城镇化背景下小产权房集体外购买者与政府间博弈

陶世奇，陶群山

（安徽中医药大学医药经济管理学院，安徽 合肥 230012）

城镇化背景下小产权房集体外购买者与政府间博弈

陶世奇，陶群山

（安徽中医药大学医药经济管理学院，安徽 合肥 230012）

随着新型城镇化建设的加快，城镇居民人口及其住房需求增多，虽然小产权房一直受到政府监督和严管，但其仍旧受到许多城镇居民和农民工等中低收入阶层的青睐。文章借助完全信息静态博弈理论，构建模型对集体外购买者和政府对待小产权房问题的策略选择进行解释和博弈分析，找出集体外居民购买小产权房的博弈根源，并就博弈双方在小产权房上的矛盾给出对策建议。

小产权房；集体外购买者；政府；博弈分析

一、问题的提出

随着我国农村土地流转和新型城镇化进程加快，大量的农村人口流向城镇集中，他们以青壮年居多，使得就业和住房安置成为经济和社会发展过程中亟待解决的问题。由于城镇商品房价格不断上涨，使得进城务工人员和原本城镇中的低收入居民一样无力购买，转而把目标放在了价格较低的小产权房市场[4]。但由于小产权房牵扯利益面广，难治理，不断引发政府规制政策。一方面是政府的严令禁止和限制，而另一方面是小产权房市场的需求者宁可冒各种风险也要购买小产权房的行为，究竟是何原因，需要我们进一步研究小产权房需求方和政府双方的利益和协调问题。

二、文献回顾

“小产权房”是指在我国农村、市郊或城中村等的农村集体土地上违法或违规建造的，未支付土地出让金等费用，未获县级及以上土地使用权证的、不具法律效力的房屋和其他建筑物[2]。在2007-2009年连续三年时间里，住建部、国务院等政府部门连续发文强调叫停各类小产权房，一再重申政府对小产权房禁建禁售的规制政策。2015年初，中共中央办公厅、国务院办公厅再次联合下文，限制农村建设用地入市，坚守耕地红线，小产权合法化再次成为泡影。

对于小产权房问题，李富强 （2011）、邹宁（2013）、焦冰冰（2009）等认为城镇普通商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有其日益疯涨的高房价[7]，所以低价格是许多城镇居民宁可冒着没有产权的风险，也要购买“小产权房”的原因之一。马春晟（2011）、陈碧红（2014）等结合农村土地流转现状和背景，针对小产权房的权属纠纷及其合法化问题进行理论分析，并有部分学者提出赞成小产权房合法化的观点。杨丽芳（2015）从小产权房与城市发展的关系角度出发，研究其与城市发展的协同问题，探究小产权房的出路。江奇（2011）从小产权房购买者的购买行为角度，以武汉市为例进行调查和实证研究，认为“住房改善”“价值权衡”等因子对购买行为影响最大，购买风险规避对其风险决策环节有显著正向影响效应。政府对小产权房市场不断规制，但在现实生活中小产权房交易依旧活跃,成为各方专注热点。但我们发现大多数学者的研究集中在小产权房合法化问题及存在原因的理论层面，较少对小产权房市场主体进行研究。为了更深入了解小产权房购买者购买需求的原因，我们需要对其与政府间利益的博弈关系进行分析。

三、小产权房集体外购买者与政府的博弈模型

（一）静态博弈分析概述

博弈论经常被用于经济学问题的研究，用于分析各参与者的实际行为和预测行为，并研究其优化策略的经济学理论。而完全信息静态博弈是其中最基本的非合作博弈，是指参与博弈的各方在行动选择时是同时决策或尽管不同时行动，但后行动方视先并不清楚先行动方决策的博弈方法[3]。本文主要分析城镇居中的中低收入者和进城务工人员等小产权房需求者与政府之间的博弈。政府部门是房地产市场的调控主体，它在很大程度上影响和决定着房产价格和市场变化。各级地方政府是一般希望通过土地征用价格差来获得土地的增值收益，行驶其行政职能和权力。而基层政府主要是乡镇一级和村集体一样，希望通过对所辖土地的出让和出租获得相应的收益。在“小产权房”市场全部的需求者中，有一部分是中低收入的城镇居民；另有部分是外来的、非本集体的村民，但按照相关法律规定，他们无权享有“小产权房”所在地的土地使用权，这部分需求者多为进城务工人员[2]。本文中，我们统称城镇居民及进城务工人员为集体外居民。

集体外居民中有部分购买群体是希望购房自住的城镇居民中的低收入者和进城务工人员，正如之前提到的由于商品房价格过高，远远超出这部分购房者的购买能力，同时，国家的保障房、经济适用房等措施限制条件居多、供应力度不够，使得这方面供给远不能满足购房群体，从而刺激了他们对小产权房的需求。

