我国开征房地产空置税的必要性及建议

余 波

房屋空置税的征收在国外相对普遍，已经成为控制物业成本、打击恶意炒房、维护房地产健康发展的重要税种。数据统计显示，85%以上的西方发达国家都设立了房屋空置税，如英国规定房屋空置两年以上，政府征收100%的空置税，法国规定房屋空置一年以上征收10%的税款，荷兰甚至规定长期空置房屋政府有权拍卖或者免费提供给无房者居住等。正是基于房屋空置税的优点及世界各国实施的现状，我国学术界早在本世纪初就提出也应当引入国外房屋空置税，以遏制不断上涨的房价，引导房地产市场更加理性发展，满足居民的刚性住房消费需求。

一、我国开征房地产空置税的必要性

随着我国房地产商业化的不断推进，炒房、囤房现象屡禁不绝。这不但导致我国居民贫富差距的加剧，土地资源浪费，也导致房屋空置率不断攀升。因此，当前我国开征房屋空置税非常必要，具体阐述如下：一是可以有效防止开发商“捂盘惜售”，盘活房地产资源，也有利于房地产企业更快实现资金回笼，实现房地产市场更加健康理性的发展。二是可以有效遏制“恶意炒房、囤房”现象，切实保障普通居民住房刚性消费权益。“房屋是用来住的，不是用来炒的”，将会成为更多住房消费者的共识。三是可以提高土地资源使用效率，直接增加地方财政收入。未来随着我国城乡建设用地的不断减少，开征房屋空置税可以间接增加建筑土地的使用量。四是可以有效预防房地产利益输送带来的官员腐败现象。国外房屋空置税征收实践已经充分证明，开征房屋空置税可以有效打击房地产腐败现象，让违法违规多占房者无所遁形。五是房屋空置税在不少西方发达国家已经实行多年，已经积累了丰富的征税经验。我国开征房屋空置税符合当前国际征税潮流，可以让我国房地产市场与国外房地产市场有效接轨等。

二、我国当前征收房地产空置税存在的现实问题

1.部分既得利益者反对征收房地产空置税

导致当前我国征收房地产空置税的最大阻力，是部分既得利益者反对征收房地产空置税。2017年，国内某房地产研究机构对京津冀6座城市的两套房以上的居民抽样调研显示，67.52%的受访者反对征收房地产空置税。上述拥有多套房地产产权的人群往往属于社会的上层人群，具有较强的舆论话语权。他们凭借自身社会地位与舆论优势甚至公开反对征收房地产空置税。同时，房地产行业一直是我国国民经济发展的支柱性产业，在部分地方房地产土地出让金甚至成为财政收入的主要来源。长期对房地产行业的财政依赖，导致政府尽管也认识到房地空置税征收的必要性和优势，但是推进房地产空置税征收改革决心相对不足。从这个层面看，不少地方政府也是房地产行业的既得利益者。

2.短期内引发房地产市场发展混乱，影响地方经济发展

国外房地产空置税征收实践证明，开征初期的确会引发房地产市场发展混乱。如果政府不能指定切实可行的房地产空置税征收方案，甚至会给地方经济发展带来毁灭性影响，如英国利物浦从上世纪80年代末开征房地产空置税，但是由于征税方案设计不科学，推进过于冒进等，导致原来繁华的房地产市场不到两年就一片混乱，给当地经济社会带来很大负面影响。2012年，复旦大学某建筑专业教授通过房地产空置税征收数学模拟证明，开征房地产空置税会带来房地产市场平均长达6.9年的滞缓，导致地方政府短期财政收入不断减少，增加地方债务成本，最终影响地方经济社会健康稳定发展。如何克服房地产空置税征收带来的短期经济发展的阵痛，是摆在我国学术界面前一个重大课题。

3.房地产空置税的征收范围、征税比例确定相对较难

要想开展房地产空置税的征收，合理确定征收范围、征税比例非常重要。但是，当前我国不同城市、不同地区的房地产价格不同，这给房地产空置税的征收范围、征税比例的确定带来相当大的难度。以北京市为例，三环以内、三环到六环、六环之外的郊区房地产价格差距明显，如果对北京市采取统一的房地产空置税征收难免有失公允，不能真正发挥这一税种对房地产市场的调节作用。同时，我国一线城市、二线城市与三线城市之间房地产价格、房地产消费等也存在明显的差距，如山东省济南、青岛等少数一二线城市房地产均价在2.2万元以上，而该省的一些三线城市房地产均价普遍在1万元左右，如果全省采用统一的房地产空置税征税范围、征税比例也不利于房地产市场的健康发展，如果以各地级市、县自身确定房地产征收范围、征税比例既不符合当前税法固定性规定，也会明显增加征税成本。

三、未来开征房地产空置税的建议

1.引导部分既得利益者认可房地产空置税，严厉打击恶意抵制行为

未来要想扎实推进房地产空置税，我国必须要首先引导部分既得利益者认可房地产空置税。中央与地方税务机关应当不断加强房地产空置税宣传，让广大居民清醒地认识到开征房地产空置税才能更好地推动我国房地产市场健康发展，才能真正保障全体国民的住房权益。同时，要严厉打击恶意抵制房地产空置税的违法行为，必要时针对一些长期抵制、恶意不缴纳房地产空置税的行为我们也可以借鉴荷兰、英国等西方发达国家做法，强制回收空置房地产再次进行公开拍卖等。地方政府作为房地产行业的既得利益者之一，要具备更加长远的地方经济发展眼光，应当坚定改革信心与决心。

2.提前制定房地产空置税征收风控方案，保持地方经济发展稳定性

我国在开征房地产空置税之前，应当多方论证提前制定房地产空置税征收方案，尤其是风控方案的制定尤为重要。这样才能把房地产空置税的征收带来的短期房地产市场发展的负面影响尽量降低，保持地方经济发展的稳定性。我国在未来房地产空置税改革中，也应当事先开展房地产空置税试点征收，积累经验与教训，然后开展更加广泛的房地产空置税征税试点。经过深入细致的试点征税，才能真正确定我国房地产空置税的征收方案。同时，即便是我国已经开展全国性的房地产空置税征收，也要适当给予地方政府税务部门一定征税管理自主权。

3.借鉴西方经验，立足国情，合理确定房地产空置税征收范围、征税比例

西方发达国家经过几十年的房地产空置税征收实践，已经积累了较为丰富的经验。因此，我国在未来开征房地产空置税之前，可以充分调研西方发达国家的征税经验。当然，在借鉴西方发达国家经验中，也要立足我国国情，不能完全照搬照抄西方国家做法。合理确定房地产空置税的征收范围、征税比例非常重要。我国中央税务机关在制定宏观征税条例下，应当鼓励地方税收机关创新制定适合当地征税实际的征税模式。这样既能保障房地产空置税征收的宏观统一性，又能顾及个地方房地产征税的差异性。