房地产行业土地增值税会计处理探讨

张强

摘 要 我国的土地增值税征收开始于1994年，随着房地产行业的快速发展，国家对土地增值税给予了高度重视。2006年，国家税务总局明确了土地增值税征收方式由原来的缴纳方式转变为清算缴纳方式，而且加入了超率累进制的计算方法。鉴于此，房地产土地增值税的会计处理成为房地产企业关心的问题。本文首先对房地产行业土地增值税进行了介绍，之后讨论了土地增值税的会计处理，最后提出了房地产企业土地增值税税收的几点策略。

关键词 房地产 土地增值税 会计处理

土地增值税的征收是为了调节土地增值收益。目前，土地增值税已经成为企业所得税并列的三大税种之一，是国家财政收入的重要组成部分。增值税直接关系着企业的经营成本和持续发展，对于房地产行业土地增值税企业，如何通过会计处理来进行合理的纳税筹划是值得研究和探讨的问题。

一、房地产行业土地增值税概述

作为我国国民经济的重要产业支柱，房地产行业每年会产生巨大的税款，随着社会经济的迅速发展，房地产行业的土地增值税成本不断升高。在我国，房地产增值税的税率通常以超额累进形式来计征，一般在30%～60%之间。企业通过采取有效的措施来进行土地增值税纳税筹划，可以有效地提高企业利润，降低企业税负，有利于企业实现长期稳定的发展。房地产企业最关心的问题就是规避纳税风险，最大限度地延长抵押税额缴纳时间。在实际的纳税过程中，许多企业都选择且采用1%～3%的预征率，这样一来需要在项目结束时对它们进行汇集清算，进而实现了缴纳税款时间的递延，对企业十分有利。此外，房地产企业还应充分利用国家关于税收的优惠政策，通过调整销售价格和增值额等手段来使企业缴纳的增值税率得到进一步降低，实现节省税费的目的。不仅如此，企业应提高税务风险的防范意识，做好税收风险的防范和规避，对于增值税缴纳做好合理安排和筹划。

二、土地增值税的会计处理

土地增值税的会计处理直接关系着企业的经济利益，从会计核算的角度考虑，房地产开发企业土地增值税成本具有明显的特点。主要表现为：首先，会计中的责权发生制是土地增值税成本计提的基础；其次，在确定土地增值税的支出时，应该严格按照税法中的相关规定来进行，房地产企业应设置必要的营业税及附加、应交税费、待摊费用等账户，利用这些账户对土地增值税的成本进行详细核算。在房地产企业需要多个项目同时开发的情况下，要对不同的项目进行分别的核算。房地产行业与其他行业相比具有一定的特殊性，通常房地产开发商都采用预售制度，所以在项目建设过程中会先收到客户的预售收入，等到建设项目完工后再结算收入。我国的税法中有明确的规定，预售收入增值税的征收是按照一定的比例进行的，当项目全部清算完成后根据实际金额进行多退少补。

第一，在取得预售收入的情况下，房地产企业应该按照一定的比例预缴土地增值税。具体的处理过程为：先借记待摊费用，再贷记应交税费，最后核算应交土地增值税，到了实际缴纳税款阶段，借记应交税费，贷记银行存款。

第二，当建设项目竣工验收合格后，如果符合收入確认条件，则按照当期的结算收入和成本的计算方式来进行，借记“营业税金及附加——土地增值税”，贷记“待摊费用——预缴土地增值税”。

第三，当项目办理结算后清算土地增值税时，要根据实际情况来合理调整前期的土地增值税款和计提的增值税费，税务局签发增值税清算报告后，有明确的清算金额，借记“营业税金及附加——土地增值税”“待摊费用——预缴土地增值税”。贷记“应缴会费——应交土地增值税”在进行补交时，应借记“应交税费——前期积累已预缴的土地增值税款”。

三、房地产企业土地增值税税收策略

（一）利用国家税收优惠政策

近年来，国家提高了对房地产增值税收的重视程度，出台了一系列税收优惠政策。房地产企业应充分利用国家税收优惠政策进行税收筹划，在准确核算增值额的基础上，通过合理调整增值额与扣除项目金额的比例，实现税费缴纳的优惠，减轻企业的纳税负担。此外，企业还应结合企业实际情况和国家相关的法规政策来制定税收筹划方案，尽量实现总税收最低。对于合作开发房地产的税收优惠，需要合作双方商定按照一定的比例来分配，双方中一方负责资金，另一方负责土地。对于这种形式的合作，企业可以暂时减免土地增值税，使双方企业以较低的成本取得房地产，有利于双方的合作共赢。对于代建房，由于税收中只收取一定的代建费，而且代建房的营业税率只有3%，所以代建房是房地产企业开发的一个很好的选择。

（二）利用税收临界点进行纳税策划

房地产增值税有等级之分，房地产企业在进行纳税筹划时，应对临界点进行控制，在进行充分的测算后，衡量税收优惠与收入之间的关系，对房产销售价格进行合理控制，使房产增值率趋向理想值，尽量使增值额在起征点的优惠范围内。在房地产项目的两种不同利息支出计算方式中，应该选择较高者。此外，装修和费用转移也是实现扣除项目金额增加的有效手段，可以使增值额控制在目标范围内，但是要保证严格遵守税法规定，严禁出现偷税漏税行为。

（三）其他方式

根据项目的实际情况来确定项目的核算方式，即分开核算或合并核算，这是降低土地增值税的有效方法。例如，在商品房和普通住宅房选择分开核算时，能够享受到的增值额小于扣除项目金额之和的20%的税收优惠政策。物业管理基金、公建维修基金、公共设施尚未建造的报批报建费用、出包工程还没有办理最终结算的都属于税法允许的三项预提项目，利用预提费用的税前扣除政策，有利于企业实现纳税优惠。

四、结语

我国的房地产行业具有广阔的发展前景，房地产土地增值税的会计处理对房地产企业的可持续发展具有重要的作用。在激烈的市场竞争环境下，房地产企业应认清发展形势，掌握税务处理方法，在遵守税法规定的前提下，通过合理的土地增值税税收筹划来降低企业的税负。通过利用国家税收优惠政策、对税收临界点进行纳税策划等手段，规避税收风险，使企业得到优质发展。

（作者单位为宁夏万耀生物科技有限公司）

参考文献

[1] 宋爱华.房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J].财税会计，2012.

[2] 刘俊辉.房地产企业土地增值税实务探讨[J].会计师，2013.