（二）模型假设

1.假定政府和集体外居民博弈双方都服从“有限理性经济人”假设，同时双方也都在利益最大化原则下，寻找均衡点。

2.按照定义，对博弈双方的策略空间进行概括。集体外居民面临两种策略可以选：概括为｛购置策略B1，不购置策略B2｝。政府也有两种可选策略，即为执行柔性规制或刚性规制[1]：概括为｛政府会允许集体外居民购买“小产权房”、购买者按规定缴纳一定数量的税费，执行柔性规制策略A1；政府禁止购买小产权房或采取强制措施限制其交易，以经济法律手段严厉惩罚购买者，执行刚性规制策略A2｝。

3.假设本博弈过程是静态的，博弈各方在开始选择策略前都不清楚对方的行为，而同时选择[3]。在实际情况中，政府在做出允许购买和禁止购买行为，以及居民在做出购买或不购买小产权房的行动决策之前，并不知道对方的态度和最终策略选择，所以他们是同时行动的，因而此博弈看成静态博弈是合理可行的。

（三）模型构建

为了方便计算，我们对双方收益和成本进行了设定：

1.小产权房购入者—居民的收益：R1为居民购买“小产权房”后的可能性收益，住房自用者的收益就是房产本身的市场价值，或购入后处置房屋如转租或转售的租金、售价等收入；R2为集体外居民除小产权房处置收入以外的包含职工工资等在内的正常经济收入。

2.政府部门收益：T1是政府实行柔性规制，也即政府允许购买小产权房，从而要求购房者负担的适量税收收入；T2是政府实行刚性规制，即政府严禁集体外居民购买“小产权房”从而向购房者收缴的罚款等。

3.集体外居民的成本：C1是集体外居民购置“小产权房”所花费的货币资金；T1是这一群体购置房产需上缴的相关税费；T2是因为这一群体违规购买“小产权房”而可能需要缴纳的罚款支出和没收房产的损失等；C3为集体外居民无力购买房屋而承担的房屋租金成本。

4.政府成本：C2为政府部门查处 “小产权房”所耗费的成本。

根据完全信息博弈理论，我们构建集体外居民购买者与政府博弈的矩阵模型：

图1 集体外购买者与政府间的博弈矩阵

(四)模型的求解

假设政府对“小产权房”市场采取策略A1的概率是θ，集体外居民采取策略B1的概率是。则政府采取策略A2的概率为，集体外居民采取策略B2的概率为。可以得到：

1.政府采取策略A1的期望收益为E(A1)=μ×T1+（1-μ）×0=μ×T1；

2.政府采取策略A2的期望收益是：

3.集体外居民采取策略B1的期望收益是：

4.集体外居民采取策略B2的期望收益是：

利用等值法，可得E(A1)=E(A2)，E(B1)=E(B2)，可建立如下关系式：

由①式得无法求解。可见，政府部门不论采取那种策略，它的收益并不取决于居民本身购买“小产权房”的概率，而是由居民选择购买策略B1时所需缴的相关税费 和政府执行决策A2禁止和处罚居民购买行为所带来的收益T1-T2来决定的。当T1＞T2-C2时， 策略A1是政府的最优选择；当T1＜T2-C2时，策略A2是政府的最佳选择。

由②式得 θ＊=（T2-R2-C3+C1）/（T2-T1）。 可知，当政府部分选择策略A1的概率大于（T2-R1-C3+C1）/（T2-T1）时，策略B1是这部分居民的最优选择；当政府部门选择策略A1的概率θ小于（T2-R1-C3+C1）/（T2-T1）时，策略B2是这部分居民的最优选择。

（五）模型的分析

由上述求解结果，进一步分析可知：

1.当T1＞T2-C2， 实施策略A1的几率大于 θ＊时，政府部门允许居民买入小产权房，因为按照利益最大化原则，相比较禁止居民购买来说，此时政府部门的收益是T1或0，大于或等于策略A2刚性规制下的收益T2-C2或0，所以政府不禁止购买小产权房是最优的。对于购房者来说，其最优选择也是B1即购买“小产权房”，因为这时不论购房成本C1和缴纳税费T1是多少，购房者能够在取得正常经济收入R2的前提下，再取得一项能解决自身困境的、可以保值增值的不动产收益，从而使得总收益R1+R2-C1-T1大于B2的收益R2-C3。若这种策略组合得以实行，那不论对政府还是购房者都是有利的，能带来双赢局面。

2.当T1＞T2-C2，政府实施策略A1的几率小于θ＊时，政府部门仍然会将允许购置“小产权房”作为最优选择，因为和情形1相同，在这种条件下政府部门实行柔性规制而能得到的税收利益超过刚性规制下策略A2所能得到的利益。而对房屋需求方居民来说，应当不会选择购买小产权房的策略B1，因为A1的概率较小时，居民普遍认识到房屋购买有极高风险，如果政府对“小产权房”市场严厉打击，购买者就要被实施高额处罚，耗费大量资金，也就是收益R1+R2-C1-T2中T2较高，甚至超过R1，无法得到正收益。

