城市更新管理模式及创新思路的应用研究

徐杰夫

［摘 要］当前，我国各地城市纷纷从“增量拓展”向“存量更新”转型，“存量更新”成为一、二线城市更新发展及城区优化的重要转折点。本文基于上述背景，全面分析了我国城市更新管理模式，深入探讨老城街区存量用地的创新改造措施和方法，因地制宜、科学分类，通过实际案例分析，呈现城市更新管理模式和创新思路的具体应用效果，有序推动城市更新综合发展，力求有效促进城市存量更新功能的利用更大化。

［关键词］城市更新；存量用地；创新思路

［中图分类号］TU98文献标志码：A

近年来，基于城镇化体系的飞速发展，一、二线城市多以扩张人口、挖掘资源为主线，深入拓展城市综合发展。大部分一、二线城市的老城街区逐步呈现出人口密集、资源过度开发、环境污染等方面问题［1］。主要原因包括两个方面。一是老城街区人口数量密集，建筑体系高度集中，不仅需要满足现代化功能需求，更需要承担保护历史文化街区的职能，但因城市资源高度聚集，城市发展矛盾过于集中，急需重新统筹规划，做好存量改造，实现资源的有效利用。二是通过多年规划建设，老城街区主要以“增量拓展”的形式完成前期的开发建设，实际可应用于城市更新及存量改造的空间相对有限，仅以“增量”转换为“发展”的形式展开城市更新改造远远不够。

我国大部分城市逐步进入“存量更新”阶段，存量改造逐渐成为各地老城街区改造的主要模式，更是城市发展的重要基础。各省区市应快速转换粗放式用地思维，基于因地制宜、科学规划、存量盘活、节约用地等一系列举措，逐步推进我国一、二线城市老城街区的存量更新改造，为实现我国老旧街区升级转型发展提供助力［2］。

本文结合我国城市存量更新改造现状，全面厘清城市更新管理的概念及政策背景，明确城市更新对城市存量更新改造的重要性，以X老城街区为例，深入分析其城市更新的改造模式及创新思路，明晰城市更新管理模式及创新改造的发展路径。

1 城市更新管理的概念及政策背景分析

1.1 城市更新管理的概念

城市更新管理，顾名思义，就是针对特定的城市街区进行全面整治、优化更新、科学规划等行为［3］。城市更新改造范畴通常包含老旧工业区、商业区、住宅区、城中村等，这类更新区域的共同问题在于基础设施老化破损严重、城市环境污染、现有土地功能受限、与现代经济社会发展需求不符等，各地城市为了有效提高城市功能效用，可通过城市存量更新改造，促进可持续化、科学化的城市空间优质发展。

1.2 城市更新管理的政策背景分析

截至目前，我国部分一线城市先后公布了一系列的城市规划，主要是针对城市发展空间的整体规划实施统筹管控。北京市政府于2016年公布《北京城市总体规划（2016年—2030年）》，正式启动了北京城市功能空间改造工作［4］。同年，上海市规划和国土资源管理局发布城市更新“四大行动”计划，但有别于传统的大规模“拆建”，上海市政府全面厘清城市土地资源，并正式进入“存量更新”改造发展新历

程［5］。上海市政府实施的城市更新改造工作，逐步以扩充公共开放空间、优化基础配套设施、改善城市环境、完善慢行体系等为基础导向，全面促進城市绿色发展新动能、新方向。

2 城市更新对城市存量更新改造的重要性

2.1 统筹城市空间发展

基于城市更新改造，城市资源的合理配置将有助于城市空间的更新发展。各地政府部门必须明晰科学化、规范化的城市更新管理模式，通过城市存量更新改造的细化、深化，全面统筹城市空间发展，有助于进一步完善城市新、旧城区的基础配套设施。与此同时，通过城市更新改造，可帮助提高当地政府的绿色低碳、高效环保理念，有效平衡城市更新改造与自然生态环保之间的关系。而在城市更新改造的监督管控过程中，可基于城市规划及升级建设，实现规划建设、项目实施、监督执行等环节的有机融合，推动城市存量更新改造的有序发展。

2.2 形成城市文化底蕴

城市存量更新改造并非单纯的大规模“拆建”，而是需要在更新改造过程中充分展现地区特色、文化内涵，切实实现城市历史文化保护，充分展现城市历史文化底蕴，全面彰显城市“生命力”。

2.3 实现各方资源的合理运用

各地政府在实施城市存量更新改造前，需针对城市各方资源进行全面梳理，科学划分城市整体功能，因地制宜、统筹规划，进一步盘活城市发展的自有资源，真正实现各方资源的合理运用。

