房产税改革中的法律问题的思考

陶云飞 石晓宇

摘要：近年来房价起伏不定，总体上保持高位运行状态，居民面临着巨大的房货压力。政府为保障房地产行业回归理性发展，在上海和重庆进行了房产税试点改革，但都未能抑制房价。房产税改革的目的是抑制“高房价”、增加地方的财政收入，减少地方对土地财政的依赖。面对原有房产税存在的问题和新试点改革效果不明显的尴尬局面，如何对房产税进行深入的改革使其有效抑制房价，让百姓能买得起房，是现如今人们普遍关注的问题。

关键词：房产税;现状;改革措施;思考

一、房产税的定位

1.房产税的概念

房产税，通常有广义和狭义之分。广义的房产税是指房地产开发经营中所涉及的税收，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、印花税、契税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税等。狭义的房产税是以房产为征税对象，以房产的价值或租金收入为计税依据一种税。今天讲的是狭义的房产税。我国现行房产税是1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》。

2.房产税的特征

房产税在法学理论中有以下几个特征：第一，房产税是一种财产税。第二，房产税属于地方税，区域性强。第三，具有较强的财政税收功能。第四，房产税具有合理调节房地产市场、优化房屋土地资源配置的功能。国家通过设置具体税种、税率，调节房地产市场主体的经济利益。同时引导和调整土地的利用，优化土地利用结构，实现资源的有效配置。

二、我国现行房产税现状及分析

1.我国现行房产税的不足

第一，违反税收法定原则。依据我国《立法法》（2015）第八条第六款之规定，税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度只能通过全国人大及其常委会制定法律。而目前地方开征个人住房房产税的依据，是1986年国务院制定的《房产税暂行条例》，属于行政法规。

第二，存在重复征税现象。房产税作为房地产行业保有环节征收的税种，与房产流通环节的税种出现重复纳税。例如，我国房产税以租金为计税依据，其中租金中既包括了房屋价值又包括了土地级差收益，对租金进行征税不仅对房屋价值进行了征税，对在房产购置时已经征税的土地收益则出现了重复纳税。

第三，征收范围狭窄。现行房产税的只针对城镇地区的经营性房产，范围太狭窄。农村地区仍然在免税的范围之内，经济较发达农村地区大量的非农业建设用地没有被纳入征税范围，个人所有非营业性的房产，不论面积的大小，也在免税之列，明显有悖于税收公平原则。现行房产税的征收只是对位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产进行征收，范围明显过于狭窄。

2.我国房产税试点方案

我国尝试在上海、重庆等地作为房产税改革的试点，但是，通过实践检验发现仍然存在很多问题。例如：其一，征税对象不合理。上海市的征税范围并不包括纳税人拥有的存量房，也就是说在《暂行办法》出台之前，个人无论拥有多少房产，都不需要纳税。虽然这种设计在试点初期有利于改革推行，但其根本上违背了税收公平原则，与实现调节收入分配的政策目标相悖;其二，计税依据不合理。两地试点初期都以应税住房的市场交易价格为计税依据，条件成熟后按评估值。实质上都在现阶段回避了房产评估值即相关的房产评估问题，改革具有局限性;其三，纳税年限及税收减免方面存在缺陷。两地改革方案都未具体规定纳税年限问题，参照方案，纳税人每年都要缴纳房产税，这不符合我国国情。我国实行土地公有化，房产税按年征收，而房产增值有限，未来累计税款很可能与房产价值相距不远。上海免征面积定为人均60平方米还有待考察。

三、完善房产税改革的建议

1.提高房产税的立法层次

随着房产改革的深化，房产税已具备了制定法律的基本条件，不应只停留在行政法规层而。国务院应总结原有房产税的不足及上海、重庆的房产税改革经验和教训，及时向全国人大及常务委员提出立法草案，由全国人大或全国人大常委会根据我国的基本国情及时制订房产税基本法。

2.扩大征税范围

现行房产税只针对城镇地区的经营性房屋进行征收，农村地区仍然在免税的范围之内，位于经济较发达农村地区大量的非农业建设用地没有被纳入征税范围，整体征税范围过于狭窄。我国国民经济正飞速发展，在此环境下，农村地区的发展水平也不断提高，国家应当制定统一标准，将经济水平达到一定程度的农村地区纳入征税范围，调整农村的税收优惠减免政策必不可少。同时结合上海、重庆两地改革试点经验，对个人所有的住房实行征税，逐步扩大我国房产税征收范围，增加地方政府税收收入。在此基础上，必须科学规范税收减免优惠范围。因此，房产税改革要切实依据我国国情，以完善我国房产税制度为根本目标。

3.合并税费、确定计税依据、区分税率

合并一些税种，如合并城市维护建设税、教育费附加等用于公共服务的费用到房产税，以房产的评估价值作为计税依据每年征收。对新开征房产税的计税依据避免“一刀切”，对于新房和旧房的纳税问题应区别对待，对于开征前已经一次性支付了相关费用的则不再征税。自用住房和经营性住房、普通住宅和豪宅的税率应分别确定。征税时以家庭为单位，对第一套房屋进行低税率征税，从第二套房屋开始进行累积征税，对于第三套及其以上的房屋进行高税率征税。对第二套房屋进行低征税口的在于鼓励其对外出租，对三套及三套以上的房屋进行高税率征税在于刺激其出售，弱化房地产市场的金融属性，控制房价。

4.完善税收征收管理制度

房产税的征收和管理离不开一个完善的房产信息登记系统和房产评估系统。现阶段我国也在加强推进房产全国信息互联网系统，这要求相关部门要切实负责，制定全而详细的房产信息系统。一个科学合理的房产评估系统的建成需要两个重要因素：一是对房产信息进行全而的调查采集。不但需要调查采集房屋构建情况，还包括对房屋周边情况如道路建设、环境绿化、社会因素、居住人群、房产市场经济情况、国家相关政策等信息的调查采集。二是需要专业的评估机构。对此我们可以借鉴美国的评估机构的设置方法，即由独立的第三方对房产进行评估，国家通过公开招标的方式寻觅社会的评估资源组建评估机构，房产人对评估机构评估结果不满意的可以申请相关政府部门仲裁，保证其公平合理。

四、结语

房产税是我国税收体系的重要组成部分，在财政收入、调节国民收入再分配和优化土地资源等方面发挥着不可或缺的作用。我国现行的房产税已滞后于时代发展，房产税改革刻不容缓。但是，房产税改革是一个长期而渐进的过程，必须要与我国实情相适应，使房产税真正成为保障房地产行业健康发展的有效工具，为民众谋福利，让老百姓住得起房，发挥市场的调节作用，政府同时合理运用宏观调控与微观调控手段，保证市场经济的平稳运行。

参考文献：

[1]杨紫烜.经济法[M].北京：北京大学出版社（第五版），2014.

[2]孙长举，赵德芳，翟继光.房地产业纳税节税操作实务[M]北京：电子工业出版社，2010.

[3]李林.构建和谐社会的法治基础[M].北京：社会科学文献出版社，2013.

作者簡介：陶云飞（1993年生），男，安徽芜湖人，陆军军事交通学院汽车士官学校基础部政治教研室助教，2018年毕业于安徽师范大学法学院，刑法学硕士。研究方向：犯罪学。石晓宇（1994年生），女，汉族，安徽蚌埠人，安徽科技学院财经学院助教，2018年毕业于英国南安普顿大学，经济学硕士。研究方向：区域经济。