房地产价格上涨对产业结构升级的影响探析

谷卿德 石薇 王洪卫

摘要：文章利用2000年～2012年我国257个城市的数据，建立动态面板数据模型，检验了房价上涨对产业结构升级的影响。研究发现，房地产价格与产业结构升级呈倒“U”型的关系，房价水平较低时，房价上涨有助于产业结构高级化和产业结构合理化，但房价的持续上涨对产业结构升级产生负面影响。

关键词：房地产价格;产业结构高级化;产业结构合理化;动态面板数据模型

一、 引言

本文的研究主要围绕以下两个方面展开：（1）通过构建产业结构高级化和产业结构合理化两个指标，对房地产价格与产业结构升级的关系进行实证分析;（2）构建非线性模型，检验房地产价格上涨对产业结构升级的影响是否与房价水平有关。

二、 文献回顾

关于房地产价格与产业结构升级的关系，研究视角可以概括为两个方面，一是房地产价格上涨导致住房成本提高，促使劳动力向住房成本较低的城市迁移，从而引起产业转移;二是将土地成本作为商务成本的组成部分，直接研究土地或房地产价格上涨对产业转移和产业布局的影响。

在房地产价格、劳动力转移和产业变迁三者关系方面，Helpman（1998）将住房市场引入新经济地理学，较早地研究了房地产价格、劳动力集聚和企业生产之间的联系，他认为房地产价格是工人生活成本的重要组成部分，房价上涨会降低劳动力的相对效用，并阻碍劳动力集聚。因此，房地产价格会影响到企业对劳动力的获取（Albouy，2009），并最终对经济活动产生分散效应（Overman & Puga，2002）。这一思路得到诸多研究的证实，Brakman等（2002）、Saks（2004）、Murphy等（2006）等对英国、德国、美国等国家的实证研究发现，房地产价格上涨对劳动力集聚产生抑制作用。在此基础上，高波等（2012）将房地产价格、劳动力流动、产业转移和产业升级放在统一的框架下进行研究，发现房地产价格上涨是引起劳动力流动，并导致产业在东、中、西部地区进行转移的重要因素，而产业转移又进一步促进了各区域向产业价值链高端攀升，推动了产业结构升级。

不同于上述以劳动力转移为核心研究房地产价格与产业结构升级的关系，部分学者认为土地成本是商务成本的重要组成部分，对产业转移和产业升级具有直接影响。王珺（2010）对劳动力成本和土地成本在影响产业转移中的作用进行了比较分析，认为工资差距是影响产业在国际间转移的直接原因，而在国内地区之间，地价差距比工资差距对产业转移具有更强的推动力。马子红（2006）对产业转移的动因进行了理论分析，认为土地作为稀缺的自然资源和不可移动的生产要素，对区际产业转移影响较大，我国部分产业从长三角和珠三角地区向中西部地区转移，与前者快速上涨的土地价格密切相关。范剑勇等（2011）提出了类似的观点，他们认为经济集聚会提高土地等不可贸易品的价格，“倒逼”产业向同类要素价格水平较低的区域转移。

综上所述，现有文献重点研究了房地产价格对企业区位选择和产业转移的影响，但忽视了房价上涨引起产业转移后对产业结构升级的影响。并且在研究视角上，现有文献主要是通过劳动力转移来分析房价上涨与产业转移的关系，而忽视了土地成本作为商务成本的组成部分对企业区位选择的直接影响，仅有的研究多以定性分析为主，缺乏完整的定量研究。鉴于此，本文通过构建产业结构升级指标，研究房地产价格上涨对产业结构升级的直接影响，从而使房地产价格与产业结构升级关系的研究更加完善。

三、 产业结构升级的测度

产业结构升级通常表现为两个方面，一是产业结构从第一产业为主向第二、三产业为主演进，从劳动密集型产业为主向资本密集型和技术密集型产业为主演进，从初级产品制造为主向中间产品、高附加值产品制造为主演进，也即产业结构高级化;二是各产业之间具有较强的相互转换能力和互补能力，具有较好的聚合质量，从而使产业结构形成相互制约和促进的有机整体，也即产业结构合理化。本文采用产业结构高级化和产业结构合理化两个指标来反映产业结构升级状况。

