相关规范性文件解决纠纷，而在司法实践中，无统一规范的法律制度则会导致裁判依据和结果不一。从2015 年起，空置房物业费纠纷相关案例数量就一直居高不下，甚至有逐年递增的趋势。截止到2021 年4 月9 日，在北大法宝中输入“空置”“物业费”“物业服务合同纠纷”三个关键词，按照审结时间先后顺序筛选出100 个空置房物业费纠纷判例，分析其裁判结果主要分为三类：全额支付、折扣支付和免付。

折扣支付的判决数量稍多于全额支付的判决，但总体上较为均衡，此外，判决结果为免付的案件只有1 例。具体而言，全额支付的判决有45例，占比45%，其裁判理由分为以下五类：第一，物业服务人与业主先前签订的物业服务合同中已明确约定空置房情形下应全额支付物业费。第二，物业服务合同中未特别规定空置房情形的物业费支付标准，对该情形进行减收或免收属于新要约，在业主与物业服务人未就此情形达成合意情况下，应按合同原物业费标准履行。第三，物业服务是一个整体性范畴，是对整个小区综合事务的全面管理，物业服务人的支出不会因为房屋空置而减少。第四，空置房业主要求减收或免收物业费无法律依据。第五，在具体操作层面上，空置房业主未遵循合同约定或相关法律规定提出空置房书面申请并办理相关手续；判决折扣支付的有54 例，占比54%，其裁判理由分为以下四类：第一，物业服务人与业主先前签订的物业服务合同中已明确约定空置房情形下折扣支付物业费。第二，原物业服务合同未约定空置房情形的物业费支付标准，但空置房业主与物业服务人经协商就该情形达成折扣支付合意。第三，空置房客观上减少了物业服务人物业服务的付出，法院根据公平原则对空置房物业费酌定减收。第四，根据当地规范性文件的相关规定折扣支付空置房物业费；最后，判决免付的有1 例，占比1%，其裁判理由为物业服务人与业主于物业服务合同中约定了空置房情形下免付物业费①参见山东省菏泽市中级人民法院（2021）鲁17 民终597 号民事判决书。。

在空置房物业费纠纷案件中，对判决结果起决定性作用的主要有两个因素，即双方签订的物业服务合同中对空置房物业费是否有明确约定，以及当地地方性法规、行政规章和政府部门规范性文件等地方规范性文件对空置房物业费支付标准是否有明确规定。法官对类似案件的裁判逻辑如图1 所示，根据四类不同情形做出根据合同约定、相关法律规定、公平原则减收及全额支付物业费四种判决。情形一，当签订的物业服务合同已对空置房情形做出明确约定且地方存在相关规定时，法院几乎都选择根据地方相关规定对物业费标准进行确认，只有1 例依照合同约定判决②参见湖北省襄阳市中级人民法院（2020）鄂06 民终2805 号民事判决书。。值得一提的是，有2 例判决中法院也表明地方政府部门制定的行政规范文件仅具有指导性，没有法律强制力，不影响合同效力③参见江苏省启东市人民法院（2020）苏0681 民初6885 号民事判决书、安徽省芜湖市中级人民法院（2020）皖02 民终2742 号民事判决书。。情形二，当签订的物业服务合同已就空置房情形做出明确约定而地方不存在相关规定时，法院无一例外根据合同的约定认定物业费支付标准。情形三，当签订的物业服务合同未就空置房情形做出明确约定而地方存在相关规定时，法院可能根据相关规定的标准判决，也可能根据公平原则酌定减收空置房物业费。情形四，当签订的物业服务合同未就空置房情形做出明确约定且地方不存在相关规定时，法院可能判决全额支付空置房物业费，也可能根据公平原则对其酌定减收。因此，除情形二裁判结果无争议外，其他三种情形下即使基于同一法律事实也都存在不同裁判路径，同案不同判现象较为严重。

