我国会计准则与国际会计准则关于投资性房地产差异的分析

余锢琪

我国市场经济和务地产行业的发展相互促进，务地产越来越受到人们的关注。在会计中，房地产的计量方式在不同程度上影响着房地产行业的发展。本文主要通过对比我国的会计准则与国际会计准则在处理投资性房地产上的差异，从而分析得出我国企业对投资性务地产在处理时的倾向性以及原因，并给出一点建议总结。

会计准则

投资性房地产

公允价值 计量方式

前言

房地产行业的发展一直是我们大众所关注的重点问题，它不仅仅关系到我们的基本生活，更能为财政收入做出重大的贡献。为了适应我国房地产行业的发展，我国颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》这一准则。本文的主要目的是为了通过对比我国会计准则和国际会州准则在投资性房地产处理上的差异，理解差异存在的原因，找到我国投资性房地产处理时的不足，学习更先进全面的国际化处理，与此同时还要保留为了适应不同国情发展，我国所特有的处理方式。

两者准则关于投资性房地产基本概念比较

两者准则对投资性房地产做出的定义相同。准则对投资性房地产的适用范围来说，两者均指出其适用于拥有且准备增值后转让的土地使用权，但国际准则中强调了该资产是为长期资本增值而持有的，我国会计准则中没有时长的限制。我国会计准则中还规定了已经出租的土地使用权和已出租的建筑物适用于该准则。而国际会计准则中对于未确定用途的土地也纳入其适用范围。

我国尤其强调不适用范围中包括了自用房地产和用作存货的房地产，自用房地产应作为固定资产处理，而存货是为销售使用。国际会计准则中不适用范围同样包括了自用房地产，但其对于即使为投资使用的房地产，只要在建造开发阶段，也不适用该项准则。

对比发现两者准则关于投资性房地产适用范围以及不适用范围，我们发现，国际会计准则对其范围的界定更为详尽。随着我国经济的发展，房地产的用途呈现出多样化，它的界定也需要进一步细化。

两者准则关于投资性房地产的会计处理差异

（1）初始确认的比较

投资性房地产初始确认的条件在我国会计准则中给出了明确的规定。在进行会计处理时，我国准则规定投资性房地产的初始计量不论是自建还是外购，均采用成本计量模式；国际会计准则对于投资性房地产的初始计量在自建和外购的处理上，与我国基本一致，但依然存在差异，国际会计准则中提出了启用费这一概念，启用费的作用在于能够更准确的确认自建投资性房地产的成本，它详细的阐述了在建造过程中什么样费用能计入成本，什么样的费用不能计入成本，而我国对此没有明确的规定，因此，自建的投资性房地产，依据我国会计准则确认成本时更具有可变性。除此以外的另一个问题是建造期间发生的利息费用应当如何处理？我国准则中没有说明，而国际会计准则对于付款延期所产生的利息出了明确的说明。我们知道，投资性房地产的利息金额如果不能控制好，那投资性房地产的成本在一定程度上可以根据企业的需要进行操控。

（2）后续计量的比较

我国会计准则中，投资性房地的后续计量在选用公允价值计量时有更严格的规定，其限制在于选用公允价值计量模式的公司必须在市场上能持续获得可靠的公允价值，因此我国一般采用成本法。我国的经济相比于发达国家，公允价值较难持续获得。在条件达到的基础上只能单向转换。国际會计准则中只要选择的计量模式能更好的反映企业财务报表的信息，财务人员就可以根据需要进行选择，但准则认为从公允价值模式转变为成本模式不大可能表现出更适合的披露。

其次，对于公允价值的解释，我国会计准则没有给出详尽的说明，而国际准则对此给出了明确说明和严格限制，强调了公允价值即市场价值。这说明我国对这方面的关注度还不够，相较于国际会计准则，我国可以加以完善。我国在一方面规定的遗漏，给关联方交易或利益双方留有一定的发挥空间。

（3）转换与处置的比较

在转换时，由于后续计量中，我国投资性房地产更多使用的是成本模式，而西方发达国家对于其更多的使用公允价值模式，因此在转换时会有一些差异，其主要的差异就是我国在转换时需要更多的考虑由什么模式转换成为什么模式，而国际会计准则中对此不用考虑各种情况。但我国在转换计量时，和国际会计准则所规定的转换计量思路相似。

两者准则对其终止处置的规定相同，但后续计量模式差异也引发了我国处置投资性房地产时，与国际上的规定不同。国际上并没有明确规定处置投资性房地产时，应该使用什么样的计量模式，而我国对此做出了详细的介绍。