3 城市更新管理模式及创新改造的发展路径

3.1 重塑建筑肌理

在城市更新改造过程中，老城街区是一个有机融合体，只有不断“新陈代谢”，才能健康成长。改造工作应紧紧围绕促进高质量发展、创造高品质生活，统筹推进老城街区硬件升级、产业导入、业态培育、人气聚集，以存量更新促进老城街区高质量发展。各地政府部门应加快老城街区的存量更新，强力推动老城街区品质升级，打造产城融合示范区。

一方面，围绕打造新时代发展之城，坚持国际视野、严苛标准，系统设计老城街区肌理、城区格局、城区色彩、建筑风貌、城区风貌标识等，既凸显地域特色、时代特征，又融入开放特色、国际元素，形成开放包容、多元共融的老城街区形象。

另一方面，围绕塑造现代化的城区更新形态，统筹规划老城街区不同区块的开发规模，扎实组织拆旧建新、留白增绿等精细化建设，深入开展老城街区存量更新改造，注重保持老城街区原始风貌，使其形态和城区环境相符合，并能对老城街区起到科学防护作用。加快会展中心、旅游文化中心、主体广场建设等地标性建筑的推进落实，全面提升老城街区承载功能和整体形象，打造有影响力的旅游目的地、会展承办地等，扩充老城街区的功能属性。

3.2 丰富产业业态

在老城街区的存量更新改造中，产业业态分析及扩张是存量更新改造的重点所在。老城街区的存量更新改造需结合现实需求，结合老城街区原结构、绿色环保要求和城区全局性环境体系，深入开展科学化、系统化的更新改造，有效丰富产业业态。当地政府部门应聚焦培育高品质的老城街区生活，不断拓展老城街区的市场、交易、贸易功能，鼓励建设酒吧、咖啡馆、创意书店、休闲娱乐等新兴场所，结合老城街区综合环境提升，积极导入文化、旅游、体育、餐饮、演艺等时尚经济业态，引进更多年轻人愿意参加的活动，基于老城街区的原始风貌特点，全面兴起新经济、新业态、新体系，彰显现代化、高品质的老城街区气质。

基于上述举措，在老城街区的存量更新改造中，地方政府部门可进一步丰富产业业态发展，使经典老城街区效果更趋清新、个性、焕然一新，并融合公众现代化、时尚感的需求及感受，实现新老城区相互间的“对话”融合，不但能够切实提升老城街区的整体商业氛围，其宽阔的视野还能拉近人与环境的距离，使老城街区的整体空间更加开阔、通透，让经典老城街区焕发新的活力。然而，与此同时也容易产生问题，各地政府部门在实施老城街区的存量更新改造时要针对老城街区的实际情况进行二次深化设计，存量更新形式应和老城街区风格保持一致，在确保其产业业态效用性的同时，使其更原汁原味地展现老城街区的独特风韵及文化底蕴。

3.3 重构功能空间

伴随着全球化、信息化、市场化发展进程，各省市老城街区的空间结构都在逐渐发生改变，甚至是发生根本性的重构，尤其像北京、上海这类的一线大都市，老城街区的空间重构更为明显。空间结构的重构设计是老城街区总体规划的重要考量方向，为了进一步发挥老城街区的功能性、实用性，各地政府部门应重视功能空间结构的规划设计，针对性、科学性地展开功能空间的重构与划分，确保功能空间重构工作发挥实效，切忌盲目“大改”。

结合各省市老城街区的存量更新情况来看，大部分城市已经进入一个以快速发展和结构性调整并行互动为特征的更新改造阶段，老城街区社会经济发展已逐步进入产业布局、类型、结构重构和转型的实质发展阶段，如何在新的发展条件下进行老城街区中心的功能和结构调整，成为当前各省区市老城街区发展的重要主题，需就老城街区功能转型、土地资源再生和旧城整体机能提升等方面展开针对性分析，由此在合理、科学、不破坏老城街区原始风貌的前提下重构功能空间。

3.4 加强风貌改造

对于老城街区来说，传统风貌是其构成的点状物或线形带，能更代表一个城市的文化基底及历史底蕴，老城街区范围是城市整体风貌的集中体现区。过去的老城街区规划设计中，中轴线设计呈现一种平缓有序、水平延展的状态，街区内以7层内的矮栋建筑为主，多数建筑体量不大，有规律地散布着个别较为高大的建筑体。而且老城街区整体的色彩以青灰、米白色为主，点缀以个别亮色作为独特的建筑色彩，并通过浓密的绿植来进行辅助规划，这是老城街区特有的传统风貌和风格底色，也是老城街区存量更新改造过程中应该保护的部分之一。

老城街区存量更新改造离不开城区环境的可持续战略发展。X城区现如今的老城街区具有十分高的辨识度，独特的街區风格让X城区成为老城街区文化的代表。但是X城区的风貌布局还存在一定的问题，具体包括城区功能区分不合理、交通系统有待加强、城区结构缺乏联系性、老城街区外形不够完善、新老城区的融合度不高等。从以上问题可以了解到，X城区的风貌布局发展仍然没有满足新时代的需求，因此X城区存量更新改造的可持续化战略发展刻不容缓。而在存量更新改造的战略制定过程中，X城区需要对城区空间进行充分的运用，平衡新老城区的相关属性，优化统一城区的风格及色调，强化新老城区的融合度。要寻找X老城街区的艺术潜能，合理、有效地保护完善X老城街区的独特风韵，有效提升当地民众的生活居住质量。