1. 产业结构高级化衡量方法。关于产业结构高级化的衡量，通常包括单一指标直接衡量和多元指标体系衡量两种方法。考虑到产业结构高级化的复杂性，单一指标难以全面反映高附加值、高加工度、技术和知识密集等产业结构高级化的诸多特征，李欣广（2011）、张正华（2011）等通过筛选能够反映这些特征的指标，构建多元指标体系，然后利用主成分分析法将多元指标合成单一指标，对产业结构高级化程度进行综合评价。鉴于多元指标法在衡量产业结构高级化中的优越性，本文利用该种方法，构建测度产业结构高级化的指标体系，对各城市产业结构高级化程度进行衡量。

根据现有文献关于产业结构高级化衡量指标的梳理，本文从产业结构、就业结构、技术密集度、资本密集度、科技投入、劳动生产率等6个方面选择产业结构高级化的衡量指标，构建完整的产业结构高级化指标体系。具体的指标选择和测算为：（1）产业结构：用第三产业相对比重来表示。第三产业相对比重=各城市第三产业比重/全国257个城市第三产业比重的均值，即计算出全国257个城市第三产业在地区生产总值中占比的均值，然后用每个城市第三产业的比重除以全国第三产业占比的均值，得到每个城市第三产业相对比重。（2）就业结构：用第三产业就业相对比重来衡量。（3）技术密集度：用相对技术进步指数来衡量。其中，技术进步指数用基于Malmquist全要素生产率分解的技术变化指数来表示。（4）资本密集度：用相对劳均资本存量来衡量。各城市资本存量利用永续盘存法（PIM）计算得到，然后用资本存量除以从业人员数量，得到各城市劳均资本存量。（5）科技投入：用科学和教育事业费支出占政府财政预算内支出的相对比重来衡量。（6）劳动生产率：用相对劳动生产率来衡量。在确定了指标体系后，利用主成分分析法便可计算出各城市产业结构高级化指数。

2. 产业结构合理化衡量方法。目前学者通常利用结构偏离度来反映产业结构合理化程度，具体的计算公式为：

DEV=■■-1（1）

式（1）中，DEV表示产业结构偏离度，Y表示地区生产总值，L表示就业数量，i表示各次产业，n表示产业部门数。在经济均衡状态下，各次生产率水平一致，即Yi/Li=Y/L，DEV=0。因此，DEV越大，表示经济偏离均衡状态的程度越大，产业结构越不合理，相反，DEV越小，则说明产业结构合理化程度越高。这一方法非常直观地反映了不同产业发展的协调性，但存在的问题是该指标给予各产业以相同的比重，而事实上，在整体经济中，各产业的重要程度存在相对差异性，对各产业赋予不同的权重更为合理。如干春晖等（2011）借鉴泰尔指数来重新定义产业结构合理化的衡量指标，其表达式为：

TL=■（■）ln（■）（2）

式（2）是在式（1）的基础上，以各次产业产值在总产值中的比重为权重，对产业结构合理化衡量指标进行改进而来的。类似地，TL=0时，表示产业结构处于均衡状态，TL偏离0越大，表示产业结构越不合理。

四、 模型构建与数据说明

1. 计量模型构建。本文利用2000年～2012年我国257个城市的数据，对房地产价格与产业结构升级的关系进行实证研究。由于房地产价格可能受到产业结构升级的影响，如刘嘉毅等（2014）发现，产业结构高级化和产业结构合理化对房地产价格具有促进作用。因此，房地产价格与产业结构升级之间可能存在相互影响的关系。为了避免内生性问题带来的估计偏误，本文建立动态面板数据模型，将房地产价格设定为内生解释变量，从而确保估计结果的无偏性和一致性。所建立的基本计量模型如下：

