法律问题三则

周琴琴/安徽省铜陵市铜官区人民法院

1 未交房就预收物业费，是否合理？

Q：2019年1月初，白某收到开发商交房通知，验房时发现房屋存在墙面不平整等质量问题，拒绝签字收房，要求开发商整改。2月底整改完成，白某办理入住，开发商工作人员表示已与物业公司签订了前期物业服务协议，要求其按协议交纳一年物业费，从1月初算起，否则不予办理入住手续。白某称自己并未与物业公司签订上述协议，认为物业费交纳时间应是签字收房时。那么，白某的主张能否得到支持？

A：该案例涉及前期物业服务协议法律效力与物业费起交时间问题。

首先，前期物业服务协议是指建设单位与物业服务企业，就前期物业管理阶段双方权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即前期物业服务协议突破了合同相对性，对业主有法律拘束力。案例中，开发商依法与物业公司签订了前期物业服务协议，白某以协议不是自己所签为由拒绝交纳物业费的理由不成立，故白某应根据协议约定预交一年物业费。

其次，关于物业费起交时间。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”即房屋在尚未交付给买受人占有之前的物业费应由开发商交纳，实际交付后由业主交纳。对如何确定房屋是否交付，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外……”现实中，对房屋的转移占用，也就是通常所说的把房屋钥匙交给购房人。购房人未按时领取钥匙的，何时收取物业费视不同情况而定，若因开发商原因不能按时交房，比如房屋质量等问题严重到无法居住，物业费自房屋修缮至符合交房条件、业主领取钥匙时起算；若是购房人故意拖延收房，物业费自收到开发商交房通知书时起算。案例中，白某1月份发现的房屋质量问题未达到不可居住条件，整改也在保修范围内。因前期物业服务协议对白某具有约束力，故白某物业费起交时间应为约定的交房时间，即2019年1月初。

综上，前期物业服务协议对白某有法律拘束力，其需交纳一年物业费，交纳时间从2019年1月初起算。

2 业主家里被盗，能否向物业公司索赔？

Q：住在A 小区的张某下班回家，发现家中被盗，立即报警，在调取监控时被告知监控处于维修状态，无法查看，此案至今未侦破。张某将物业公司告上法庭，要求赔偿损失。张某与物业公司签订有物业服务合同，约定由物业公司安装维修监控设备。那么，张某能否以公司未及时维修监控为由，要求其承担赔偿责任？

A：该案例涉及物业公司义务范围以及赔偿责任的分担问题。

首先，物业公司义务范围。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”可知，物业公司管理义务来源于物业服务合同，其应按照合同约定行使权利、履行义务。《物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作……”物业公司是企业法人，不具备承担预防和打击违法犯罪的职能，社会治安管理、刑事案件的侦破追赃等工作不属于其工作范围，但其应按合同履行义务。物业对小区的安全保障义务主要有，安全防范、配合调查、协助处理紧急情况等。

关于物业公司要不要赔偿问题。需明确两点：一是物业服务合同是公共类服务合同，不是保管合同，业主家里失窃不是合同约定的管理范围。物业公司对业主财产不负有保管义务，故张某不可基于物业公司未尽到保管义务要求赔偿。二是张某家被盗，物业公司因未能及时维修监控设备，导致无法提供监控录像，在一定程度上影响了案件侦破，造成张某损失。根据前述 《物业管理条例》第四十六规定，物业公司应尽到安全防范义务。而该案例中，物业公司疏于管理，秩序管理服务未尽到位。结合《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”物业公司需承担相应违约责任。

其次，关于赔偿责任的分担问题。业主家中被盗，盗窃者为直接侵权人，物业公司应在其安全防范不力的责任范围内担责，具体比例需综合考虑物业公司的服务等级标准及过错程度、物业公司的违约行为是否影响了案件侦破、盗窃者是否已经退赔业主损失等情况。除法律另有惩罚性赔偿规定外，赔偿责任适用“损失填平”原则，若盗窃者已退赔业主部分损失，则物业公司赔偿责任相应减少。

综上，此案例中，张某的财产损失未得到赔偿，物业公司未能提供监控信息，影响了案件侦破，综合考虑其过错程度，物业公司应赔偿张某一部分损失。

3 高楼外墙砖坠落砸伤业主，物业公司该不该承担赔偿责任？

Q：业主吴某在小区内活动，不慎被高处掉落的外墙砖砸伤，案发时现场只看到物业公司张贴的告示，没有其他防范措施。吴某与物业公司签有物业服务合同，吴某据此要求物业公司进行赔偿，那么其主张能否得到支持？

A：该案例涉及高空坠物致人损害的责任承担问题。

关于高空坠物的责任主体和责任承担原则，根据《侵权责任法》第八十五条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”可知，高空坠物致人损害责任适用过错推定原则，即所有人、管理人或者使用人不能证明损害的发生自己无过错的，推定其有过错，应承担责任。

而在“所有人、管理人或者使用人”中明确具体责任主体的关键，是谁对该建筑物负有维修或者管理义务。根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》 第12 条规定：“依法确定物业服务企业的责任。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定、相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，造成建筑物及搁置物、悬挂物发生脱落、坠落致使他人损害的，人民法院依法判决其承担侵权责任。”可知物业公司是建筑物管理人，其未按照约定和法定义务及时维修、养护公共区域设施设备，以致建筑物共有部分，如外墙砖等装饰品、保护品坠落造成他人损害的，应承担侵权责任。吴某与物业公司签订了物业服务合同，房屋建筑主体共用部位的维修管理义务已转移至物业公司，故物业公司有义务对小区住宅外墙进行维护，故物业公司是责任主体。

案例中，物业公司仅对外墙砖可能脱落进行了提示，却没有采取进一步的防范和保障措施，如对可能发生危害的区域进行围蔽等，怠于履行职责，未尽到合理的维护管理义务，存在过错，应承担相应的侵权责任。

综上，高空坠物致人损害责任主体为对该建筑物负有维修和管理义务的主体，即物业公司。物业公司未对小区内公共部位所存在的脱落、坠落危险采取明显的安全隔离等必要措施，不能证明自身无过错，需对吴某的损害承担侵权责任。