房地产价格影响因素研究

陈晓曼　林毅

[摘要]近几年，我国经济飞速发展，人民生活水平提高，人口快速增长，总体需求上升，房地产价格随之逐年上涨，导致房价涨幅过快，加重了百姓的负担，也严重影响了国民经济的发展。供给和需求是影响房地产价格的根本因素，政治因素是影响房地产价格的关键因素，还包括经济和自然等其他重要因素。为实现房地产行业健康、持续、稳定的发展，我国应结合国内国际形势，关注空置，保障经适房，控制贷款，保证刚性需求；结合市场经济，抑制房地产泡沫，加大对房产监管力度，加强市场监管，改善环境；稳固政权，稳定房价，政治稳定是经济稳定的基础，出台合理的地价政策。

[关键词]房地产价格；影响因素；对策研究

随着改革开放的不断深入，房产市场全面市场化，住房质量、面积、环境都大幅提升，随之房价也越来越高。由于房地产具有保值、增值等作用，所以逐渐成为消费和投资的热点，很多城市出现了房地产价格快速上涨的情况，而房价高低关系到所有老百姓的切身利益。

一、我国房价逐年升高的原因

（_一）总体需求呈上升趋势

随着社会发展，生活水平的提高，我国居民对衣食住行的要求也日益提高，我国大部分城市都出现了经济适用房供不应求的状况。除了正常的住房需求，超前住房需求、投资性住房需求、被动住房需求都共同推动了房价的上涨。

（二）人口快速增长，劳动力和资本向中心城市流动

近几年我国经济飞速发展，大量人口涌人大中城市，尤其是沿海城市。人口的大量涌入，拉动了城市经济以外也给这些城市带来了较大的住房压力。这些城市的房地产市场不再只属于本地人，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高，但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。

此外，比如住房供应结构的不合理、各种成本的上升等也在共同影响房地产的价格。

二、影响房地产价格的因素

（一）供给和需求是影响房地产价格的根本因素

1.供给因素。从表面上看，我国房地产的供应量高于需求量，存在供过于求的状况。我国尚处于社会主义市场经济初级阶段，大部分居民对住房要求并不太高，对经济型中小户型更为偏爱，但是大量房地产开发商为追求利益最大化，大量投建高档住宅、洋房别墅，使高档住宅供大于求而经济适用房则供求失衡。

2.需求因素。改革开放以来，我国经济发展迅猛，先富裕起来的那部分人急于投资，而我国的投资渠道缺乏多样性，于是大部分人都将大量社会财富投资在增值的不动产上。另外，我国加入WTO以来对外贸易合作不断扩大，国外金融巨头纷纷看好我国的房产市场，大量外国资本投入房地产行业。这两方面的需求急剧增加了房产需求，使房价偏高。

（二）政治因素是影响房地产价格的关键因素

1.政治稳定状况。政治的稳定对于一个国家而言相当的重要，政权稳固、社会安定、公民幸福感增强等等都是影响国家经济环境的重要因素。稳定的国家将会吸引到更多的国外投资商，扩大对外贸易，以此推动经济市场形成一个良性循环。在我国，政府起到决定性的作用，决定了开发商和居民对房地产市场的投资、投机、购房、心理等因素，间接推动了房地产价格的变化。

2.房价调控政策。国家的政策、制度、法律法规、行政行为都属于行政因素。土地制度改革以来，国家为拉动房地产市场先后出台各项政策，行政因素也是影响房地产价格的重要因素之一。我国的住房制度不断的完善，房地产市场不断合理化。住房制度改革后房价政策调控主要作用在于支持房地产市场，而进入新世纪以来，房价增长迅猛，国家对房价的政策调控也从支持转为遏制，先后采取了税收、金融、土地等多种调控手段来稳定房价。

（三淇他重要因素

1.经济因素。国内生产总值是影响经济发展的重要指标，也是影响房地产价格的重要经济因素。居民增加对住房的需求会引起房地产价格上涨，而GDP的增长正好带动居民对需求的增长，随着我国经济的发展壮大，GDP也是不断上升，物价的上涨自然伴随着房价的上涨。从宏观来看，国内生产总值和房地产价格成正比，因此房地产行业也是国民经济的重要组成部分，为我国经济发展做出了不可磨灭的巨大贡献。

