房地产企业土地增值税筹划及账务处理

许铸

摘要：随着社会经济的发展，房地产市场竞争变得越来越激烈，房地产税收也成为我国主要的财政收入来源之一。在这样的环境下，房地产税收问题引起了社会各界的关注，而且像土地增值税这样的税种也成为影响房地产企业的关键因素之一。合理的利用相关政策法规及会计处理方式来进行纳税筹划，对降低企业税负、提升企业利润具有重要的实际意义。

关键词：房地产企业 土地增值税 筹划 账务处理

一、房地产企业土地增值税概述

房地产行业与百姓生活息息相关，属于我国国民经济发展中的支柱性产业，也是我国财政收入的重要组成部分。随着社会经济的飞速发展，房地产行业的市场竞争也变得越来越激烈，企业的税负也越来越高，税费已经成为影响企业实现利润的关键因素。土地增值税是针对有偿转让土地使用权及建筑物时所产生的价格增量征收的税种，使用超额累进税率来计算应纳税额，房地产企业涉及土地增值税的业务主要包括土地使用权及在建项目转让、房屋销售等，在不违反法律法规的情况下，如何有效的进行纳税筹划来降低企业税负已成各房地产企业关注的问题。目前，房地产企业纳税筹划的主要方向包括：第一，延迟税费的缴纳时间，很多房地产企业土地增值税需使用1%至3%的预征率进行预缴，但从实际工作情况来看，此笔款项经筹划亦可等到项目结束时再清算，这样可以延迟资金的流出时间，缓解房地产企业的现金流压力；第二，政策节税，充分利用政府相关部门出台的房地产企业税收优惠政策，并通过调整销售价格、增值额等措施来降低土地增值税率，以达到实质性节税的目的；第三，防范企业税务风险，通过合理的事前筹划预防企业处理土地增值税业务时可能发生的风险事件。

二、房地产企业土地增值税筹划存在的问题解析

（一）管理者对国家宏观政策的关注度不够

近些年来，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，并出台了一系列政策、法规，希望能够从财政、金融、税收等诸多方面来保障房地产市场的健康发展，这给房地产企业带来了不小的影响。部分企业的管理者对国家政策的变化不够敏感，当外部环境发生变化时不能做出适时的调整，缺乏应对客观环境变化的能力，这导致企业土地增值税筹划工作受到不小的阻力，也加大了企业的税务风险。

（二）纳税筹划工作目标不明确、方法不完善

部分房地产企业的管理者纳税筹划工作目标不明确，特别是一些国有企业简单的认为税务工作是国家层面的事，企业的行为并不能对此有实质性的影响。此外企业的会计人员缺乏专业知识储备，对土地增值税及相关政策法规没有全局观念，具体业务操作也不够熟练，一方面导致纳税筹划的递延、节税等问题缺乏准确的定位，另一方面房地产企业纳税筹划的方法和应用也失去了科学性。

（三）纳税筹划风险意识较低

从实际工作情况来看，我国房地产企业在面对新的土地增值税政策环境时，缺乏必要的紧张感和危机感，对于纳税筹划点把握得不够准确，较为容易出现工作失误，甚至会出现违反法律法规的行为。此外，企业会计人员税务风险防范意识薄弱，没有认识到土地增值税纳税筹划工作中潜在的风险，筹划方案不科学、筹划计划执行不利、面对风险没有应变能力等问题客观存在。

三、房地产企业土地增值税筹划策略

（一）充分利用相关税收优惠政策

地产企业充分利用税收优惠政策来进行纳税筹划是最直接有效的策略，在准确核算增值额的前提下，通过控制增值额及扣除项目金额的比例来达到节税的目的。例如：根据相关规定，在合作开发房地产的情况下，房地产企业可以暂时减征或免征土地增值税，合作双方能够以较低的成本分得房地产，实现共赢。值得注意的是房地产企业在某些情况下可以将代收费用计入房价，以减轻自身的税负，但这种操作方法会使得企业的营业税增加，所以企业的税收筹划方案必须从全局考虑，最终的目的是降低企业总体税费。