Vit=？琢+？茁VVi，t-1+？茁hplqhpit+？茁N■XNit+？着it（3）

？茁N■XNit=？茁taxilntaxiit+？茁toadlnroadit+？茁inclnincit+？茁cinlncinit+？茁doclndocit+？茁greengreenit

式（3）中，因变量Vit表示i城市在 t期产业结构升级的状况，分别用产业结构高级化HLit和产业结构合理化TLit来衡量。lqhpit表示相对房地产价格，为本模型的核心解释变量，用i城市在t期的房地产价格除以t期所有城市房地产价格的均值来计算。

Xit表示控制变量。控制变量的选择，主要考虑城市基础设施、劳动力成本、文化娱乐条件、医疗条件、绿化覆盖率等反映城市经济状况和社会公共服务的因素。其中，反映城市基础设施状况的指标包括年末每百人实有出租汽车数量（taxiit）和人均铺装道路面积（roadit）;劳动力成本用人均可支配收入（incit）来衡量，通常人均可支配收入水平越高，意味着企业的劳动力成本越高。在反映社会公共服务状况的指标中，文化娱乐条件用城市所拥有的影剧院数量来衡量（cinit）;医疗条件用城市医生数量来衡量（docit）。最后，模型还控制了城市绿化覆盖率（greenit），用来反映城市的环境状况。

为了消除异方差，模型对年末每百人实有出租汽车数量、人均铺装道路面积、人均可支配收入、影剧院数量和医生数量取自然对数，分别用lntaxiit、lnroadit、lnincit、lncinit、lndocit来表示。

房地产价格上涨对产业结构升级的影响可能与房价水平有关，由于生产率水平和土地成本承受能力的不同，当房价水平较低时，房价上涨首先对传统产业产生挤出效应，为高端产业的发展创造了更大的空间。随着房价水平的提高，高端产业也会受到土地成本的冲击，从而降低发展速度，制约产业升级。因此，房地产价格上涨与产业结构升级之间可能存在非线性的关系。鉴于此，在式（3）的基础上，增加相对房地产价格的二次项，检验在不同房价水平下，房价上涨对产业结构升级的影响有何区别。修正后的计量模型为：

Vit=？琢+？茁VVi，t-1+？茁hplqhpit+？茁′hplqhp2it+？茁N■XNit+？着it（4）

式（4）中，lqhp2it表示相对房地产价格的二次项，其它变量与上式一致。

2. 数据说明。本节所需数据来自中经网统计数据库、《中国区域经济统计年鉴》《中国城市统计年鉴》。各变量的描述性统计如表1所示。

五、 房地产价格上涨对产业结构升级的影响

表2为利用广义矩估计（系统GMM）的方法所估计的房价上涨对产业结构升级影响的参数结果。从表中可以看出，相对房地产价格一次项的系数为正，二次项的系数显著为负，说明产业结构高级化与房地产价格呈倒“U”型的关系。当房价水平较低时，房地产价格上涨对产业结构高级化具有明显的促进作用。近年来，我国房地产价格快速上涨，尤其是东部沿海城市和中西部区域性中心城市上涨最为明显。在此背景下，对土地和房屋租金成本较为敏感的低端制造业等传统产业开始向内陆地区转移。房地产价格上涨在加速产业转移的同时，促使各类产业在全国范围内进行重新区位布局，从而获得更丰富的要素资源和更大的发展空间，对推动各地区产业升级起到了积极作用。

但房地产价格上涨对产业结构升级的促进作用不是一成不变的，而是与房地产价格水平有关。随着房地产价格水平的提高，房价持续上涨对产业结构升级产生抑制作用。当房价水平较低时，房地产价格上涨首先对传统产业产生挤出效应，促使传统产业向内陆地区或级别较低的城市转移，从而为高端产业的发展留出更大的空间。但房地产价格持续上涨同样对高端产业产生负面影响，当房价上涨所产生的高端产业成本提高效应，大于传统产业转移所产生的空间创造效应时，房地产价格上涨对产业结构升级的影响就表现出抑制作用。

