北京、上海、深圳房地产价格的影响因素比较研究

丁军

摘要：北京、上海、深圳是我国生产力最发达和创新要素最集聚的城市。以房地产为代表的固定资产是城市财富积累的象征，房地产价格的变化既体现出城市创新与发展的活力，又关系到我国城市居民生活的品质。运用因子分析法，构建房地产价格影响因素指标体系，从2010年、2011年、2012年、2013年、2014年、2015年六个时点的北京、上海、深圳的房地产价格进行比较研究，并对2011、2013、2015时点的北京、上海、深圳房地产价格的共同影响因素以及每个城市房地产价格的主要影响因素进行分析。研究表明：住房与投资需求是拉动北京、上海、深圳房价持续走高的直接原因。财政和金融对房地产价格的影响日益突出。影响北京房价的主要因素是产业结构与消费；影响上海房价的主要因素是财政与金融；影响深圳房价的主要因素是金融与市场环境。

关键词：房地产价格，北京，上海，深圳，影响因素

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）12-0028-35 收稿日期：2016-10-25

1 引言

北京、上海、深圳是我国北方、长江经济带和华南地区的经济、创新和金融中心城市，是我国高素质人才、技术、资金等生产力要素的集聚中心，城市土地集约化程度高，有限的土地资源与高速发展的经济矛盾日益凸显。因此与土地相关的房地产价格问题日益影响北京、上海、深圳社会经济的可持续发展以及宜居城市的建设。因此，通过对同一时点的北京、上海、深圳主要影响因素分析以及同一城市不同时点的主要影响因素进行比较分析，对规范北京、上海、深圳房地产市场、调控房地产价格和营造良好的宜居城市环境意义颇大。

2 文献综述

国外学者研究认为影响房地产价格的主要因素在于供求关系：供给包括房地产供给、建筑生产成本、土地供给、融资成本、投资回报率等；需求包括人口数量、经济水平、收入、税后利率等因素。Bramley将房地产价格设为房地产供给、人口、经济因素和地理位置的函数。Abraham认为房地产价格由实际建筑成本、居民收入的增长率及税后利率决定。Green认为房地产价格主要受控于供给和需求两大核心要素，其中供给要素包括建筑成本和土地供给，需求要素包括人口、收入等。Kraimer将影响房地产价格的因素归并为收入、投资回报率、建筑成本、土地成本、融资成本。

国内学者从产业关联、金融、宏观经济环境、财政调控、房地产成本等角度阐述了影响我国房地产价格的主要原因。原鹏飞运用CGE模型研究了我国房地产业同其它产业间的关系，认为建筑、重工业、公用事业与房地产价格呈正相关。在金融方面，人民币汇率、购房融资方式的变化，货币政策、信贷、利率等因素的变化都直接或间接的影响房地产供求关系，左右房地产价格的变化。宏观经济环境主要表现在人口、城市经济、居民收入、消费结构等因素对房地产价格的影响。政府发挥财政的调控杠杆作用有助于平稳房地产市场，预防房地产泡沫的产生。王立平运用极值边界分析方法，实证检验房地产价格的“稳健性”影响因素，认为宏观经济环境、财政调控以及房地产成本是制约房地产价格稳定的三大影响因素。

现有的文献已从多个视角分析房地产价格的影响因素，这些研究是广泛、独立、深入的。对于我国金融中心城市北京、上海、深圳不同时点的房地产价格影响因素的共性是什么，个性如何，还尚未研究。因此通过研究找出影响城市房地产价格的主要影响因素并结合影响各自房地产价格主要因素的特点，有利于制定精确的房价调控政策，平稳房地产市场，预防房地产泡沫。

3 北京、上海、深圳房地产价格影响因素分析

从2010-2015年6年间北京、上海、深圳房地产价格变化（见表1），可见三个城市价格变化均出现持续增长趋势，但是三个城市价格高低排序此消彼长。2010-2012年上海房价高于北京和深圳，2013-2014年北京房价高于上海和深圳，2015年深圳房价达4.26万元/平方米，分别高于北京、上海21.75%和16.29%。

基于前人研究成果和2010-2015年北京、上海、深圳房地产平均价格变化情况，本文对产生北京、上海、深圳房地产均价影响因素进行假设：认为产业经济、宏观经济环境、社会需求、房地产成本因素对北京、上海、深圳房地产平均价格有重大影响。据此本文根据上述一级指标，构建16个二级指标（见表2）。

3.1 2011年北京、上海、深圳房地产价格影响因素分析

运用SPSS17.0软件，依据上述房地产价格影响因素指标做了因子分析。经正交旋转后，将贡献率最大公因子作为影响2011年北京、上海、深圳房地产价格的主要因素。

从表3中发现，房地产消费市场环境因素是影响2011年北京、上海、深圳房地产价格的主要因素。上海、北京、深圳GDP总量分别位居大陆城市的第一、二、四位，城市发达的经济基础为房地产消费市场营造了良好的经济环境。此外，城市人口均超过1000万，城市创新创业活力每年吸引大量人口集聚，作为全国人口集聚地，房地产市场开发潜力巨大，房地产消费需求旺盛，城市金融业发达。2011年北京、上海、深圳金融业增加值分别为2055亿元、2240亿元和1562亿元，金融业之发达是大陆其他城市无法比拟的，这就为城市居民提供了极其便利的存贷款、投资等业务，现金流量之大，流通速度之快，不断刺激房地产行业的繁荣。2011年北京、上海、深圳政府财政支出高于财政收入分别为240亿元、500亿元、250亿元，可见积极的财政政策有利于刺激京沪深房地产消费市场。综上所述，2011年上海的房地产消费市场环境相比北京和深圳更为优越，使得上海房地产价格在2011年均价最高。

3.2 2013年北京、上海、深圳房地产价格影响因素分析

运用SPSS17.0软件，依据上述房地产价格影响因素指标做了因子分析。经正交旋转后，将贡献率最大公因子作为影响2013年北京、上海、深圳房地产价格的主要因素。