小议土地增值税清算过程中的问题和对策

徐颖

摘 要：在房地产开发中，土地增值税是非常重要的税种之一，能规范和约束土地及房地产的交易行为，且可调节土地增值收益。因此，政府部门颁布了关于加大土地增值税征收管理力度的相关政策和法规，但在土地增值税的清算中仍存在一些问题，导致清算工作的难度增加。分析了当前土地增值税清算过程中存在的问题，并提出了相应的应对策略，以期为土地增值税清算工作的顺利进行提供参考。

关键词：土地增值税；房地产；土地使用权；土地资源

中图分类号：F812.42 文献标识码：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.06.059

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入及其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据进行计算的向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。在土地增值税的新政策出台前，土地增值税的清算过程中存在许多问题，且这些问题并没有因新政策的出台而消失，影响了土地增值税清算工作的高效进行。

1 土地增值税清算过程中存在的问题

土地增值税清算是指当纳税人符合土地增值税清算的相关条件后，依照相关税收法律法规及土地增值税的政策规定，计算房地产开发项目需要缴纳的土地增值税税额，向税务机关提供相应的资料，办理土地增值税清算手续，并结清需要缴纳的土地增值税税款。土地增值税是我国税收的重要组成部分之一，通过合理的土地增值税清算，可规范土地的交易和使用，约束违规用地行为。但从目前的情况看，在土地增值税的清算过程中存在以下问题。

1.1 土地使用权问题

在市场经济的背景下，房地产行业得到了快速发展，也受到了人们的广泛关注。城市规模的扩大及城市人口的增加使城市土地资源紧缺问题越来越严重，政府部门为了控制部分房地产商恶意炒作土地的行为，宏观调控了土地交易市场，出台了一系列限制土地交易的政策，导致部分不规范的房地产企业无法通过正规途径获得土地的使用权。但受到利益的驱使，部分房地产开发商通过违规的方式，从不具备开发能力的人群手中获得了土地，且未办理相应的土地转让手续，进而产生了土地增值税和流转税流失的问题。

1.2 建筑工程成本计量问题

随着我国房地产行业的快速发展，建筑工程在建设完成后，需要进行土地增值税的清算工作，但在实际操作中存在一些问题。比如，在缺乏数据支持的情况下，无法估算建筑工程施工过程中的建造成本，部分房地产开发企业为了少缴纳土地增值税，存在虚报成本的现象，导致税务人员无法进行有效的评估和清算。这种现象出现的原因是在建筑工程施工过程中，一些施工材料的用量较少，且这些材料是从个体开发商处购买的，未开具相应的增值税发票，导致这部分工程成本无法被精确计算。

1.3 房屋出售价格合理性问题

在房地产的开发过程中，许多公司会将其名下的一些房地产低价出售给股东，由于是内部出售，价格比市场价格低很多，但此交易同样需要缴纳土地增值税。如果按照同期房地产市场价格计算土地增值税，则房地产开发商不会接受；如果不按照市场价格计算，则无法确定土地增值税的计算方式，进而会在清算过程中出现问题。

1.4 房地产开发费用扣除问题

依照国家出台的关于土地增值税的相关政策，在房地产的开发过程中，所有开发费用的利息可按照其项目分摊。如果开发商具备银行等相关机构开具的证明文件，则可根据实际情况抵扣利息。除上述情况外，其余房地产开发费用可抵扣的金额不能超过开发成本与土地购买成本之和的5%.如果不能按照房地产项目分摊利息或不具备相应的证明文件，则应按照开发费用的10%计算。在此情况下，许多房地产开发商为了减少支出，在清算土地增值税时故意不提供相关证明。

2 土地增值税清算问题的解决对策

针对上述问题，相关部门和税务人员应采取有效的解决对策，确保土地增值税的有效清算，从而保证清算结果的可靠性和准确性。

2.1 规范土地使用权

相关部门应制订相应的标准，规范土地使用权，依法严厉打击违规使用土地的行为。国土部门作为土地交易的管理机构，应进一步加强对土地资源的盘查和监管，严格控制土地的二次转让行为，避免土地使用权的随意流转；建设部门应加强对土地开发商资质的审查，严把开发审批关，如果立项单位与建设单位不符，则不予办理相应的手续；工商管理部门应加强对房地产开发企业的管理，在其办理股权转移时，必须要求企业提供税务机关的前置涉税事宜审批手续；税务机关应加强对土地交易管理，严格依照税法对已经形成事实的交易征收税款，补征应缴但未缴的各项税收，并对相应的责任单位收取滞纳金等。

2.2 注重成本管理

对于税务人员而言，在清算房地产土地增值税的过程中，应注重对成本费用的管理，将其作为一项基本工作，而不是仅在需要的时候才清查房地产的建设成本；应加强对房地产开发成本的了解，明确开发费用的构成，以免在土地增值税的清算过程中出现漏记或多记的情况；在日常工作中，税务人员应加强监管，督促相关人员详细分析、管理建筑成本，不能将所有的建筑成本混淆在一起，以免出现混乱。此外，成本核查结果应交至有关部门审核，从而明确之前无法核实的工程成本。

2.3 明确计税价格

对于部分房地产开发商建设的建筑产品，如果没有同类商品房作对比，则无法估算其市场价格。在此情况下，如果估算的计税价格过高，则易引起纳税人的不满；如果估算的计税价格过低，则会影响土地增值税的合理征收，进而损害了集体利益。因此，税务部门应综合考虑各方面的影响因素，科学、有效地制订与市场价格较为接近的商品房计税价格公式，并结合该公式计算土地增值税，从而确保计税价格的合理性。这样不仅能避免房地产开发商因商品房计税价格过高而产生不满情绪，还能保证税务部门土地增值税清算工作的顺利进行。

2.4 被动性清算

在征收税款的过程中，如果房地产企业出现逃税或拖延缴纳税款的行为，则会对土地增值税的清算工作造成一定的影响。针对此情况，税务人员可结合新的土地增值税清算政策，对拖延缴纳土地增值税的开发商进行被动性清算，即如果符合土地增值税清算条件的房地产企业未在90 d内主动向税务机关报送相应的土地增值税清算资料，则要求其在规定的时间内完成对土地增值税的清算。

2.5 核实相关证明

在对房地产开发商进行土地增值税的清算时，税务人员应确保房地产开发费用中的利息能按照房地产的具体项目分摊，并核实银行等机构开具的各类证明文件，确保其准确无误，之后可以此为依据，明确房地产开发商在土地增值税清算过程中能够抵扣的金额。

3 结束语

总而言之，在对土地增值税进行清算的过程中，税务部门应基于房地产市场的变化情况，参照新的土地增值税清算政策及时调整计税方式，确保土地增值税清算的科学性和合理性，并强化税务管理，充分发挥税收的杠杆作用，从而规范房地产市场的交易行为，推动房地产市场的持续、稳定发展。

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〔编辑：张思楠〕