问题分析

通过上述的分析比较，我国处理的计量模式和国际准则中关于投资性房地产处理的计量模式存在一定的差异，在这些差异中，本文主要分析公允价值对投资性房地产和对市场的影响。

（1）通过理论的研究和实践的考验，我们发现公允价值模式能更及时、有效的反映当前市场的情况，它是根据市场情况做出自身的反应，可以更好地反映企业的偿债能力和经营成果，根据公允价值做出的财务报表能如实的说明企业的真实财务状况。它更能体现公司的市场价值，提高财务报表的相关性和信息决策的有用性，这有助于企业的管理者对企业做出全面的评价，也有助于企业预测未来，提前做好规划，同样也对投资者等利益相关者评估公司起着至关重要的作用。

（2）对于投资性房地产而言，如果采用成本模式的后续计量，由于需要摊销减值，投资性房地产的价值只会下降，而采用公允价值计量模式，投资性房地产的价值可以依据市场情况有升有降，更有利于企业的资本保全。

（3）回顾历史，美国2008年的次贷危机使其陷入了严重的金融危机，波及至全球，此次危机的主要原因是房地产泡沫的破灭，由此也引发了会计研究学者对公允价值计量模式的探讨。近几年我国一直在对房地产进行宏观调控，目的是为了防止房地产行业发展过快导致经济泡沫，但公允价值计量模式也许会成为产生泡沫的工具。如果我国房地产企业大规模采用公允价值模式的后续计量，一旦房地产行业危机爆发，其后果不可估量。这是我国会计准则和国际会计准则对公允价值放开程度的因素之一。

（4）目前我国市场经济没有西方发达国家公开透明，公允价值的合理确定至关重要，除大环境的阻碍因素，还有人为因素的阻碍，我国的市场经济环境限制了公允价值的使用范围，使得公开报价不那么容易获得，因此只能采用估计值或者近似值，但这数据的获得需要聘请专门的评估机构来对投资性房地产进行评估，由此来确认投资性房地产价值的增减变化，这大大增加了企业的成本。对政府监管部门而言，经济市场信息的不对称、不公开、不透明，给监察人员带来了监管的难度。容易滋生企业财务数据造假的严重后果。企业选择公允价值计量模式后，就不可再转回为成本模式，也降低了公司后期的可选择性。

（5）公允价值计量模式会导致公司的资产等情况波动幅度较大，在市场环境好的情况下，有可能导致企业管理人员盲目自信，或在市场环境差的情况下，导致企业管理人员丧失信心，这不利于公司的财务管控。且采用公允价值计量模式对财务人员的专业素养要求更高，必须能准确的判断市场情况并作出相应的财务处理，如果财务人员的专业水平不够，公允价值评判失误，会给企业带来一定的损失。

（6）从企业的税负方面考虑，公司选择成本模式后续计量的摊销金额在计算利润时可以合理扣除，因此可以扣除较大的金额，因此能大大起到抵税的作用，从而降低企业的税负，在采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产没有摊销和扣除，这不仅仅没有抵税作用，而且还有可能产生递延所得税负债，加大企业的税负。

企业采用何种方式进行投资性房地产的后续计量，对企业和市场的影响都非常重大，虽然投资性房地产可能更适合公允价值计量模式，但由于还存在众多问题，目前我国公司还是更倾向于成本模式。

建议及总结

基于上述分析，国际会计准则对投资性房地产公允价值计量模式能够作为我国会计准则的学习方向，是一种发展趋势，公允价值计量模式也应该成为会计计量中的重要工具。考虑到目前使用到公允价值州量投资性房地产还存在一些问题，笔者认为可以从以下几个方面加以改进，来推动我国投资性房地產公允价值计量模式的进程。首先，从宏观经济市场分析，我国可以加快建设适应于公允价值计量模式的市场环境，为公允价值计量模式在市场中的运用提供好的条件，这需要各级政府良好的配合，我们正处于互联网高速发展的时代，运用互联网收集有效的市场信息，能够大大帮助我国市场的公开透明化。企业在公开透明的市场对投资性房地产采用公允价值计量模式，能更好地反映企业的经营成果。同时对市场进行有效的监控。进一步完善会计准则体系，我们应该从政策导向出发，例如关于投资性房地产成本模式和公允模式的相互转换，平衡成本模式和公允模式对企业以及市场的影响，使企业能自由选择更恰当的计量模式。另外，从企业自身角度来说，企业需要对员工进行定期的培训，使得企业财会人员能了解最新政策，做出正确的判断，帮助企业更好地发展。

[1]国际会计准则.2000.《国际会计准则第40号——投资性房地产》.财政部会计司出版.

[2]中华人民共和国财政部会计准则委员会.2006.《企业会计准则第3号——投资性房地产》财政部会计司出版.

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