浅谈前期物业管理对于企业成本管理的重要意义

蓝杏萍◆

前期物业管理是指，从商品房尚处于销售阶段，一直到物业管理合同正式生效这段期间。作为物业管理的新领域，前期物业管理在职责界定与工作流程界定方面均未实现明确化，因此频频引发各类纠纷矛盾，导致物业公司在提供物业服务方面面临较大的管理风险，同时也需要支付较高的管理成本。对于物业公司而言，强化前期物业管理显得尤为重要且极为关键，这是规避风险及降低运营损失的迫切需要。

一、强化前期物业管理的重要性

物业管理作为现代人居的需要，其问世后发展速度极快，但作为新兴行业，其在发展过程中也暴露出很多问题，其中就包括成本控制及风险管理等。从物业公司的视角出发，加强风险管理关乎其发展乃至于生存，而规范前期物业管理并切实提升管理的有效性，这对提升物业公司风险防控能力，降低物业公司运行成本，进一步提升企业效益极为重要。

（一）有助于树立企业形象及获得业主的信任

加强前期物业管理并注重提升其工作的效果，这对三方即开发商、物业公司、业主间开展有效的沟通极为有益，其不仅有助于树立企业正面形象，更容易获得业主的认同与信任，这对后期各项物业管理工作得以顺利推进极为有利。

（二）有助于及时查漏补缺及节省管理成本

开展专业化的前期物业管理，可以查验房屋与公共设施等方面还存在哪些的问题，对于发现的问题可及时处理与完善，据此来达到防控管理风险这个目的，同时还能有效节约物业管理成本，可见强化前期物业管理益处良多。

（三）有助于顺利开展物业管理工作及提升物业品质

物业公司通过提升前期物业管理效果，为业主提供专业化且高质量的服务，有助于获得业主的认可，这对公司开展后期物业服务极为有益。此外，还有利于激发业主的主人翁意识，帮助业主方共同参与到小区建设中来，最终推动物业品质实现提升，实现互利共赢。

二、开展前期物业管理主要存在的问题

物业建成之后，在业主大会成立之前的前期物业管理活动中，物业所有者通常没有得到其应有的重视，在建设商与物业管理企业交接物业时容易出现损害业主利益的情况，前期物业管理中出现的问题为物业留下无穷隐患。下文将从责任、合同等角度剖析了这些问题发生的原因。

（一）开发商责任意识较为淡薄

部分开发商基于实现自身经济利益最大化的需要，在施工环节往往存在偷工减料、管理不善等现象，容易引发房屋漏水、下水道堵塞等遗留问题。业主在收房时对于类似问题，向开发商反映并要求及时处理，而开发商则将问题甩锅物业公司，告知业主找物业公司寻求解决，于是便出现业主频频找物业公司解决问题，导致物业公司被迫担责。

（二）物业公司落实验收工作时敷衍了事

部分物业公司在验收环节存在敷衍了事现象，直接安排实习生与保安负责验收，没有把好验收关。由于对这一环节工作的疏忽，导致即便存在公共设施与配套设施存在不完善问题，也未能及时反馈并要求开发商整改，后果会更加严重。而一旦通过验收，开发商则更加不会再管，留下这些问题只能强加给物业公司，导致后者的维护成本进一步增加。

(三）物业管理方案未文件化。

前期物业管理方案指进行前期物业管理的具体计划。因为前期物业管理的复杂性和繁琐性，前期物业管理方案是前期物业管理工作正式运作的规范性文件，它可以称为是前期物业管理活动的命脉，它不允许有任何的差错。因此，明确前期物业管理方案对做好前期物业管理具有重要作用。然而，由于物业管理行业的通性——低利润，以及物业管理行业部分从业人员专业素质不高，很多物业服务企业选择凭经验行事，并未将前期物业管理方案成文化，这就可能导致前期物业管理工作的开展存在遗漏，最终为后来的日常物业管理埋下隐患。

（四）《物业服务合同》不完善容易引发纠纷

在实际生活中，因为业主与物业公司所签订的物业服务合同存在不完善问题，从而引发三方（业主、开发商、物业公司）后期各种纠纷矛盾的事件层出不穷。在开发商与业主之间，物业公司扮演着中间者的角色，多数情况下，其面临左右为难的局面，这时推进工作难度极大，所承担的成本风险往往也最高。在前期物业管理时，物业公司需要同时面对开发商与业主，在合同不完善的情况下，很难顺利开展各项物业管理工作。

