日本空置房的活用及对地区经济的影响

张虞昕

(无锡职业技术学院 外语与旅游学院，江苏 无锡 214121)

1 日本空置房的现状

近年来，日本由于“少子高龄化”不断加剧，产业构造不断变化，导致日本的空置房现象日趋严重。根据日本《空置房特别措置法》(2014年法律第127号)的规定，空置房是指处于长期持续不使用状态下的建筑物及占地。特定空置房是指放任不管的状态下会对安全造成显著影响，或者显著危害卫生状况、不进行切实管理的话有损景观的房子。政府可对空置房所有者提出指导、劝告或者命令。如果拒不执行命令的话，即便未造成重大损失，也可以强制执行。

空置房的不断涌现，不仅增加了房屋老化、倒塌的风险，而且对周边的治安和环境造成了较大的影响，不利于房地产业的稳定。空置房现象甚至可能会影响地区经济，阻碍城镇功能的正常运转。如图1所示，根据日本总务省对全国空置房普查的结果来看，日本空置房数量一直在不断上升，2013年更是达到了820万户之多，基本上每10间房就有1间空置房。而且根据日本总务省统计局的数字，2013年日本独居老人(65岁以上)高达3 186万人，已占日本总人口数的25%。由此可见，从2013年至2018年的五年间，空置房现象更加严峻。

图1 日本空置房数发展趋势

2 日本空置房激增的原因

2.1 住宅数的增量高于家庭数的增量

根据日本国土交通省的调查数据(见表1)，日本2013年总家庭数约为5 245万，平均一个家庭所占的户数为1.16。

表1 1998—2013年日本总家庭数和总住宅数

空置房基本都属于老旧房甚至危房，如果不考虑成本的话，新建住宅当然更受民众欢迎。而从资金角度考虑的话，虽然老旧房也有一定市场，但商品房经营者当然更希望新建住宅能够尽快成交。另外，对于房地产中介公司而言，新建住宅价格越高，获利的空间越大。以上几点原因促使住宅不断新建。

2.2 新建住宅动工户数多于灭失户数

从国土交通省的统计数据来看(见表2)，新建住宅动工数逐年增加，并且与灭失户数之间的差额也在不断增加，对于日本家庭来说住宅数量过剩不断加剧。

表2 2009—2013年日本新建住宅动工数和灭失户数

为何灭失户数几乎没有增长？其原因有三。一是经济上的原因。未建住宅的土地会被征收最多4.2倍的固定资产税，也就是说拆除住宅需要资金，而拆除后需要缴纳更多的税金。因此即便住宅成了空置房也并未被拆除而灭失。二是心理上的原因。对于住宅所有者而言，“老宅”更有超出其经济价值的“念想”包含在内。三是有法律上执行的原因。在现行建筑基本法实施以前建造的旧空置房的这一片土地，有可能会被判定为不能再建的土地，所以不得不被放弃新建计划，继续成为空置房。

2.3 晚婚少子导致住宅需求的减少

造成空置房持续增加的一个重要原因是日本人的晚婚晚育和新生儿出生率降低(见表3)。日本少子高龄化现象的加剧将会进一步导致日本住宅过剩。

表3 日本女性婚育年龄对比

2.4 人口回归率低，老家成为空置房

根据国立社会保障·人口问题研究所在2016年发布的人口移动调查统计的数据得知，日本人离开出生地以后的回归率仅约为20%左右。较多的例子是子女外出就职以后，在当地结婚生子，将父母一起搬过去，或者父母亡故，这样就造成老家信宅成为空置房了。

3 空置房活用的意义

日本人口减少、少子高龄化、空置房增多问题的加剧，将会导致地区经济停滞、地区雇佣减少、人口频繁流出的恶性循环。与此相反，采取措施使空置房得到再利用，同时辅以恰当的政策，通过振兴观光产业来振兴地方经济，则会形成良性循环。通过图2的分析可以看出，空置房的活用对推动整个地区的经济发展具有重要意义。

4 日本空置房的区域分类及应对策略

日本现存的空置房区域有密集度高的、也有密集度低的，有危险程度高的、也有危险程度低的。按照此四个标准大致可分为四类空置房区域：

(1)高危高密区域。此类区域内空置房的处理需要地方政府积极介入，否则无法对个别高危空置房单独进行有效应对。地方政府需要做城市规划、土地规划等工作。

(2)高危低密区域。此类区域当然也需要地方政府积极介入，但因为空置房密集度不高，所以可以对个别高危空置房进行强制拆除，另作他用。也就是说，这种个别单独处理的方式较为有效。在行政强制执行的时候，可以实施拆除补贴等政策，但要保证其公平公正性，预防投机取巧事件的发生。