2.自然因素。对房地产价格影响的自然因素主要是地理环境。地理环境又包括地貌、气候、土壤、水文和生物等自然环境，聚落、人口、民族、社团、军事、经济、政治、交通、社会行为等人文环境。自然灾害少，大气污染少、水污染少的区域人口必然众多，房价自然比地理环境差的地方高出不少。尤其是更适宜人类居住的区域，优美的自然环境、热闹的购物中心、开发商精心打造的社区环境吸引了更多的购房者。

三、控制房地产价格的对策

（一）国内国际形势相结合

1.关注空置，保障经适房。我国经济适用房的需求量很大，但是很大一部分房产被有投资需求的群体所购买，而我国的房价过高也有很大一部分原因是因为投资型群体的增多，投资者看准了不动产的增值效益，以此获取高额的交易差价，这样势必会导致空置房的现象。现国家应该采取措施降低空置率，完善经济适用房相关法律政策，将这些房产投入市场，保证经济适用房的供给量。

2.控制贷款，保证刚性需求。为保护居民刚性需求的首套房，国家应该严格控制贷款政策抑制投资性需求，例如提高投资性贷款利率等方式提高贷款投资的成本，以此抑制用贷款方式投资不动产的投机需求，针对出售、出租、转让等现象，也可以出台相应的税率政策。国家控制房地产价格的核心对策应该是“保证刚性需求，抑制投资需求”。把抑制投资需求列为短期内控制房地产价格的主要手段，且重视住房多类型的需求。

（二）钴合市场经济，抑制房地产泡沫

1.稳定经济，加大对房产监管力度。随着社会进步全球经济一体化，国与国之间的商业合作越来越密切，每个国家的经济环境都会对世界经济环境造成一定的影响。我国经济受到国外大环境的影响也是不可避免的，政府需要密切关注世界经济形势的变化，并且采取相应措施、出台相关制度以降低世界经济对我国经济产生的负面影响。而目前我国房地产市场制度还存在很多缺陷，法律不健全导致出现了很多投机的情况，这严重影响了我国经济的稳定，房地产市场的健康发展。

2.加强市场监管，改善环境。房地产市场的健康发展很大程度上取决于市场的监管，严格查处房地产开发、中介、交易中出现的违法违规行为，保障购房者的正当权益。国家应该加快建立全国联网的房产市场电子信息系统和地方联网的房产市场电子信息系统的速度，将居民的住房信息一一归档，整合全国各地方政府部门的信息资源，形成大数据，加强市场运行监测、强化住宅市场的秩序管理，保障房地产市场分析数据的权威性和全面性，这将为各种政策的有效落实提供了强有力的支持。

（三）稳固政权，稳定房价

1.政治稳定是经济稳定的基础。政治稳定是指把社会冲突控制在一定的秩序之内，对于一个国家而言政治稳定是重中之重，它包括了国家政治制度和国家政治权力主体的相对稳定、国家政策法律法规的相对稳定、国家政治生活的稳定、社会秩序的稳定、社会政治心理稳定。经济的发展需要一个有序的市场和稳定的社会环境做支撑。强有力的执政权可以保证市场经济中各行为的公平公开，可以维护市场的公平性和稳定性。若政治稳定，国家因经济市场受到冲击而产生的影响将会变小，市场冲击能力也会有更大的保障。

2.出台合理地价政策。土地政策的不合理将造成地方经济结构的不合理，同时不利于房地产调控政策的落实。创新官员政绩的评判标准，不能以地方财政收入作为评判官员政绩的唯一标准，而应建立合理的考核制度，这样才能稳定地方政府的卖地冲动，地方政府也会配合中央政府进行调控政策的落实工作。必须加强对地方政府土地审批和转让政策的监督和管理，规范土地储备制度，严禁开发商囤积土地，严格按批准文件与合同约定开发建设，防止地方政策以土地收入作为主要财政来源，鼓励地方政府扩大财政来源，积极发展地方实体经济，促使地方经济健康、持续发展。不健全的房地产市场制度将使房地产市场存在巨大的隐患，调整相关制度，同时不断创新房地产市场制度，为房地产市场的健康发展提供制度保障。