一般纳税人不动产进项税分期抵扣政策浅析

黄金浓

在我国实际发展的过程中，已经开始针对税务政策进行改革，将营业税收增值税政策落实在工作中，而增值税与以往的营业税不同，可减少重复的税问题，还能实现增值税的抵扣目的，可降低企业的税负，促进经济发展。而国家税务总局关于发布《不动产进项税分期抵扣暂行办法》[2016]15号文件正是配套营改增税收政策的实施而出台的关于解决一般的税人在不同情况下取得不动产时发生的进项税该如何处理的问题。因此，在新时期背景之下，应重点对一般的税人不动产分期抵扣增值税实务处理进行合理分析，充分利用该项进项税抵扣政策，合理避税，提高企业的经营效益，全面提升自身工作效率与水平，优化整体工作模式与机制，为其后续发展夯实基础。

一般纳税人不动产

进项税分期抵扣 问题探讨

对于一般纳税人不动产分期抵扣进项税而言，在实际工作中应针对政策适用性界定情况进行合理分析与研究，编制完善的計划方案与分析方案，系统化的开展管理与分析等工作，在科学研究中全面提升整体工作效果，达到预期的管控目的。

政策适用性的界定情况

（1）时间方面的界定分析

2016年5月1日是该政策实施的关键时间节点，判断企业是否适用该政策的几个关键依据包括如下：1.如果在2016年5月1号起按照法律有关规定要求登记成为增值税一般纳税人的企业，那么其在2016年的5月1号之前取得的不动产，都不可以进行不动产进项税税额的抵扣。2.如果在2016年5月1号之前企业已成功申请成为增值税一般纳税人，但其取得的不动产是2016年5月1日之前已经在会计账务上作为固定资产或者在建[程核算的，都不可以进行进项税税额的抵扣，该部分进项税应计入固定资产或在建工程成本。3.如果企业在2016年5月1号之前取得该不动产的合法有效的增值税扣税凭证，即其合法抵扣凭证的开具日期为2016年5月1日之前的，在2016年5月1日后都不可以进行进项税税额的抵扣。4.如果在2016年5月1号后一般纳税人企业根据规定原可以或者不可以进行不动产的进项税抵扣的，现在发生用途的改变，则适用本政策中的不同条款进行计算应转出或者可重新抵扣的进项税税额。

（2）适用范围方面的界定分析

要充分理解不动产进项税分期抵扣政策的实施目的，必需明确不动产分期抵扣政策适用的范围，没有列人范围且符合相关抵扣条件的不动产，需结合规范要求开展一次性的抵扣工作。而适用上述政策的不动产和不动产在建工程可以划分成为以下两种类型：一是，取得的不动产，包括自接购买方式、受到捐赠方式与受到投资入股方式等；二是，在建工程形成的不动产，包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产。必需明确的是，不管是以上哪种范围的不动产，在其达到可使用状态后必需在会计核算时以一般纳税方法结转为固定资产的，才适用本政策。采用简易计税方法、免征增值税项目、集体福利和个人消费的不动产和不动产在建工程，不适用分期抵扣操作。

（3）比例方面的界定分析

根据规定不动产分期抵扣的具体期限为两年。在第一年所抵扣的份额占整体的60%，可以在取得合法抵扣凭证之后，从销售项目税额中进行抵扣。第二年的抵扣比例占有所有抵扣份额的40%，主要是待抵扣的进项税税额，在取得合法抵扣凭证之后当月到第十三个月进行抵扣处理。一般纳税人在申请分期抵扣的过程中，应当结合当前的增值税纳税申报表填报数据信息开展工作，创建合理的管理机制，如遇到特殊情况，可按照以下方式进行处理。1.原适用本政策已抵扣进项税，改变后不适用的。对于此类不动产而言，在进项税计算的时候，应当先计算不得抵扣的进项税额和不动产净值率，然后再区分具体情况进行进项税调整。2.原不适用本政策，改变后适用的。对于此类不动产而言，在进项税计算时，应先查找其增值税扣税凭证，并根据凭证和不动产净值率计算可抵扣进项税额。

会计核算措施

在会计核算的过程中，一般纳税人应针对会计制度和会计准则进行合理的设置，创建科学化与合理化的工作机制与模式。在此期间，需按照固定资产核算要求，开展不动产与不动产在建工程的核算工作，在实际处理的过程中，还需编制完善的计划方案，在科学管理与控制的情况下，充分落实管理制度内容，遵循国家的法律法规开展工作，并针对项目内容进行合理的划分，并建立台账系统，主要归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证、进项税额抵扣情况、使用状态和用途、进项税转进和转出情况等。在此期间，需建立应交税金核算科目、待抵扣进项税核算科目，在专业化与精细化核算的情况下，更好的完成当前工作任务。

实操过程中的存在问题

（1）不动产进项税抵扣在不同申报项目中的抵扣问题

根据《财政部国家税务总局关于印发<资源综合利用产品和劳务增值税优惠目录>的通知》（财税[2015]78号）文件，资源综合利用产品和劳务享受增值税即征即退政策，该部分业务发生申报的增值税销项税及进项税均在增值税纳税申报主表中归类为“即征即退项目”。而本政策规定的不动产进项税60%的部分在当期销项税中抵扣，余下的40%为待抵扣进项税在进行增值税申报时，此部分税款在增值税纳税申报表

“不动产分期抵扣计算表”进行填列，但在生成增值税纳税申报表主表时，此部分进项税只能归类为增值税纳税申报表“一般项目”。

由于资源综合利用产品和劳务和不动产取得实现的增值税分列于不同的纳税项目下，两个申报项目中不同汇总抵扣，将可能导致大量的不动产进项税额长期留抵无法充分利用，严重增加企业当期的增值税税负成本（含应纳税额及增值税附加等）。

（2）关于不动产在建工程总承包工程中的进项税转出问题

针对目前政府与社会资本合作（PPP）的基本建设项目普遍采用施工总承包的方式进行，承包单位按照合同约定对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行等实现全过程或者部分过程承包。在此情况下，在承包单位开展工程进度款结算时，其根据经确认的当期已完工工程量开具的建筑服务工程发票将可能包含动产和不动产的合并结算金额，且在工程造价结算定案前，暂时无法区分动产和不动产各自需承担的进项税金额，若该工程工期跨度时间较长，而业主单位在取得该增值税抵扣凭证当期已进行进项税分期抵扣，将有可能导致部分动产的进项税抵扣误差问题。若出现该问题进项税税额的转出操作应将如何操作呢？

上述问题在实际操作过程中经常出现，而目前税务部门针对卜述问题还没有明确的操作指引，因此，可留作今后关于不动产进项税分期抵扣政策的共同研究探讨的方向。目前国家大力提倡为企业减税负的大环境下，有些政策的制定出台确实能够实现该目标，但是随着国家政策环境的不断变化，各领域的实际操作模式的推陈出新，同样的政策在不同企业或者不同环节将产生不同的影响，因此，国家由必要建立科学和可行的政策实施意见反馈机制，让好的政策能够更接地气。

结语

在一般纳税人企业不动产进项税分期抵扣的操作过程中，企业需根据政策要求，对在册不动产建立利学的税务监控管理体系，编制完善的管理方案，通过合法合规的税收筹划，让企业更充分地享受国家赋予的税收红利，增强企业经济效益。

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