土地增值税清算过程中房产开发成本分摊方法比较

段明明

［摘 要］土地增值税是我国的重要税种之一，在房地产企业的成本核算中占有非常重要的地位。土地增值税清算是房地产开发企业进行清算的前提条件，涉及成本分摊问题。目前，我国对房地产企业的成本核算方法有多种，且国家税务总局和各省市也在不断出台各种政策文件进行规范和调整，学界对于成本分摊方法也存在多种观点。本文认为成本分摊方法不同，企业在进行成本核算时所采用的方法也不尽相同，对比分析了三种不同的成本分摊方法，希望能够对房地产开发企业在成本核算过程中选择适合自身发展的成本分摊方法有所帮助。

［关键词］土地增值税；增值税清算；房产开发成本；成本分摊

［中图分类号］F27文献标志码：A

房地产开发企业的成本分摊问题是土地增值税清算过程中的难点和重点问题之一，也是房地产企业日常工作中经常遇到的实际问题。主要表现为：一是同一房地产项目不同类型的成本分摊方法差异较大；二是不同类型项目的开发成本分摊方法不同，不利于企业土地增值稅清算。对于房地产开发企业来说，采用何种成本分摊方法进行成本归集和分配，直接关系到企业土地增值税清算的准确性和合规性［1］。

1 土地增值税清算过程中房产开发成本分摊方法比较

土地增值税清算中的房地产开发成本分摊是房地产企业税务筹划的一个重要环节。由于房地产开发项目中的各项成本内容都是直接投入或间接形成的，而不是直接分配给每一项成本，因此在项目开发过程中，土地增值税清算时房产开发成本的分摊方式尤为重要。目前，在土地增值税清算过程中房产开发成本分摊方法主要有三种：一是占地面积法分摊；二是按建筑面积法分摊；三是按层高系数法进行分摊。

1.1 占地面积法及其优缺点

占地面积法主要指的是依照工程项目已经动工的开发成本对象占地面积在总占地面积上的比例进行分配计算。对于一次进行开发的项目，可以选择工程项目中的某个成本对象占地面积在总占地面积上的比例来进行分配；若进行分期开发，则需要先依照工程项目的全部成本对象占地面积在总面积上的占有比例进行分配，再依照工程项目中某个成本对象的占地面积在总占地面积上的比例进行分配。在这一过程中，所有的成本对象需要负担的占地面积便是工程项目建设过程中项目开发用地占地面积。对于一般性的住宅项目，可以将其看作非普通住宅，在利润率上相较于普通住宅要更高。与此同时，这些规模较大的住宅使用到的开发模式为分期滚动开发，在进行土地增值税分期核算的过程中，除了可以让开发商将项目未结算作为理由不缴纳土地增值税的现象被彻底断绝，更是对个别房地产开发商的土地囤积行为进行了有效控制。该方法的优势在于计算过程较为简单和便捷，相较于建筑面积法及其他方法，无需获取大量的数据资料，也无需获取建筑面积数据，只需要与工程项目土地面积及产权面积保持一致。但其不足在于对功能、层高、类别、销售等情况存在差异的建筑项目，无法实现成本的合理分配。因此，这一方法常常与建筑面积法以及其他方法进行融合运用，随后对项目进行计算及分摊［2］。

1.2 建筑面积法及其优缺点

建筑面积法主要指的是依照已经进行开工建设对象的建筑面积在总占地面积上的比例进行分配。对于一次开发建设的房地产工程项目，可以依照某个成本对象面积在总面积占比上的比例进行分配；对于分期开发的房地产工程项目，需要先依照开发期间内的成本对象建筑面积在总面积占比上的比例进行分配，再把工程项目中某个成本对象面积在总面积上的占比进行分配。该方法的优势在于，可以实现类型相同房产项目成本的合理分摊，整个计算过程较为公平。同时，也可以把产品的成本投入在已售房产和未售房产中进行有效分配，实现整个处理过程的有法可依。但是不足在于，需要获取大量的数据信息，工作计算量相对较大。使用这一方法，将其运用在层高存在明显差异的房地产工程项目中来进行成本分配，存在明显的不合理之处。因此，在进行土地增值税清算的过程中，一般情况下会单独考量与层高存在联系的建安费，对于与层高联系不大的其他费用，如扣除项目，大多会运用建筑成本法进行分摊处理。某项目建筑面积法计算方法如表1所示。

1.3 层高系数法及其优缺点

层高系数法主要指的是把标准层高作为分摊时的参照依据，其基数为1。依照其他类型房产的层高情况来计算，并获得系数，将其作为进行房产分配承担成本的总系数。具体来说，其计算步骤为：首先，获得住宅或是商业用房的加权平均层高值；其次，获得商业用房的层高系数；最后，对商业用房及住宅的建安费进行分摊处理。该方法的优势在于可以对电费进行合理分摊，更加适合运用在功能较为多样、房产类别混搭的工程项目中。但是缺点也比较明显，其计算过程比较烦琐，更加适合运用在建安费的分摊处理工作中，对于其他类型的扣除项目并不适合运用［3］。

