国资物业企业生存之困

李江平

本人作为北京一家三级别物业企业的经理，从事物业物业管理10多年，亲历经济大环境以及社会各项制度的变化，感到随着社会经济的发展，国资物业管理企业生存环境越来越恶劣。

一、物业企业的成本越开越高

1、物业企业人员工资逐年提高

（1）随着近年北京市最低工资标准的逐年提高，物业员工的保安、保洁以及维修管理人员基本上都是压着最低工资走的。所以这些人员的工资标准也是逐年提高。物业服务企业是劳动密集型行业，人力资本是物业成本中总主要的部分。如，北京市最低工资从2004年的545元涨到2014年的1560元，也就是说2014年人工最低工资标准是04年的2.86倍。

（2）伴随着工资的上涨，是社保制度的日益完善，而这又加重了企业的负担。根据 2010年1月起实施<<关于农民工养老保险参保有关问题的补充通知>>，企业必须给农民工上四险。用人单位承担的部分，其中养老险，比例为20%；医疗保险，单位承担的比例为6%；失业保险为1%；工伤保险为0.5%；合计27.5%。以2014年北京市最低工资为基数1560元，计算，企业负担的四险费用为1560*27.5%=429元。

（3）由于最低工资的定义，是指员工扣除四险后拿到手的实际工资，所以员工的税前工资也就大大超过1560元，再加上员工每年的过节费，奖金，计算四险的基数工资超过1560元，根据我单位的实践，目前基本上企业负担的每个人最低的四险费用为1000元左右。1560+1000=2560元，2560/545=4.70倍。也就是说与2004年相比较，企业负担的员工工资费是20014年的4.70倍。

2.新劳动法中关于加班费的规定

新的来劳动法中关于加班费的规定，对物业企业很不利。用人单位安排加班，根据不同情况，应给员工150%、200%、300%的标准给加班费。由于物业企业是全天24小时服务，节假日无休息，所以就带来加班工资高企的现象。实践中，许多物业服务企业并不是按照劳动法中严格规定给的加班费，但是这给员工离职后劳动纠纷埋下隐患。

3、物价上涨带来的非人工成本增加

包括：小修费、办公费、保险费等。

物价的上涨带来物业企业此项负担相应上涨。根据国家统计局数据，2004年-2014年的物价上涨cpi指数如下：

求出product（1.039：1.026）=1.32，也就是说以cpi基数来计算，2014年的物价是2004年物价的1.32倍，也可以近似的估算物业负担的非人力成本2014年是2004年的1.32倍。

二、国营企业的特点决定了不能回避成本提高的事实

1、 国企物业的四险标准必须无折扣的负担。实践中，也许有些民营、私企可以不给员工上四险，回避劳动成本增加风险。但是国企不行，只要员工投诉，必须无条件补齐。

2、 同样的问题，是员工加班费的计算。国企物业也必选按劳动法的规定给员工计算各项夜值班费、节假日加班费等。虽然实践中，有的国企并没有按照相应150%、200%、300%的标准给加班费，但是许多员工在离职后，进行劳动仲裁、直至法院诉讼，索要没有按正常的待遇支付的加班费。这样的情况下，物业企业多半败诉，不但要支付巨额加班费，还有支付相应的罚金、滞纳费，严重增加了物业企业的负担。

三、目前的状况是 物业服务企业目前的状况，是物业服务这块普遍亏损

以我单位为例，除了个别写字楼外，其余物业服务的居民楼等基本上普遍亏损，而且亏损有每年逐步增大的趋势，现在基本上就是吃老本、或者以供暖、停车等其他收入来抵消物业亏损。

以我单位管理的索家坟56号公寓为例，总建筑面积11000平米，全楼总物业费总收入为 1年30万元，而该楼总共有2个出入口，1个消防中控室，总需设置12名保安，1个保洁、1个管理员、1个水电工，总人数15人，每人工资加四险按最低3000元计算，3000*15*12=54万元，不包括水电费，给电梯公司服务费、其他小修费、管理费等，单人工这块1年就亏损24万元。而随着最低工资每年逐步提高，这个亏损也会逐年增加。

四、 面对困境，国资物业服务企业应对的策略

1、能否退盘

市场经济下，企业以盈利为目的。若果企业是独立自主的、理性的个体，则企业会选择在服务亏损的情况下自动退出，也就是说的退盘。那么就可以止损。对于一般物业来说，这是个明智的选择。但是对于国资物业来说，情况比较复杂。

由于国资企业领导要考虑更多的是安定团结的局面，亏损的物业管理区域，国资退出以后，谁来接？如果没有企业接盘，则造成管理混乱，垃圾堆成山，居民的日常供水等都不能保障。那么这种情况下，国资物业是不可能退盘的。

2、不能退出的情况下怎样考虑止损盈利呢？

（1）管理区域一体化策略

物业企业服务有个规模经济问题，你服务的区域越小，你人工成本越高，服务区域逐步增大，可以降低单位物业服务面积的成本，来增加物业服务收益。

以我单位管理区域为例，管理的几个楼全是1个楼1个物业服务区域，这样无形之中，增加了保安出入口数目、管理服务点的设置，相应大大增加收费人员以及保安、维修人员的数量。

为了解决这个问题，我建议，应该考虑与周边楼盘的物业服务企业整合，由一个服务企业来管理成片的楼盘，形成一个较大的，相对集中的物业服务区域，这样才能形成规模经济，降低服务成本。

（2）提高物业费标准

这是另外一个解决物业企业亏损的问题。但是难度比较大，需要物业服务企业与业主进行充分协商，征得业主的同意。但是在我国目前居民的消费意识里，很难提高物业费标准，别是国资物业，老百姓认为，我就是不提高物业费标准，你们共产党的企业也不能不管。需要无物业服务企业再首先提高自己的服务水平，然后以理服人，拿出物业费调高的原因，列出个性明细，以求得出业主的理解以及支持。

（3） 减员增效

这也是物业服务企业目前为了维持生存的方法之一。许多企业通过提高物业企业技术含量来减员增效。如：在地下车库，出入口设置自动化的刷卡机来减少保安人员数量；写字楼通过使用地面自动清洗机来减少保洁人员数量；通过提高维修人员绩效工资来减少水电工数量等。

是这个方法也是有局限性的，如而每个保安岗的人员设置是固定的，按劳动法规定每人每天上班8小时，必须4人1岗是不能减人的。同时提高员工的劳动强度，也要考虑员工的承受力问题。（作者单位：北京羲和物业有限责任公司）

参考文献：

[1] 《北京市农民工基本养老保险的补充通知》2009年

[2] 《北京市社会保险基金管理中心关于农民工参加基本医疗保险有关问题的通知（京社保發〔2012〕17号）》，2012年3月19日发布；

[3] 《北京市外地农民工参加基本医疗保险暂行办法（京劳社办发[2004]101号）》，2004年7月28日发布；

[4] 《国务院关于完善企业职工基本养老保险制度的决定》、《国务院关于建立城镇职工基本医疗保险制度的决定》和《失业保险条例》