“营改增”对房地产企业财务管理的影响及风险管控

尹萍

自2016年5月营改增至今，房地产行韭涉及的财务管理及税收政策发生了很大变化，本文首先分析营改增对房开企业经营成果、现金流、企业税收、会计核算、发票管理诸多方面影响，然后从增值税发票涉税风险、合同管理风险进行阐述，最后从增值税发票取得、开具、认证、传递，合同条款、采购定价与供应商选择、甲供施工合同计税方式选择提出了对应的管控策略。

“营改增” 房地产 财务管理；

风险管控

房地产企业实施“营改增”以来，对其生产经营管理产生了重大的影响，一方面，“营改增”消除了重复纳税环节，打通了增值税抵扣链条，有利于完善税制，税收征管与发票管理，同时促进了企业分工，提高了经济效益。另一方面，在企业经营管理以及财务管理、税务遵从管理也存在一些困难与挑战，分析“营改增”政策对促进房地产企业发展具有十分重要的作用。

“营改增“对房地产企业的影响

（1）对企业经营成果的影响

“营改增”将原来的价内税改革为价外税，营业税是价内税，产品定价中包含税金，产品定价一成本+利润+税金，增值税是产品价格额外的税金，使利润表中原来含税的销售收入变为不含税收入，会使得房地产企业收入降低，房地产企业的成本可能会造成上升，与之联系最紧密的上游建筑企业，人工劳务成本约占30%，占比份额较大，劳务费的进项税抵扣率低且可抵扣金额较小，从而导致其成本增加，成本的增加将转嫁给下游房地产企业。营改增前后净利润对比隋况：

1.营改增前净利润=（含税的收入-含税的成本费用-营业税）*（1-25%）

2.营改增后净利润=（不含税的收入-不含税的成本费用）*（1-25%）

3.营改增后净利润变化=-[含税收入-不含税收入-（含税成本-不含税成本）-营业税]*25%=（营业税一增值税）*（1-25%）

营改增后净利润变化具有不确定性，因为能否取得进项发票会直接影响到成本的大小，增值税小，净利润增加。

（2）对现金流的影响

“营改增”后销项税额影响收入，进项税额影响成本费用，纳税人缴纳增值税是现金流出，影响现金流。营改增前后净现金流变化情况：

1.营改增前净现金流量=（含税的收入-含税的成本费用-营业税）*（1-25%）

2.营改增后净现金流量=（含税的收入-含税的成本费用）-（不含税的收入-不含税的成本费用）*25%-增值税

3.营改增后变化=0.75营业税-0.75增值税

（3）对企业税收的影响

1.纳税人身份变化的影响

“营改增”后房地产企业为增值税纳税人，应当缴纳增值税，不缴纳营业税。

2.增值税计税方法变化的影响

营改增后增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法，一般计税方法税款抵扣制（扣税法），应纳税额=当期销项税额-当期进项税额，简易计税方法，与购进无关，应纳税额=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。

3.税率和征收率变化的影响

施工开工日期在2016年4月30日后自行开发的房地产为新项目，适用一般计税方法，2016年4月30日至2018年4月30日按照11%的适用税率计算，2018年5月1H起税率调整为10%；施工开工甘期在2016年4月30日前自行开发的房地产为老项目，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算。收到预收款时都按照3%预征率预缴。

4.房地产行业各种税收涉税分析

第一，营改增前

流转税营业税=含税收入*5%

土地增值税=[含税收入-含税成本*1.3]*税率

企业所得税=（含税收入-含税成本-营业税）*25%

契税=含税收入*税率

房产税=含税收入*税率

第二，营改增后（简易计税方法）

流转税增值税=不含税收入*5%

土地增值税=[不含税收入-不含税成本*1.3]*税率

企业所得税=（不含税收入-不含税成本）*25%

契税=不含税价格*税率

房产税=不含税收入*税率

第三，营改增后（一般计税方法）

流转税增值税一销项税额一进项税额

销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）*10%

土地增值税=[土地增值税应税收入一不含税成本t1.3]+稅率

土地增值税应税收入=销售收入-（销项税额-当期允许扣除的土地价款可抵减的销项税额）-企业所得税收人+抵减的销项税额

企业所得税=（不含税收入-不含税成本）*25%

契税=不含税价格*税率（通过招拍挂方式取得的土地款契税计税依据为土地成交价格）

房产税=不含税收入*税率

5.“营改增”纳税申报流程复杂，操作繁琐

“营改增”后增值税申报程序有：增值税销项发票开具、进项发票认证，抄报税、纳税申报、缴纳税款、税控盘比对清卡。增值税计算复杂，有些房地产开发企业兼有新老项目，针对新老项目按适用一般计税方法、简易计税方法计税分开核算，分别按适用的不同税率计算税款；房款收取方式有预收款或销售款，预收房款按预征率预缴税款，销售房款按征收率计算税款。每张需抵扣的进项税发票均需通过认证或勾选方可抵扣，认证手续繁琐，相对营业税汇总纳税工作量很大，一套完整增值税申报表有十几张表格需要填列，增值税管理步骤繁多。

（4）“营改增”使房地产企业会计核算难度增加

新项目收入、成本、费用均需进行价税分离，分别核算销项税额与进项税额，老项目收入进行价税分离，进项税不允许计算抵扣销项税，不作价税分离，直接进成本、费用。“营改增”前由一个应交营业税科目变四个增值税相关二级科目，增加十二个三级科目，这些会计核算内容更多，复杂度更高，对财务人员业务技能提出了新的要求。