2 土地增值税清算过程中房产开发成本分摊方法使用思考

2.1 规范票证的使用和管理

在房地产企业的土地增值税清算过程中，常常由于票证不够规范，企业的可扣除项目金额较少，导致企业的整体税负率相较于行业或地区的平均水平更高。由国家税务总局于2010年5月19日发布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确指出，要根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，进一步做好土地增值税清算工作。这就代表，票证管理工作的规范性和合理性，对于房地产企业进一步降低税务负担有着非常重要的现实作用，不仅强化票证的规范化管理，还可以规避企业经济损失。因此，财务管理工作人员在常规化的财务管理工作中，要加强对发票、合同等凭证原件的把关，并进行详细记录，实现对有关资料的合理保存。在各种票证的获取上，需要合法且严谨，并严格依照我国税法要求，对于可扣除的项目准备好合法的证明资料。若是无法提供合法资料以及规范的合同，在进行清算审核时则不可以扣除。房地产企业财务工作者需要始终保持严谨认真的工作态度，不可以出现侥幸心理。同时，由于土地增值税清算过程中有着较多的申报资料，且材料种类较为多样、数据信息复杂、凭证总量较大，房地产企业财务工作者在进行项目清算时不可冒险进行重复列支，不可以以替换发票原件等一系列的造假行为去降低税负，更不可以与关联方进行虚假交易，伪造工程项目合同，增加工程项目成本。而要尽最大的可能，保障发票、合同和成本费用的匹配性，不可以忽视第三方审核附件资料的有效性，以确保整个交易过程的合理，避免出现企业的税务风险问题［4］。

2.2 加強企业人员财务核算能力

房地产企业在工程项目达到清算条件之后，需要依照我国法律要求来开展土地增值税的清算和申报工作。税务机关在收取纳税单位清算资料之后，需要在规定时间内开展清算审核工作。房地产企业财务工作者的核算能力将会对土地增值税清算的最终结果带来直接影响。税务机关在进行审核时，需要分析企业的各类财务数据信息。个别企业上报财务数据信息时，存在数据信息的逻辑错误问题。比如，营业收入额超过了企业的应纳税金额，则会让税务机关加强审查，最终的审核结果也无法达到理想目标，提高了企业的税负率。因此，税务机关的最终审核结果将会对企业的税务带来直接影响。因此，企业进行税收筹划，需要加强企业有关工作人员的财务核算能力。在这一方面，企业需要保障财务工作者对各项细节事项处理的严谨性，严格依照我国税法要求，始终遵循实际发生制这一基础要求，把开发项目的可扣除金额在不同成本费用类目中进行合理分摊，不可以出现虚假开发票的问题，更加不可以伪造账目制作工程项目的阴阳合同，也不可以延迟确认收入，以达到避税的目标。财务工作者需要保持负责、谨慎的工作态度，直接把罚没费用计入科目，而不是把该费用插入前期工程费进行抵扣处理。而针对交易支付模式的选择，应该合理运用银行流水法，以确保整个管理过程的有章可循，有效规避现金支付太过频繁所带来的各种操作问题。比如对于房地产企业的水电费、工资、修理费等，可以将其计入工程所在部门，无须进行部门之间的成本分摊，并对各笔费用的收支去留进行精准记录。比如，以便于税务机关展开审核。在审核时，如果企业无法提供正式凭证，致使企业的开发间接费用扣除相较于实际更少，则会引发企业涉税风险，因此在日常工作中需要尽量避免［5］。

2.3 构建企业税务风险管理机制

在房地产企业的开发工作中，土地增值税的清算虽然是项目开发的后期工作，但是在清算资料的获取上，却可以覆盖工程项目的建设全过程。从理论上来说，企业的房地产开发需要建立健全税务风险管理全程机制，既要实现事前预防，又要融合事中管控和事后评估，实现各个环节的环环相扣。因此，企业要建立税务风险控制意识，严格依照我国税法要求，在融合企业房地产管理制度的条件下，利用专业化的财务、税务管理知识，形成税务风险的良性控制管理机制，以确保企业财务工作人员合理利用税务法律法规，维护企业的合法权益。

一是设立房地产企业的税务风险管理机构，形成专业化的税务管控部门，并构建税收筹划的管理体系，强化部门之间的沟通和交流，以控制税务风险。

二是提高相关工作人员的办税素质，定期组织与税务知识有关的专业知识和技能培训。对人员考核标准进行细化处理，定期更新税收政策，使涉税办理人员掌握我国的税收优惠政策动态，了解有关法律法规，从根源上降低涉税风险。

三是对房地产企业的税务风险监控模式进行及时更新，建立健全内部涉税审查机制。首先，确定房地产企业的税收审查标准，由管理部门和审计部门共同参与其中，对企业的涉税环境处理情况进行及时检查，各部门做到自纠自查，并做好税收风险的控制和汇报工作。其次，引进第三方管理机构，针对企业的涉税管理流程进行客观评估，听取其专业意见，及时发现企业存在的税务风险节点，提高企业的税务风险控制能力［6］。

3 结语

土地增值税是房地产开发企业最常见的税种之一，房地产开发成本是计算土地增值税的重要依据，合理地分摊成本费用是土地增值税清算的重要内容。在土地增值税清算过程中，因成本分摊方式的不同，各地区税务机关对成本分摊方法的要求也不相同。本文就土地增值税清算成本分摊方法不同进行比较分析，提出了基于企业管理角度的优化措施，以期为纳税人合理地选择房地产开发成本分摊方法提供参考，进而促进房地产开发企业合理避税。

参考文献

［1］彭婧.房地产企业土地增征税清算的成本分摊［J］.质量与市场，2023（13）：184-186.

［2］杜海龙.土地增值税清算成本分摊方法对比研究［J］.财会学习，2022（21）：132-134.

［3］文容.探讨房地产企业土地增值税会计和税务处理策略［J］.中小企业管理与科技，2022（14）：155-157.

［4］何龙.园区开发类公司土地增值税税收筹划思路［J］.投资与创业，2022，33（7）：65-67.

［5］史雪梅.关于房地产企业土地增值税清算的思考［J］.大众投资指南，2023（20）：179-181.

［6］李行.房地产项目土地增值税清算纳税筹划及风险探讨［J］.纳税，2021，15（19）：53-54.