图1 空置房物业费纠纷裁判逻辑

二、空置房物业费司法实践存在的问题及其成因

（一）存在的问题

1.同案不同判。司法实践中对于空置房物业费纠纷往往出现同案不同判现象，甚至对于发生在同一地区、适用同一地方规范性文件及当事人事前达到相同合意的背景下，也存在判决结果不一的情况。如“会理县同诚物业管理有限公司与刘国祥、吴佳绩物业服务合同纠纷案”与“成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司与唐岚物业服务合同纠纷案”①参见四川省会理县人民法院（2020）川3425 民初2431 号民事判决书、四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初4584 号民事判决书。，两案均发生于四川省，当事人签订的物业服务合同对空置房情形下的物业费收费标准均没有作特别约定，且当地没有相关规范性文件可参考。在此前提下，对于前者，法院认为物业服务人已经按照合同约定及相关规定提供服务，空置房业主不能仅以未享受或无需接受相关物业服务为由抗辩，判决其全额支付物业费；而对于后者，法院认为空置房业主并未享受到合同约定的全部物业服务，因此酌定其按照物业费标准的90%支付。又如，“王蕾与绿城物业服务集团有限公司济南分公司物业服务合同纠纷案”和“中海物业管理有限公司济南分公司等物业服务合同纠纷案”②参见山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01 民终9580 号民事判决书、山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01 民终6817 号民事判决书。，两案均发生于山东省济南市，当事人签订的物业服务合同对空置房情形下的物业费收费标准均已作特别约定，同时当地相关地方行政规章和规范性文件也对该情形作出了具体规定。在此前提下，对于前者，法院根据当事人双方签订的合同内容，判决空置房业主按70%的比例支付物业费；而对于后者，法院参照了地方规范性文件的规定判决空置房业主按60%的比例支付物业费。

2.裁判依据不统一。目前，法院对于空置房物业费纠纷的裁判依据较不统一，主要分为三种裁判路径。第一，有的法院更尊重当事人的合意，即认可事前签订的物业服务合同效力。相关法律条文有《物业管理条例》第四十一条第一款③《物业管理条例》第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。，规定业主应当根据合同约定交纳物业服务费用。另外，基于民法时间效力的规定，对于发生在《民法典》施行后的法律事实，法院依据《民法典》第九百三十九条、九百四十四条第一款④《民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。，判决物业服务合同对业主具有约束力，空置房业主也应按照合同约定支付物业费。对于发生在《民法典》施行前的法律事实，适用原民事单行法，即《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条①《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。，判决空置房业主应当全面履行义务，包括支付服务费。第二，有的法院更倾向于适用当地地方性法规、行政规章，甚至规范性文件的相关规定。如“张杏原、青岛天泰爱家物业服务有限公司物业服务合同纠纷案”②参见山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02 民终11572 号民事判决书。，即使双方当事人已就物业费达成合意签订物业服务合同，法院依然依据地方行政规章《山东省物业服务收费管理办法》的规定，判决空置房业主应按照物业费的60%支付。第三，有的法院基于公平原则的考量酌定减轻空置房业主物业费支付义务。如“美好幸福物业服务有限公司与王聪物业服务合同纠纷案”③参见湖北省武汉市汉阳区人民法院（2020）鄂0105 民初4941 号民事判决书。，法院在适用地方性法规的基础上，根据公平原则酌定空置房业主按照物业费的95%支付。

