浅析居住权

摘 要 居住权制度是为了保障婚姻家庭中老人，离婚后弱势方以及其他享有居住利益的人群的住房问题而设立的一种法律制度。本文拟通过对居住权的简要介绍、发展历史和我国对居住权的继受可能来探讨我国是否能够引入这一制度来规范亟待解决的社会问题，并在此基础上提出对我国设立居住权的具体构想。

关键词 居住权 人役权 用益物权

作者简介：李冰，辽宁师范大学法学院在读硕士研究生，研究方向：民商法学。

中图分类号：D921         文献标识码：A           文章编号：1009-0592（2014）12-005-02

一、居住权概述

居住权制度是用于调整居住人和所有权人对房屋使用等问题的民事法律制度，起源于罗马法。概念一经提出，就引起了学界对是否引入这一制度的的广泛争议。要研究这个问题，首先我们要了解什么是居住权。

（一）居住权的概念及特征

居住權是指居住权人对于他人所享有的关于所有权的住房及其他附着物享有的占有、使用的权利。其特征为：（1）居住权是用益物权，具有物权性。（2）居住权具有人身性，不可转让、继承。（3）主体一般是自然人，但随着投资性居住权的出现，主体有扩大到公民，法人以及其他组织。（4）客体具有单一性，仅限于他人所有的房屋及其附属设施。（5）除当事人另有约定，居住权具有长期性，终身性。（6）居住权是无偿的。居住权一般是由房屋所有人和与其有婚姻，家庭等特殊关系的居住人之间产生，居住人无需支付对价，这一点明显区别于租赁权。（7）居住权设立和消灭方式具有多样性。主要通过遗赠，继承，合同等法定和意定方式取得，并以客体灭失，期限届满，权利人死亡，混同等原因消灭。

（二）居住权的起源和发展

居住权制度最早出现在罗马法的相关规定中，最初是作为人役权的一种形式而存在的，人役权与地役权构成了役权的二元性构成体系，本文仅介绍与居住权相关的人役权。这里所谓的人役权是指为了特定的人的利益，利用他人的所有物的权利，囊括了居住权在内的三种民事权利。

居住权制度虽起源于罗马，但罗马法的居住权有很多弊端，因此，各国在继承罗马法上的居住权制度时，为了顺应本国政治和经济的发展，都在其中增加了与时代发展相适应的内容。

二、两大法系关于居住权的规定及我国对其继受的可能性分析

居住权制度起源于罗马法时期，由于罗马法律制度对各国法律制度的发展都有举足轻重的影响，因此，居住权这一民事制度也为大部分国家所继受。各国在接受这一制度的同时，也结合本国的社会发展和实际状况制定出符合本国发展的居住权制度。

（一）大陆法系代表性国家的规定

1.法国对居住权的规定。法国移植了罗马法中关于人役权与地役权的二元役权体系，民法设专编规定了居住权，即仅限于居住权人及其家庭必要的居住，不得让与，出租。同时还规定居住权的设立和丧失参照用益权的设立和丧失。

该规定是罗马法的翻版。作为自由资本主义时期的产物，其改变了居住权的设立方式，规定了通过契约自由原则来发展居住权制度，这表明民法典赋予当事人创设居住权、约定其适用范围及权利内容的自由，这无疑为居住权的发展预留广阔的通道，值得我国借鉴。

2.德国对居住权的规定。德国民法上的居住权分为两种：传统居住权和长期居住权。

传统居住权秉承了罗马法的规定，是一种人役权，只能由权利人及其家人享用， 不可转让和继承，出租则需要得到所有权人的同意。这种严格的不得转移的权利受到了实践的挑战，也满足不了人们的需要，于是另一种形态的居住权应然而生，这便是长期居住权。

长期居住权可以转让和继承，居住权人有权进行任何合理的用益，享有出租权。这样的规定使得居住权不仅具有人身专属性的特点，而且摆脱了婚姻家庭的局限成为新的投资方式。

（二）英美法系代表性国家的规定

1.英国对居住权的规定。英国的《家庭法案》将家庭住宅的解决与避免家庭暴力紧密结合，对配偶，前配偶，同居人，前同居人的居住权做出了规定。规定了婚姻住宅权具有很强的对抗性，是一方配偶基于契约或者法律的授权而享有住宅的使用权或所有权。可以主张居住权的住宅仅限于婚姻或同居的住宅。

2.美国对居住权的规定。以美国为例，美国的相关规定除了多应用于婚姻家庭中房屋的分割之外，还涉及另外一种关于居住权的规定，即终身地产权制度。终身地产权制度是指，基于法律或者当事人约定产生的，特定人于其有生之年对特定财产享有所有权。一旦该特定人死亡或者约定条件出现，该特定人享有的所有权即终止的法律制度。

3.我国对居住权继受的可能性分析。居住权是设立在人役权体系下的，我国并非采用二元役权体系，但居住权并不是仅在人役权的框架下才能发挥作用。所以我国没有设立人役权就否认设立居住权可能性的做法是不正确的。我们可以参照国外关于房屋居住权的相关规定，从而将居住权制度设置得更加全面完善。

居住权设立的目的在于解决婚姻家庭中的老人，离婚妇女等弱势群体的住房问题。我国目前正处于人口老龄化加速，离婚率越来越高的时期，受居住权保护的群体数量有增无减。故居住权制度十分适合解决我国目前面临的问题。

其一，在以房养老这方面，我国现行的法律对其规定几乎完全没有涉及。因此有的学者提出保留居住权买卖这一观点。即房屋的所有权人虽然将房屋出卖，但生前仍享有居住权，房屋的买受人一次性或分期地向原所有权人支付价款，供其养老。 保留居住权的房屋买卖是一种新型的，创造性的养老制度，这对于我国这样一个人口老龄化加速的国家来说，无疑多了一种安置老年人的优质方法。

