营改增后房地产开发企业的账务处理

路露

摘 要：自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了多项涉及不动产的公告，这也突显出房地产业营改增的复杂程度。本文通过对房地产开发企业经历营改增后产生的账务处理方式上的转变以及营改增后对房地产开发企业账务指标的影响，深入探讨营改增后房地产开发企业将要面临的账务难题，并提出相应的账务处理对策，希望为房地产开发企业积极应对营改增后的变化提供一定参考。

关键词：营改增；房地产开发企业；账务处理；对策

一、营改增后房地产开发企业账务处理方式的转变

（一）核算方式变化。1、以往缴纳营业税时，税率为5%，营改增后其税率和计税方法也发生了变化。一般纳税人适用一般计税方法，如不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权等，税率为11%；小规模纳税人以及二手房交易等则适用简易计税方法，按照5%的征收率征收增值税。2、对于按照11%的增值税率缴纳增值税的房地产开发商一般纳税人，在计算销售房地产增值税额时，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。此外，开发成本占比较大的建安成本也纳入进项税抵扣。3、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（二）会计处理的变化。房地产开发企业在实行营改增之后，企业需要缴纳的增值税应该属于价外税，也就是房地产开发企业销售总额度中划去一部分，因此，房地产开发企业的总营业收入将会一定程度上减少。由于营改增之后购买的商品以及获得的劳务取得的进项税额可以按照税额抵扣办法进行相应抵扣，可以看出，房地产开发企业的营业成本将会得到一定的降低。而后房地产开发企业实施营改增之后不用缴纳营业税，企业的营业税额也将大幅度降低。最终，依据上述营业收入、营业成本以及营业税额的变化最终将导致房地产开发企业的利润总额以及净利润将会减少。

二、营改增对房地产开发企业账务指标的影响

（一）对房地产开发企业运营能力的影响。企业的运营能力指的是企业营运资产的效率和所带来的效益。一般而言，衡量企业的运营能力指标包括：企业流动资金周转率、企业存货周转率、企业总资产周转率，这些周转率背后的产出所对应的是企业的营业收入。营改增政策在房地产开发企业实施之后，企业的流动资金、企业的存货、企业的总资产将会大幅度的减少，因而可以得出，营改增之后，房地产开发企业的运营能力是降低的。

（二）对房地产开发企业盈利能力的影响。企业的盈利能力值得是企业获利的能力。一般而言，衡量企业的盈利能力指标包括：总资产收益率、净资产收益率，这些收益率的背后产出的是企业的净利润以及利润总额。营改增政策在房地产开发企业实施之后，企业的总的利润以及净利润也将会大幅度减少，而利润总额和净利润的减少小于资产总额以及净资产的减少，因而可以得出，营改增之后，房地产开发企业的盈利能力是提高的。

（三）对房地产开发企业偿债能力的影响。企业的偿债能力指的是企业偿还企业短期债务以及长期债务的能力，是企业实力衡量的一项重要指标。一般而言，衡量企业的偿债能力指标包括：资产负债率、流动比率等，这些比率背后的产出是企业的总负债以及企业的流动负债。房地产开发企业在实行营改增之后流动负债以及总负债的减少小于流动资产以及总资产的减少，因而可以看出，营改增之后，房地产开发企业的偿债能力是有所提高的。

三、营改增后房地产将要面临的账务难题

（一）账务处理难度将会增加。营改增政策内容规定，只有符合管理规范，账务清晰的企业才能进行准确的申报纳税，这种方式的改变将给房地产开发企业的财务工作提出更高的要求。一是财务人员面临新旧制度的变化，后续工作的衔接，政策的变化使得财务工作人员的具体工作发生了较大的改变，因此在任务衔接上出现某些方面的难题。加之房地产开发企业的财务人员的素质和职业水平参差不齐，对于政策改变的理解、相关业务的处理以及税收的申报等难以做到步调一致，因而给房地产开发企业的账务处理上带来一定的风险，影响企业的收益。二是之前的营业税制度是对企业的营业额进行直接征税，会计内容相对较为简单，核算方式也较为简易，容易看懂。而增值税政策的实施，采用抵扣的核算方式，企业所缴纳的纳税额等于销项税减去进项税，会计核算内容增多，核算起来较为复杂，相比之前的营业税处理难度加大。

（二）增值税专用发票难以管理。营改增所带来的改变不只是核算方式上的转变，同时带来开票系统、报税系统、认证系统等方面一系列的问题。发票历来都是企业财务关注的重点，营改增的实施，更加重视发票的管理。

由于房地产开发企业具有开发周期长、项目内容纷繁复杂的特点，项目的立项必须严格执行土地取得、前期项目设计、建设施工、竣工验收以及交付等六大环节，每一个环节都是由于不同的业务部么进行承办。这些业务部门在营改增之后大多数是第一次接触业务上的转变，对于增值税的专用发票不是特别熟悉，这就给业务人员带来诸多工作上的不便。营改增规定增值税的发票必须在180天内认证完毕，这无疑给没有相关经验的工作人员带来巨大的挑战。因此，营改增之后的增值税专用发票的管理是房地产开发企业关注的重中之重，将直接影响企业的效益。

四、营改增后房地产开发企业加强账务处理的对策

为应对“营改增”带来的账务处理难度增加、发票风险进一步加大等诸多问题，笔者认为应该做到以下几点：

（一）积极做好财务核算工作，加强人员的培训。营改增对于房地产开发企业的账务处理提出了新的要求，营改增之后的税收政策、账务处理和账务核算业务等都产生了较大的转变，这也是企业的财务人员必须面临的问题。针对于此，企业应该加强对财务人员的培训力度，引导企业财会人员积极学习相关的税收知识，具体包括：增值税概念、原理、计算方式、纳税环节、申报环节等，确保财务人员在改革之后可以进行熟练的业务处理。除此之外核算工作也得做好，企业应该监督财务人员积极做好核算工作，保证房地产开发企业的运营效率。

（二）制定和完善企业相关财税制度。营改增之后使得企业的财务核算方式产生了较大的改变，增值税发票的管理对于企业具有较大的影响，因此企业制定和完善相关的财税制度来控制企业的财务风险显得尤为重要。制度内容应该包括对房地产开发企业的采购环节、开发环节、纳税环节以及销售环节等进行严密控制，尽量规避上述环节给企业带来的财务风险。

（三）重视增值税专用发票的管理，慎重选择供应商。营改增规定纳税企业所纳的增值税额由销项税额减去进项税额所得，若纳税人所取得的增值税凭证不符合相关制度规定的，其进项税额不能从销项税额中扣除，因此增值税专用发票的管理是企业应该重视的问题。房地产开发企业可从以下几方面进行管理规范：一是切实重视增值税专用发票的管理，及时取得收集好相关可以抵扣的发票，例如提升企业财务人员的发票意识、慎重合理选择供应商。二是加强专用发票的认证管理，在规定的时间内完成认证，避免超期无法进行认证，给企业带来一定的经济损失。

五、结语

营改增作为我国税制改革的重要方针举措，关乎着我国经济的长远发展。房地产开发企业应该积极响国家的政策，财务人员需做好企业的账务工作，确保企业取得最大的收益。（作者单位：安徽水安建设集团股份有限公司）

参考文献：

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[2] 刘虎.浅析营改增后施工企业的采购账务处理[J].商，2013，23：204.

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