3.事实认定不统一。空置房物业费纠纷往往是由于空置房业主认为自己并未入住，其完全未享受或未完全享受到物业服务，因此不应支付或不应完全支付物业费。而物业服务人认为其基于合同的约定，提供了完整的服务，不因房屋空置而减少支出，因此空置房业主应履行支付服务费的义务。对此类争议，各法院都对物业服务人的服务内容及空置房对物业服务工作强度的影响进行了认定，进而衡量双方的权利义务以期作出公平判决。但从现有判例来看，法院对该事实认定较不统一，如在“张红、安徽伟星物业管理有限公司物业服务合同纠纷案”④参见安徽省芜湖市中级人民法院（2021）皖02 民终39 号民事判决书。中，法院认定空置房业主并未享受到合同约定的全部物业服务，且此情形会客观减少物业服务人的付出。而在“湘潭鑫悦物业管理有限责任公司与程奎进物业服务合同纠纷案”⑤参见湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304 民初4025 号民事判决书。中，法院却认定即使房屋空置，物业服务人也对整个小区进行了整体服务和全面管理，且无证据证明房屋空置会减少物业服务人的支出及支出的具体数额，因此空置房业主应全额支付物业服务费。

司法实践在处理空置房物业费纠纷中存在的问题将产生一系列不良影响，主要体现在下列四个方面。第一，增加纠纷解决的不确定性。现代民法包含为现代市场经济活动提供行为规范的重要功能，民商事合同纠纷案件的审理为相关市场活动提供一般规则和行为规范，使各参加者在进行预测、计划和冒险时有据可循，进而促进社会主义市场经济的稳定和发展[3]。空置房物业费纠纷中的同案不同判现象增加了纠纷解决的不确定性，不利于物业服务合同当事人对双方行为进行预判，不利于社会的稳定和市场经济的发展。第二，削弱法律权威性。不同位阶的法律对合同效力的探讨直接决定法院裁判的依据，当以行政规章及规范性文件的规定否定物业服务合同效力时，似有架空《民法典》第一百五十三条第一款之嫌，是属下位法对上位法的僭越。而认定行政规章及规范性文件不具有法律强制力，不影响物业服务合同效力，则全然否定了各地方政府、部门及政府部门的“立法行为”，此做法也有拂法律权威。第三，影响司法公信力。司法公信力的树立要求裁判过程和结果得到民众的充分信赖、尊重和认同，需要裁判者妥善协调各方利益，维护社会的公平正义。但在处理空置房物业费纠纷中，法院对事实认定和裁判依据的不统一，导致差异裁判结果的产生，这将极大地挫伤民众对司法公正的朴素感情，进而降低司法公信力。第四，加剧业主弱势地位。业主在与物业服务人签订物业服务合同时，因其信息匮乏和非专业性等多种不利因素致其成为“弱势方”。法无明文规定空置房情形的物业费支付标准时，司法实践中一味简单依据合同判决将进一步减少业主的权利救济途径，缩小本处于弱势地位的业主在抗辩中的话语权。

（二）同案不同判的成因

1.现行法律制度的不足。《民法典》体系完备、调整范围全面，有“市民社会大宪章”的美誉[4]，但观其全部，与空置房物业费纠纷相关的部分无外乎合同编中对物业服务合同的规定。其中，对物业空置情形下的物业费支付标准仅规定业主不得以未接受或无需接受物业服务而不支付物业费，但对于其前提“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务”的认定标准如何，以及未接受或无须接受物业服务对服务收支是否产生实质性影响，以及此情形下具体支付多少物业费还需进一步明确。

再论地方规范性文件。在北大法意数据库中搜索关键词“空置”和“物业费”导引出923 个结果。通过一一查阅，排除同一地方重复文件和无关文件，筛查出共计54 部与空置房物业费缴纳相关的规范性文件，其中包括地方性法规、行政规章、政府部门规范性文件及行业标准规范。经统计，各规范性文件对空置房物业费支付标准不一，其中规定减收的数量最多，共31 部，占比57.4%，规定全额支付和明确应另行约定的分别为18 部和5 部。同时，各规范性文件对于空置阶段、空置认定期间和缴费比例三方面有较大出入。对于空置阶段，有的规范性文件仅对交付后未装修或入住的房屋给予优惠，而有的则涵盖了包括入住后不使用的空置情况。对于空置认定期间的规定，短至一个月，长达两年，各地方规范性文件对认定物业为空置的时长门槛要求不一。对于缴费比例的规定，低至20%，高达90%，各地方规范性文件对空置房物业费支付折扣不一。以上三方面的不统一导致规范的冲突，亟需遵循合理标准统一相关规定。