在考虑到老城街区与新城区之间的融合度的基础上，对老城街区进行全面的完善与修整，进一步提升X区的风貌质量。当地特色民族文化对X老城街区的文化发展有十分深远的影响，X城区不仅需要注重风貌保护及更新改造，还应提高环保意识，在现有风貌环境不被破坏的基础上，合理增加建筑隔音、防火、抗震等功能，使当地民众能接受现代化的城市存量更新改造，同时保留传统文化底蕴及城区风格，有效传承当地民俗文化，更好地保护城区风貌和文化特色。

4 案例分析

4.1 X老城街区的现状特征及问题

X城区过去以工业发展为根本，因此在“一五”时期，X城区主要拓展新建了一系列机关政府大楼、工业用地、职业院校等。自20世纪80年代起，X城区逐步重视住宅功能，并集中在老城街区进行住宅区建设，不仅全方位改换老城街区的原有规划体系，更聚集了大量的人口资源。而自20世纪90年代起，X城区开始重视基础配套设施建设，并逐步搭建了以道路体系为中心的交通脉络，逐步提速进入“退二进三”的发展进程。由此，X城区的工业用地逐步转换为住宅区或第三产业用地功能板块。虽然有效扩张了城市基础配套设施建设的资金渠道，但同时也为X城区带来了存量土地资源分散、过度开发、发展规模不成系统等问题。

4.2 X老城街区的存量用地梳理

近年来，随着X城区经济体系的飞速发展，当地政府逐步健全市场经济体系、土地资源有偿使用体制等，并迅速展开老城街区改造。但同时，X城区也逐步呈现出土地利用效率与产出率较低等问题，归根结底还是X城区过去粗放式改造留下的发展隐患。X老城街区想要实施存量更新改造，就必须充分梳理X老城街区的存量用地。

一方面，要划分存量用地的种类。基于X老城街区的存量用地现状分析，现有资源仍存在矮楼建筑密度过大、建筑质量较差、使用期限过长、基础配套设施不健全、消防安全隐患大、城区环境污染严重、街区清洁卫生差、存量用地不全等情况。

另一方面，要优化存量用地的规模及空间分布。X老城街区现有存量用地资源有限，空间划分主要定位在中、北部区域。其中，X老城街区的危旧房分布相对分散，呈现零星分布状态。

4.3 X城市更新的改造理念和创新思路

我国常见的X老城街区存量更新改造的基础理念有以下三种。一是修旧如初，指将其存量更新改造至老城街区建造时的初始状态，不留存量更新改造痕迹；二是修旧如旧，指进一步结合不改变原有形态的基础规范，更新改造痕迹相对弱化，与原有形态、规划要求基本一致；三是维持原有形态，指在不改变原有形态的基础上，对其进行合理化干预。

针对X老城街区的更新改造，不单单需要遵从城市文化底蕴的真实性，同时也要遵从时代发展要求。实现X老城街区的功能规划、老城风貌和城市文化底蕴的多功能合一，充分展现“存史、资治、教化”的效用价值。

5 结语

老城街区存量更新改造改造涉及城市规划、建筑工程、土木工程、艺术设计、市政园林等多门学科或专业，做好该项工作必须基于细致周密的城市存量更新改造研究，深入进行充分的资料收集和现场勘探、评估，使老城街区在传承独特历史文化底蕴的同时，有效拓展现代化功能属性，激活其商业经济、社会效益等丰富价值，让老城街区真正焕发新的活力。本文探讨了老城区存量更新改造的不足之处，结合实例调查研究，进一步剖析了城市更新管理模式及创新思路，力求重塑建筑肌理，丰富产业业态，重构功能空间，加强风貌改造，希望为今后的实践研究提供一定的参考。

参考文献

［1］杨辉.城市更新基金融资模式的运行机制与路径优化研究［J］.中国工程咨询，2023（8）：51-56.

［2］张国栋，沈亚琳，张羽晴，等.城市更新中商业升级改造创新管理要点研究——基于喷淋系统改造的工程管理分析［J］.科技创新与应用，2023，13（22）：146-149.

［3］任荣荣.城市更新：已有进展、待破解难题及政策建议［J］.上海城市管理，2023，32（4）：2-8.

［4］南宁市人民政府办公室关于印发南宁市城市更新基金管理办法的通知［J］.南宁政报，2023（13）：1-6.

［5］陆玉蓝.可持续发展理念下的城市更新规划途径探讨［J］.中国住宅设施，2023（6）：145-147.