（5）“营改增”要求房地产企业的发票管理更严格

“营改增”前，营业税发票只用于证明成本，不用作抵扣凭证。在新税制即“营改增”后，房地产企业开发的新项目是否开具的增值税专用发票将直接影响税金是否可以抵扣，进而导致企业税负的增减，“营改增”后应当强化增值税管控意识，积极努力学习新知识，严格发票管理，否则可能因业务不精给企业带来税收风险和财务风险。

“营改增”后房地产企业的财务风险

（1）增值税发票涉税风险点

发票检查的硬性要求：查税必查票、查账必查票、查案必查票、查票必查税、增值税以票控税，发票管理将成为企业重点管理问题。

1.增值专用发票取得的风险

纳税人购进货物或应税劳务，签约合同单位、支付运输费用，所支付款项的对象，与开具抵扣凭证的销货单位不一致的，导致增值税专用发票不予抵扣。

2.发票开具风险

一是，发票开具不规范，发票要素不完整。二是，虚开增值税专用发票，将依照相关规定追究行政、刑事责任。

3.发票的认证、抵扣风险

取得专用发票后，未及时认证或勾选导致进项税额不得抵扣。

4.发票传递环节风险

一是，丢失：传递过程中丢失，二是，压票：超过认证期限未传递到位。

（2）营改增后合同管理风险

合同管理是企业完善内部管理体系的重要组成部分，合同条款的具体内容将直接影响企业的成本，税负承担及税款交纳。

“营改增”后房地产企业的财务风险管控策略

（1）增值税发票风险防控

发票索取与管理关键点：抓住源头，招标文件提要求；法律控制，合同条款有约定；责任到人，经办人员负责任。营改增企业发票风险管理对应措施：

1.增值税发票取得必须坚持“四流”合一，即：合同流、发票流、资金流、货物（服务）流一致，尽量避免风险。

2.房地产开发企业销售自行开发的不动产，采用预收房款的方式，可以开具不征税增值税普通发票，在交房时开具全额增值税发票，开票时应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号或房屋产权证书号码，备注栏注明不动产详细地址；建安成本发票应在备注栏注明项目名称及建筑服务发生地。增值税发票开具应当真实、合法、有效，及时查验扣税凭证是否合法合规，发票要素是否齐，比对销项税额与抵扣的进项税额项目、结构、金额是否合理，不合规的及时更换。企业如果发生销货退回行为，应按规定开具红字发票。

3.扣税凭证需经过税务机关的认证或勾选才可抵扣进项税，认证后的次月申报期内必须申报抵扣。对于在税务系统认证未通过的扣税凭证，应与供应商和服务商联系换票。由于客观原因造成增值税扣税凭证逾期的，逐级上报税务部门审核、经稽核比对通过后，依据批复符合要求的增值税扣税凭证允许纳税人继续抵扣其进项税额。

4.取得发票后及时完成审批流程，抓紧完成认证及申报抵扣进项税额手续。“营改增”后，公司应制定增值税发票管理办法，其中应对增值税发票传递做出相应规定。专用发票的取得、开具、传递及管理，视同支票管理。增值税专用发票丢失情形，经办人员应配合财务人员协调供应商和服务商办理。

（2）营改增合同管理策略

1.完善增值税合同条款

由于增值税为价外税，为避免价格是否含税产生歧义，涉税条款将成为合同中必备条款，应该在合同中明确说明价格是否为含税价。具体关注合同对象抵扣不可抵扣，如合同对象为抵扣发票，需明确增值税发专用发票相关条款，如：发票类型、税率、开票信息、发票送达时间及要求、发票违约条款等。

2.加强采购定价与供应商选择管理

房地产企业对“营改增”前施工许可项目情况进行梳理，以判断合同可归属于老项目还是新项目。

房地产老项目选择简易计税方法合同以采购价格最低为原则，对于未完工老项目及时验工计价，竣工结算及开具发票。

房地产新项目采购定价和供应商选择：针对一般纳税人来说，采购定价比较的不是付款的多与少，不是抵扣的税款的高与低，而是成本的多与少，以“综合采购成本最低，利润最大化”为总体原则，“综合采购成本”是指：不含税价格+不可抵扣的增值税一可抵扣的税费，确定比价基础。采购比价与供应商管理总体原则：综合采购成本最低，利润最大化，价格相同时，原则上选择一般纳税人。价格不同时，通过比较综合采购成本，逐步筛选确定。

3.甲供项目施工合同计税方式的选择分析

如果房地产老项目的支出大多已完成，建议施工合同按3%的简易计税方法继续履行；房地产新项目一般纳税人，施工单位签订有甲供项目的施工合同选择10%的一般计税方法（进项可以抵扣）还是3%的简易计税方法（进项不可以抵扣），通过分析：一般计税方式下的应缴增值税=工程价税合计*10%/（1+10%）-进项税，简易办法的应缴增值税=工程价税合计*3%0（1+3%）.两种税负相同的临界点：工程价税合计*10%（1+10%）-进项税额=工程价税合计*3%/（1+3%）；推出进项税=6.18%工程价税合计，分析结论项目进项抵扣高于工程造价的6.18%适合一般计税方法，项目进项抵扣低于工程造价的6.18%适合简易计税方法，应当做到应抵尽抵。

“营改增”对房地产行业带来较大的影响，房地产行业应当抓住机遇，科学合理应对，健全财税制度，优化核算方式，规范税收管理、强化内部管理，实现自身健康、持续发展。同时，也是新时期一项重大的税制改革，促进社会经济发展，利国利民。

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