其二，对于婚姻中丧偶生存的一方，或者离婚后有困难的一方的住房问题，现有制度也不能保障弱势方的住房利益，亟需引入居住权这样一项制度。 因为目前对于丧偶后生存的一方《继承法》没有给予特殊的规定，同时，对于离婚后生活困难的一方，《婚姻法》仅规定了生活帮助义务。《婚姻法》司法解释舍弃了以前“暂住权”和“居住使用权”的概念，而使用了居住权的概念，这足以说明居住权制度才适合解决这样的问题。

综上所述，我国完全可以在不设立二元役权体系下，继受其他国家中适合我国发展的居住权制度。

三、我国居住权法律制度的建构

（一）我国构建居住权制度的正当性

1.我国目前的社会现实需要居住权制度。居住权制度的设立是用来解决特定人的生活问题，中国正在进入老龄化社会， 保留居住权制度给房屋买卖双方都提供了一种新的选择。同时，中国目前社会现实状况显示，由于社会生活节奏以及思想观念的变化和发展，闪婚闪离的现象已经不鲜见，所以导致离婚人口所占的比例也逐年增加。但是伴随着住房改革和房价的增长以及购买力的限制， 一般收入的家庭僅仅只能购买起一套住房。如果将这唯一的一套住房变卖，那么住房问题将很难解决，未成年子女的居住权利也得不到保护。因此可以通过居住权制度保障丧偶一方或父母离异的未成年子女的房屋居住权利不受侵犯。

此外，居住权不仅局限于婚姻家庭中了，投资性居住权也成为越来越热门的焦点，即投资人向房屋的建设投入一定资金，以此享有房屋的居住权。

2.我国的法律现状需要规定居住权。根据物权法定原则，当事人不得任意创设新物权或变更物权的法定内容。我国《物权法》，《民法通则》中并没有关于居住权的规定，但在《婚姻法》，《婚姻法》司法解释（一），《老年人权益保障法》，甚至司法实践中，都或模糊或明确的设立了居住权制度，且有越演越烈的倾向。这样的居住权非但不被我国法律所承认，更令权利人更不能更好的通过法律来维护自身的合法权益。

只有系统的设立居住权制度，才能保障物权法定原则不被侵犯，才能使受益于居住权制度的人群的合法权益得到及时有效的保障。

（二）我国居住权制度的构建

1.居住权的具体内容 。（1）居住权的概念和性质。目前居住权定义为：“居住权人对他人住房及其他附着物享有的占有、使用的权利。”但为了进一步将居住权制度与其他用益物权相区分，建议定义如下：“居住权，是指居住权人在他人所有的房屋及其附属设施上享有的进行居住的权利。”

居住权是一种用益物权，具有期限性，无偿性和不可转让性。但是随着投资性居住权的产生，居住权的人身性有弱化的趋势，因此，最好将现行规定改为 “除当事人另有约定或者依其性质可以转让外，居住权不得转让，不得继承。”

（2）居住权的主体和客体。居住权的主体不仅包括自然人，还应当包括其家庭成员和必需的服务人员等。居住权的客体仅限于他人所有的房屋及其附属设施。且仅限于供生活需要或具有投资利益的房屋住宅。

（3）居住权人的权利和义务。居住权人的权利表现为以下几方面：一是居住权人的使用权。居住权人可以在不损害房屋所有人的利益为前提使用房屋及其附属设施，从而排除所有权人和第三人的干涉。因此，法律应作规定：“居住权人和前款规定的其他成员有在不损害所有权人合法利益的的情况下使用房屋。”二是居住权人的出租权。基于居住权的人身性，居住权一般不可以出租。但是特殊情况下，如居住权人生活困难而房屋面积宽大，则居住权人可以出租房屋以获得的租金维持自己的生活。因此法律应规定：“居住权人一般不得将居住的房屋出租，但是为了维持正常生活所必需和当事人另有约定的除外。”三是居住权人的物上请求权和收取孳息的权利。居住权是一种物权，应当具有物权的性质，如物上请求权和追及效力。至于收取孳息的权利，主要是指居住权人有权收取房屋周边果木等产生的天然孳息。应增加规定：“居住权人有收取孳息的权利，当事人另有规定的除外。”

居住权的义务主要包括：合理使用义务，妥善保管和维修义务，房屋日常费用负担义务，担保义务，返还房屋的义务。 因此，居住权人的义务可以修改为“居住权人需在不改变房屋用途的前提下使用房屋，并有妥善保管和维修房屋的义务。对于使用房屋可能对所有权人的利益造成危险应提供担保，并承担房屋日常所需费用。居住权消灭后应当及时返还房屋。”

2. 居住权的取得和消灭。居住权的取得亦称居住权的设立。目前规定居住权可通过遗嘱，遗赠和合同方式设立，并应当进行登记。根据现行规定，居住权可因居住权人放弃居住权，居住期限届满，约定的解除条件届满，因不可抗力房屋毁灭和居住权人死亡的原因消灭。但笔者认为应作如下修改会更加全面明确，“居住权可因下列原因而消灭：（1）房屋灭失;（2）居住权人抛弃居住权的;（3）混同，即居住权人与所有权人归于一人的;（4）居住权期间届满;（5）约定的解除条件成就的;（6）居住权人滥用居住权的;（7）房屋被征收的;（8）居住权人死亡的。但当事人另有约定的除外。”

以上内容就是笔者关于我国居住权制度的相关阐述，并对发展前景进行了简要的展望，进而就我国构建居住权制度提出了一些个人见解，以期管中窥豹，得见一斑。

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