2.法律与地方规范性文件的冲突。根据《民法典》第九百四十四条的规定，当物业服务人已按照约定或规定提供服务的，即使是空置房业主，也不能以未接受或无需接受物业服务为理由拒绝支付物业费。而观各地规范性文件，却大有规定折扣支付之类，此为规范性文件体系的不统一。司法实践中，对于空置房物业费支付问题，往往存在物业服务合同约定与地方规范性文件规定不一致的情形，此处涉及地方规范性文件对合同效力的影响。《民法典》第一百四十三条规定了民事行为有效的条件①《民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。，结合第一百五十三条第一款及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条②《民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条：正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。，影响合同效力的法律及法规仅限制在效力性强制性规定范围内，而对于强制性规定的效力性与管理性的区分目前并无统一明确的标准。同时，对于效力在法律、法规之下的行政规章及规范性文件，并无法律明文规定其为否定合同效力的依据[5]。因此，地方性法规、行政规章、政府部门规范性文件等地方规范性文件与法律规定存在冲突时，其是否可否定物业服务合同相关条款效力并直接作为裁判依据，各法院对此判定仍存在较大分歧。

3.裁判者价值取向的差异。司法实践中，在案件没有明确法律依据和对事实认定较为困难时，法官往往会进行利益衡量，该利益衡量主要立足于法官的价值取向。裁判者在依据法律规定作出裁判之前，心中已经根据人情事理作出了实质判断[6]。对于空置房物业费纠纷，裁判者呈现出对业主权益与物业服务人经营发展两者权衡的不同倾向。当法官更倾向于保护业主权益时，其在事实认定中往往认为空置房会减轻物业服务人的工作强度，从而当物业服务合同中未对空置房物业费情形作出特别约定，无论当地有无相关规定，法官均依据公平原则判决空置房业主酌定折扣支付物业费。而当法官更倾向于保护物业服务人的经营发展时，其在事实认定中往往认为空置房不会影响物业服务人的工作强度和服务成本，从而当物业服务合同和当地规范性文件中均无对空置房物业费支付标准的规定时，法官判决空置房业主全额支付物业费。

三、完善空置房物业费纠纷解决的对策建议

（一）立法完善

《物业服务收费管理办法》第二条规定了物业服务费是基于物业服务合同中约定的服务内容所支付的费用①《物业服务收费管理办法》第二条：本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。，在《物业管理条例》第二条及《民法典》第九百三十七条第一款也对此服务内容有一致的规定②《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《民法典》第九百三十七条第一款：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。。因此，探究空置房物业费是否可以以及是否应当减付，需要探究物业服务人的服务内容及成本是否因房屋空置有所限缩。《民法典》第九百四十二条规定物业服务人应按照物业的使用性质提供物业服务，并进而罗列物业服务具体内容。基于此法条，物业服务的服务内容可分为对物的管理和对人的管理。其中，对物的管理包括维修养护、环境管理和经营管理；对人的管理包括秩序维护、安全保护和制止违法行为并协助处理[7]。调查数据显示，中国一线城市、三线城市住房空置率分别为16.8%和21.8%，二线城市住房空置率最高，达到22.2%③数据来源于《2017 中国城镇住房空置分析》报告，https://chfs.swufe.edu.cn/thinktank/resultsreport.html?id=1664，访问时间：2021 年2 月10 日。，表明空置现象并非对应无足轻重的一两处物业，而是占据一个较大比例。