图2空置房循环效果

(3)低危高密区域。在此区域内，地方政府应积极开展咨询、讲座等各种社区服务，积极与住户沟通，提高他们拥有空置房的危机意识，维修保养好住房。

(4)低危低密区域。在此区域内，重点实行空置房普查清点工作，预防住房成为空置房。同时将区域内少量的空置房进行各种有效活用。

5 日本空置房活用的方法和实例

日本“少子高龄化”现象由来已久，对于越来越多的空置房也进行了长时间的研究和活用。以下是其中较为普遍的活用方法和实例：

(1)增加人口移居的措施。主要是空置房bank制度。朝日新闻(2014年10月9日早刊)认为，空置房bank是把以村镇为中心的无人居住房加以活用、以振兴地区经济为目的的空置房介绍制度。2015年日本实行了《空置房对策推进相关的特别处置法》，以此为基础，在全国推广了该制度，以各个村镇为主体，提供各种推动、鼓励措施，以及空置房相关的信息。例如北海道B&B协会主推的空置农家银行，向周边地区提供空置房信息服务。

(2)活用为民宿。例如日本石川县能登町的农家民宿群，以“春蘭乡”为中心、半径数公里内集中了47家民宿，充分利用当地资源，以乡土料理和传统文化体验为特色，还提供种稻、收稻等农家体验，每年的访问者超过10 000人，甚至有不少修学旅行的外国人到访，吸引了不少年轻人回归经营民宿。

(3)活用为旅游景点。例如日本岐阜县西北部大野郡百川村对“合掌造”建筑群的活用事例。白川位于白山山麓，四面环山，冬季多雪，因此产生了独特的“合掌造”建筑。其特色是全木结构，不用铁钉，屋顶以茅草覆盖，很陡峭，看起来像双手合十，所以被命名为“合掌”。这样的构造使大雪不容易堆积而使房屋坍塌。这些“合掌造”建筑群连同村落一起在1996年被指定为世界遗产。在这些建筑群中，有不少房屋已经成了空置房。地方政府征求民意后，对这些空置房进行了改造，配备了榻榻米、厕所、洗手间、母婴间、炊事间等，更好地为观光者提供游览和休息服务。在展示设施内还配备了显示屏等，为来访者提供了学习的场所。以上这些措施都大大增加了来访者滞留的时间，在充分展示世界遗产魅力的同时，带动了当地的旅游产业。

(4)活用于福祉领域。有面向儿童的幼儿园、育儿沙龙等；有面向高龄老人的高龄住宅(带看护服务)、群居房、通所看护(日间享受看护服务、夜间回家)等；以及面向残障者的残障者中心等。例如岐阜县下吕市的建筑“下吕幸田的杜”，原来是某公司的维修设施，成为空置房以后被改建成老人院，主要是面向高龄老人的住宅。该建筑共有四层楼，有公用浴室、换衣间、洗手间、洗衣房和食堂，同时提供日间看护服务和在宅看护服务。

(5)活用于商业、商务领域。例如日本广岛县尾道市，虽然受惠于濑户内海，气候宜人，但当地由于人口老龄化导致的空置房现象尤为突出。当地开展了“尾道空置房再生项目”，将空置房改造成了各种店铺。短租房、公寓房、书店、旧物店、咖啡店、按摩店、服装店、咖喱饭店等，不仅解决了老旧空置房带来的各种隐患，更是通过商店街吸引了客流，创造出了新的价值。

(6)活用于文化领域。例如日本兵库县养父市对养蚕农家的活用事例。在大正和昭和时代，兵库县养父市曾经以桑蚕业闻名日本。以大屋町大杉地区的3层养蚕古楼为代表的传统建筑群，在2017年被日本文部科学大臣评选为国家重要传统建筑群保存地区。该地区将其中废弃的学校改建为木雕、绘画、书法、木工、家具等传统艺术家活动交流的场所，同时以养蚕传统建筑群来展示传统农桑文化，举办各种文化艺术体验活动，吸引大批观光客的同时也减少了空置房的数量，大大增加了地区经济的活跃度。

(7)其他用途。有一些空置房本身已经老旧不堪，旧房维修和改造的成本已经远远高于所能产生的价值，所以针对这些空置房进行拆除，改建为停车场、小公园或者绿化带，等等。例如在日本福井县，在各个都道府县中空置房的数量一直居高不下。特别是福井县越前地区，“少子高龄化”和人口外流尤为严重，加上其背山面海，平地稀少，住宅密集，通道狭窄。其中分布了不少老旧空置房，随时可能坍塌或者引发火灾，再加上容易成为野猫野狗的栖息所，在安全卫生方面存在不小的隐患。通过区政府和房屋所有者的共同努力，将这些老旧空置房拆除，改建成了“口袋公园”。虽然这些公园非常小，但是为这个地区解决了安全卫生隐患，同时为儿童玩耍和老人休息提供了空间，改善了公共环境。

6 结语

日本在过去经济高速成长阶段中，持续的住房供给对房地产投资和提升资产价值起了重要作用，曾经对日本经济做出了很大贡献。但是伴随着日本“少子高龄化”问题的不断加剧，住房的供求关系已经发生了改变，大量住房成为空置房。如何预防、处理、活用空置房，这不仅仅是空置房所有者个人所要面临的问题，也是整个城市和社会的问题。而中国已经实行了三十多年的独生子女政策，虽然在2016年已经放开二孩政策，但在今后的很长一段时间内都将面临严峻的人口老龄化问题，也会面临空置房增多的问题。研究和探讨日本对于空置房的对策和实例对我国研究人口老龄化和空置房问题具有非常现实的参考价值。