（二）控制税收临界点

土地增值税适用的是超额累进税率，其税率和税收优惠被划分为不同的等级，每个等级之间均存在临界点，控制增值额使其在某一临界点之下便是纳税筹划的一种手段。控制税收临界点进行纳税筹划有如下几个关键环节：第一，要以大量的测算为基础，权衡税收优惠和收入之间的关系；第二，通过装修成本增加土地增值税扣除项目金额，将增值额控制预定范围；第三，通过在人工费用、管理费用、业务费用等费用之间的转移来增加扣除项目金额；第四，企业要选择两种不同的利息支出计算方式之中的高者，并以此来增加扣除项目金额。

（三）合理构建公司的组织形式

房地产企业在特定的条件下可以考虑设立专门的销售公司，由于土地增值税为四级超额累进税率，恰当的增加销售环节可以降低增值税额，从而达到适从较低增值税率的目的。例如：某房地产企业在恰当的时机，以公允的市场价格将地产项目转让给具有法人资格的销售公司，并由该销售公司来独立开展销售业务，这实际上就将增值额进行了分散处理，降低了企业土地增值税费用。此外，地产企业成立专门建筑装修企业并将项目的建筑装修工程交由关联的建筑装修公司处理，在不改变合同总收入的前提下，酌情降低合同单位收入，也可以达到节税的目的，而且装修公司的经营所得并不需要缴纳土地增值税。

（四）核算方式的合理选择

根据内外部环境的实际情况，合理的选择项目核算方式亦可节税，在充分解读了税收优惠政策的前提下，对不同开发项目选择分离或合并的项目核算方式来降低税负。例如：将商业门店与普通住宅合为一体的户型，对这两种用途的房屋分开核算；又如：合理利用预提费用的税前扣除政策，对出包工程未最终办理结算但没有取得发票的情况、公共配套设施尚未建造的情况、物业管理基金等进行费用预提。

四、房地产企业土地增值税筹划实务处理

（一）临界点筹划实务

我国税法在对土地增值税上有明确的规定：纳税人开展涉税业务，如果当期增值额没有超过扣除项目金额的20%，则可以免征税，但超过了20%这一比例则需将其全部增值额作为计税基础。例如：某地产公司准备投资将建设住宅一栋，并计划完工后以600万元的市场价格出售，其在建设期间发生的成本费用支出包括：购置土地使用权费用240万元、项目建设施工成本120万元、其他期间费用97万元，那么经过计算可以得出，企业需承担税费情况如下：营业税30万元、城市维护建设费及教育费附加3万元，则允许扣除金490万元，项目增值率22.45%，这个增值率超过了起征的比率限制20%，故需要根据税法的规定缴纳土地增值税33万元。企业经过纳税筹划方案讨论，预将建筑物的市场售价进行调整，使得其增值率低于20%，达到利润最大化的目的，企业通过测算得出当建筑物市场价格定位在587.15万元时，其增值率正好为20%，这样企业便可以免征土地增值税，对比之前的计划可以节约总成本为20.15万元。

（二）成本费用筹划实务

某地产公司以100万元的市场价格购得土地一块，计划建设写字楼一栋，但由于资金方面出现了问题迟迟没有实施，随着土地价格的不断攀升，该房地产公司便想将此地块直接出售给A公司，双方商谈的意向金额为300万元。如果直接成交，企业税费情况如下：营业税及附加12万元，可扣除项目金额112万元，增值率167.9%，土地增值税77.2万元，公司可获得的实际利润为110.8万元；经过筹划，公司计划分两步进行，第一步先以200万元将土地转让给旗下销售公司，第二部以300万元的销售给甲公司，在第一步公司的税费情况为：营业税及附加6万元，可扣除项目106万元，增值率88.7%，土地增值税32.3万元，此环节公司获利61.7万元，在第二步公司的税费情况如下：营业税及附加6万元，可扣除项目206万元，增值率45.63%，土地增值税28.2万元，该环节公司获利65.8万元，经过筹划公司总利润为127.5万元，相对于筹划前增加了16.7万元。

参考文献：

[1]郑幼锋.外资房地产土地增值税筹划技巧[J].大经贸，2011（8）.

[2]荣光美.政策范围内的土地增值税减免筹划[J].信阳农业高等专科学校学报，2009（2）.

[3]贾华芳.调整房地产开发企业土地增值税税负的方法[J].特区经济，2006（6）.

（作者单位：合肥城改投资建设集团有限公司）