结合以上数据与《普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》《物业管理委托合同示范文本》的相关内容，房屋空置至少在以下四项服务中影响物业服务人的工作强度与成本。第一，在维修养护方面，要求物业服务人根据实际情况对电梯、共用器材、上下水管道、共用照明、道路等共用设施设备和场地进行日常养护和检修。当房屋空置人流量减少时，以上维修养护对象运行使用次数下降，磨损和折旧程度减小，进而降低物业服务人的养护和检修频次，减少相关工作人员工作强度和维修资金支出。第二，在环境管理方面，空置物业不产生污水及垃圾，这将明显降低垃圾清运、排水排污管道疏通及化粪池清掏工作的强度。此外，小区人口也因房屋空置减少，从而降低道路、电梯、大厅、楼道等场所清扫工作的强度。第三，在秩序维护方面，房屋空置时进出小区的亲朋好友和家政劳务等业主相关人员人数也会随之下降，进而降低物业服务人在对小区进出车辆、非小区人员临时出入等方面管理工作的强度。第四，在安全保护和制止违法行为并协助处理方面，由于房屋空置引起的小区常住人员和流动人员数量下降，违反治安、环保、消防等法规的行为随之减少，火灾、公共卫生等突发事件发生的可能性也随之下降，将直接减轻安保工作强度。立法是针对一般关系，制定适用某一类社会关系的规则，因此不应将调整对象仅集中在某一户业主身上，而应放眼房屋空置的整体情况。结合以上分析，总体来看房屋空置确会减轻物业服务人的工作强度，同时基于《物业服务收费管理办法》第十一条第三款对物业服务成本及支出构成的描述①《物业服务收费管理办法》第十一条第三款：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。，工作强度的减轻将直接减少管理服务人员的工资、共用部位和设施的维护费用、物业管理区域清洁、养护和维护费用等方面的支出。《民法典》第六条规定的公平原则常用作合同关系中衡量双方民事主体损益得失的标尺，在客观层面评价民事活动是否公正合理，防止一方利用自身优势地位取得明显不成比例的利益[8]。房屋空置减轻了物业服务人的工作强度，降低了物业服务的成本和支出，为达到平衡民事活动中各方当事人权利义务的目的，应相应地减轻空置房业主一方交纳物业费的义务。

基于对《民法典》第一百五十三条的尊重，为确保法律规定对物业服务合同起到约束作用，应在狭义法律及法规中对空置房物业费相关内容进行规定。首先，在《民法典》合同编物业服务合同章中增加对空置房物业费价格限制条款，再由各地方根据本地房屋空置及物业管理的实际情况以地方性法规为载体规定具体折扣比例。如在空置率较高的三四线城市，折扣可因物业成本及支出较低而适当增大，而在超一线城市，为避免房产资源浪费和抑制投资投机行为，可适当减小折扣比例。具体规范设计上，应明确三方面内容。第一，对于享受物业费折扣优惠的空置房情形应包含交房后的各个阶段。交付后未装修或未入住的空置房与入住后不使用的空置房，其对物业服务人服务内容及支出的影响并无差别，无需将其割裂开来单独规定。对交付后所有阶段的空置房作统一规定有利于实现立法目的与规范内容的协调，使法条更为精炼简洁，体系更为统一。第二，在法律中规定空置房物业费应适当减付的前提下，各地方性法规的相关规定应兼顾业主合法权益的保障和物业服务人的经营发展。物业服务人的服务内容是面向所有物业区域的一个整体，合同中关于物业服务质量标准的约定决定了其一定的经营成本。因此，为保障市场经济的活力与健康发展，维持物业服务行业的经营稳定，空置房物业费的减收幅度也不宜过大，建议采现有规范性文件中适用频次最高的70%左右为宜。第三，统一空置房认定时间起算点。为保障物业服务人工作效率，避免短期空置房业主频繁申请无故增加物业服务人工作量，对空置房认定时间起算点不宜规定过短。同时考虑到存在为享受减收优惠，故意拖长房屋空置期间至起算点的情形，也不宜将空置房认定时间起算点规定过长导致浪费房产资源的后果。结合现行有效的规范性文件，选取最普遍适用的六个月为房屋空置认定时间起算点最为合适。当房屋空置六个月以上，经业主向物业服务人提出书面申请，物业服务人通过核查水、电、气等方式予以确认后，空置房业主可减少支付物业费。