类似地，相对房地产价格一次项的系数为负，二次项的系数为正，并且在1%的水平上是显著的。说明房地产价格上涨对产业结构合理化的影响呈倒“U”型，房地产价格在一定程度内的上涨，有助于产业结构合理化，但房价的持续上涨对产业结构合理化产生负面影响。可见，当房价水平较低时，房地产价格上涨产业在不同区域之间重新布局，促进了各地区产业结构合理化，但房地产价格持续上涨会导致传统产业快速离开和高端产业发展放缓，最终降低产业发展的协调性。

综上所述，改革开放以后，我国经济快速发展很大程度上得益于承接国际产业转移。然而，传统产业的不断集中占据了过多的经济资源，挤占了高端产业的发展空间，不利于产业结构升级和产业间的协调发展。而伴随产业集聚所带来的土地资源紧张和房地产价格上涨，加速了传统产业向中西部地区土地成本较低的城市转移，为沿海城市高端产业的发展创造了更多的空间，同时也带动了内陆地区产业升级，从而对各城市不同产业的协调发展起到了积极作用。

六、 研究结论和政策建议

本文利用2000年～2012年我国257个城市的数据，通过建立动态面板数据模型，研究了房地产价格上涨对产业结构升级的影响。研究发现，产业结构升级与房地产价格的关系呈倒“U”型，房地产价格上涨有助于产业结构高级化和产业结构合理化，但随着房价水平的提高，房地产价格上涨对产业结构高级化和产业结构合理化产生负面影响。

根据以上研究结论，提出如下政策建议：第一，在东部地区，一方面应该积极发挥房地产价格在产业转移和产业布局中的调节作用，促进传统产业向外转移，为高端产业的发展创造空间，一方面也要防止房地产价格过快上涨对高端产业发展产生的抑制作用。第二，中西（下转第47页）部地区较低的房价水平是吸引东部地区产业转移的重要因素，应该控制房地产价格上涨速度，承接东部地区产业转移，通过产业结构升级为地区经济增长注入持久动力。第三，人力资本水平较高的城市在吸引东部地区产业转移中更有优势，对地区产业升级具有积极作用，鉴于此，中西部地区应该通过加大教育投入、吸引人才流入等方式提高劳动力的知识和技能水平，为地区产业发展创造更好的人力资源条件。

参考文献：

1. 刘嘉毅，陶婷芳，夏鑫.产业结构变迁与住宅价格关系实证研究.财经研究，2014，（3）：73-84.

2.范剑勇，邵挺.房价水平、差异化产品区位分布与城市体系.经济研究，2011，（2）：87-99.

3.马子红.基于成本视角的区际产业转移动因分析.财贸经济，2006，（8）：46-50.

4.高波，陈健，邹琳华.区域房价差异、劳动力流动与产业升级.经济研究，2012，（1）：66-79.

基金项目：上海财经大学研究生创新基金资助项目（项目号：CXJJ-2012-332）;教育部人文社会科学研究青年基金项目（项目号：14YJC790152）;中国博士后科学基金面上项目（项目号：2013M531157）;浙江省社科联重点项目（项目号：2013Z59）;浙江农林大学人才项目（项目号：2034020012）;杭州市哲学社会科学规划常规性立项课题（项目号：D14YJ08）。

作者简介：王洪卫（1968-），男，汉族，浙江省富阳市人，上海财经大学公共经济与管理学院教授、博士生导师，研究方向为房地产经济、投资经济;谷卿德（1988-），男，汉族，山东省临沂市人，上海财经大学公共经济与管理学院博士生，研究方向为房地产经济;石薇（1980-），女，汉族，湖北省武汉市人，上海金融学院国际金融学院副教授，博士，研究方向为产业经济、房地产经济。

收稿日期：2014-12-20。