（五）物业公司存在专业人才缺乏问题

部分物业公司未及时建立完善的专业人才队伍，导致在前期物业管理阶段，存在专业性人才缺乏的问题，这对顺利推进各项物业管理工作极为不利。由非专业人员负责落实前期物业管理，容易出现管理遗漏问题，给日后物业公司开展常规管理工作带来诸多隐患。总的来说，当前开展前期物业管理仍存在诸多有待于解决的问题。

三、解决前期物业管理问题的措施

（一）不断提升开发商的责任意识

想要做好前期物业管理工作，需要符合相应的前提条件，其中就包括督促开发商依据规定履行相应的义务。为此，不断提升开发商责任意识，督促其依据规定承担相应的义务与责任显得尤为重要。第一，开发商要做到规范施工，务必确保房屋达到质量要求；第二，开发商在选聘物业公司时要以符合广大业主利益为出发点，选择口碑与业务能力俱佳的物业公司；第三，有关方面要监督并落实前期物业管理工作，采取相应措施推进物业公司建设与发展。

（二）依据规定把好“验收”关口

首先，物业公司在选择项目时需要深入调查，如发现项目产生风险的概率较大，依据当前企业实力无法有效控制该风险，则应放弃选择该项目，以便从源头上达到规避风险这一目的。

其次，及时完善管理漏洞。在提供物业服务过程中，应学会及时总结，依据规定不断完善接管验收制度，明确开放商与物业公司各自应当承担的责任，具体需把控好以下几方面要点：一是依据规定验收房屋建设质量，查看房屋是否存在质量问题；二是重点关注业主经常投诉的问题，充分发挥把关人的角色作用；三是在进行验收时应做好记录工作，对于存在的问题，及时与开发商等进行沟通并安排整改；四是收取并保管好交接图纸以及各种资料。

（三）采取措施不断提升物业服务水平

首先，明确并规范前期物业合同，据此来避免三方（业主、开发商、物业公司）出现纠纷矛盾问题。在处理三方纠纷问题时以该合同作为依据，此外在防止监管出现脱节等问题上，也是以该合同作为重要依据。在所签订的前期物业服务合同中，需明确开发商应承担哪些责任，指出开发商在选择物业公司时扮演着什么角色，应履行哪些义务，所选择的物业公司应符合哪些要求等等，对此合同规定应细化，避免出现模糊不清现象。在设计合同条款方面，应注重留有余地，同时符合实事求是这个要求。在签订该合同之后，双方需承担合同义务，对于物业公司来说，应依据规定严格执行合同内容规定，严格履行合同规定的各项业务。

其次，加强物业工作宣传，与业主建立和谐关系，尽可能避免出现摩擦。在部分业主的潜意识里，认为物业服务应是免费服务，为此拒绝缴纳物业费。针对该现象，物业公司应借助自身平台加强宣传，让业主知晓相关法律知识并明确物业管理的服务本质，给予物业公司相应的支持。而在物业公司方面，在开展服务工作时，应时刻做到为广大业主的利益着想，为业主提供专业化且高质量的服务，从而获得业主的认可与青睐。

（四）注重培养前期物业管理专业人才

物业管理对专业性方面要求较高，为此，开展物业管理工作，离不开专业化人才的支撑。对于物业公司而言，在建设人才队伍方面，除从外部引进人才来充实队伍之外，还可采取内部培养措施，通过这种途径培养更多专业化人才。在具体落实方面，可通过建立长期学习机制与培训制度等来实现，据此来提升公司员工的综合业务能力，为做好前期物业管理提供专业人才支持。而物业公司具备专业人才队伍之后，则更加有利于其应对各种管理风险，对于物业公司的长远发展具有重要的意义。

四、结语

前期物业管理是整个物业管理体系的重要组成部分，不断提升这项管理工作的成效，有助于提升我国物业管理行业的整体质量，有效压缩企业成本，提升企业经济效益，同时对提升人民生活质量、物业管理质量，以及构建和谐社会等均具有重大意义。基于此，对于物业公司而言，应把前期物业管理工作放在重要地位，通过提升前期物业管理工作质量，做好风险防控工作，来规避各种经济损失问题，为物业行业实现健康发展提供强有力的支持。