（二）司法完善

首先，法院应厘清裁判逻辑。解决空置房物业费纠纷时，法院应审查当事人双方事前是否就该争议达成合意以及该合意合同的有效性[9]。当业主与物业服务人签订的物业服务合同已就空置房物业费进行了相关约定，且该约定不违反法律、法规的强制性规定及公序良俗，法院应依据该合同约定内容判决。当物业服务人与业主并未于物业服务合同中就空置房情形作出特别约定，或特别约定的内容违反法律、地方性法规的相应规定时，法院应认定该法律及地方性法规的相关规定为效力性强制性规定，即欲使民事行为有效必须遵守的条款。当合同约定有违效力性强制性规定时，应认定该条款无效，视为对此情形未作约定，法院依据法律、地方性法规的相关规定判决。

其次，法院干预公民自由意志需合理。意思自治原则在合同法上称为合同自由原则，充分的个人意思自由可激发自由竞争，进而高度有效地调整经济活动，创造更大的利益，故法院应充分尊重当事人的自由意志。但在民法讲究效率优先的基础上，也要同时兼顾公平。下列两种情形，法院可适度干预公民自由意志。第一，物业服务合同中未对空置房情形作特别约定，当地也无相关地方性法规时，如依照合同约定的一般标准全额支付显然有失公平，此时法院可按该合同约定的一般标准酌定减付。第二，空置房业主未完整办理操作手续而不满足享受折扣条件时，如依照合同判决全额支付物业费显然不能实现约定相应条款保障业主权益的目的，也不能达到裁判为作出公正合理判决的目的，此时法院可结合业主实际未入住的情况和过错程度，在全额支付和约定折扣之间判决。因此，在显失公平和违背合同与裁判目的时，法院可对公民自由意志进行合理干预，酌定调整合同内容以维护社会的公平正义和公序良俗[10]。

最后，法院应正确行使自由裁量权。不得拒绝审判原则要求当形式上机械的三段论无法指引其作出判决时，法官也要通过权衡利弊来解决纠纷，而在此过程中就要把握严格规则主义与绝对自由裁量主义的平衡，不能因过度行使自由裁量权而损害法律的权威性与确定性。对于空置房物业费纠纷，法官的自由裁量权主要体现在对法律、法规规定及合同约定不明时，对物业费支付标准的认定，应从四个方面保障自由裁量权的正确行使。第一，注重程序正义。要求法官在自由裁量前做到对合意内容、空置情况等事实和证据的审查认定，不可为追求实质正义而放弃程序正义盲目判决。第二，保证审判独立。法官在审判过程中应始终保持客观公正，不受上级指示干涉，不被舆论媒体左右。第三，重视借鉴判例。遇到类似案例，法官应对其进行比较分析，为避免同案不同判影响司法公信力，应在遵循先例的基础上针对案件不同之处自由裁量。第四，提高职业素质。职业素质的提升不仅要求法官掌握全面的法学专业知识和具备严密的逻辑推理能力，还要具有较高的道德素质和对公平正义的信仰，以高水平职业素质孵化高水准公正判决。

结语

市民社会中以居住为核心的民事行为与公民的生活息息相关，如果空置房物业费纠纷不能有效解决，必然影响到业主正常生活起居，也必然影响到物业服务行业的发展，进而影响房屋的功能价值实现与社会的稳定[11]。法院处理该类纠纷时，应有可依据的统一法律规范，切实做到厘清裁判逻辑，避免随意干预公民自由意志和滥用自由裁量权，以更完善的立法和司法引领物业服务行业的发展，维护法律权威和司法公信力，保障业主的合法权益与公民的信赖利益，促进人民群众美好幸福生活的实现。