3.当T1＜T2-C2，政府部门实施柔性规制策略A1的几率大于θ＊时，不论集体外居民如何选择，政府部门都应会选择禁止购买“小产权房”作为其最优选择策略，因为此策略下政府所能获得的对购买者行为处罚收益T2-C2要大于允许购买时所能获得的税收收益T1。同时居民的最优选择应当是B1即购买“小产权房”，理由是在政府允许居民购置小产权房的概率θ值较高时，在不影响居民正常经济收入R1的状况下，居民只需要负担较少的购置税费T1，还能额外取得一项不动产即房产R1使得总收益R1+R2-C1-T2较之策略B2高。

4.当T1＜T2-C2，政府部门实行策略A1的几率小于θ＊时，不论居民如何行动，政府部门都应会选择禁止限制购买“小产权房”即策略A2为其最优，理由与情形3相同。而此时居民的最优选择策略是B2即放弃购买“小产权房”，理由是此时政府偏向采取禁止购买行为，会对市场参与者处以严厉的处罚金，甚至没收房子。居民购买“小产权房”不仅将承担很高的风险，同时其总收益R1+R2-C1-T2中T2较高，导致小于不购买策略的收益R2-C3。

四、结论和建议

（一）结论

通过建模和模型分析并结合现实，我们发现：

1.T1、T2和C2及其数量关系是影响政府决策的重要因素。 不论 θ大小如何，T1＞T2－C2时，政府选择柔性规制策略A1；时，政府选择刚性策略A2。现实中，由于相关政策体制不够健全，所以政府没有考虑居民购房需缴纳的税费和政府处罚购房行为所获收益之间的大小关系，只是尽可能从宏观出发坚守“耕地红线”、维护经济秩序，遏制“小产权房”市场存在和发展。但如果只是一味打击该市场，采取大规模没收和处罚等举措，势必带来较高的监查成本；同时也可能会激化与城镇化建设中亟需关注的务工人员和城镇其他中低收入阶层之间的矛盾。

2.政府选择柔性规制策略A1的概率θ，是集体外居民策略选择的重要因素。不论何种情形，当θ＞θ＊时，居民选择策略B1购买；当θ＜θ＊时，由于担心较高的惩罚和风险成本，居民选择B2不购买。但由于小产权房市场的参与者是理性的，他们会遵循追求利益最大化原则，再加上小产权房市场相关法律和处罚措施的不健全，所以大多数“小产权房”的购买者主观认为政府选择策略A1的概率θ大于θ＊，因而集体外居民会冒险购买“小产权房”。正因为存在上述博弈模型中的策略选择情况，集体外居民这个群体依然会毫不犹豫的选择“小产权房”。

（二）建议

所以，我们应从政府制度改革、法律政策完善等角度来提出建议：

1.优化住房政策制度，缓解中低收入城镇居民、务工人员购房压力。这一人群是城镇化进程中需要保护和扶持的群体，如果住房问题得以有效解决，是有利于地方社会安定和经济稳定的。政府应当考虑和维护集体外居民的福利利益，不应与其对立，大量的彻底强行拆除、没收、处罚小产权房及其使用者[5]。可以尝试通过法律上赋予其平等物权，增加保障性住房的供应数量，放宽集体外居民的准入条件，减少限制，让更多的真正需要住房的低收入群体能享受到这一福利，优化配置社会资源。再者为了避免不必要的浪费，可以考虑将已建成小产权房寻求转化途径或更好出路。比如2016年深圳新政将已建成、手续不完备的住房改造为租赁型人才住房。或者考虑用农村的集体闲置土地置换保障性住房，从而为这部分进城务工人员争取到保障性住房[1]。

2.应当进一步深化收入分配制度改革，缓解集体外居民的购买压力。由于我国二元的经济体制，加之城镇化脚步加快，居民收入差距不断扩大，集体外群体更无法支付高额房价。所以应当改善我国居民收入分配不均等现象，缩小城乡间、地区间、行业间的贫富差距，提高农民和城镇中低收入群体的社会福利保障，增加就业机会，解决其收入来源，来缓解政府与集体外居民这一城镇化建设中保护性群体之间的住房供需矛盾[6]。

3.加强政府自身建设，完善相关法律法规。政府作为监管者，应当发现小产权房的出现所显现的我国土地制度中城乡不平现象，所以不能只是采取禁止和没收等刚性规制政策，也要保护作为土地转出者的农民和其集体的利益。虽然建议尊重农民和地方乡镇政府等对农村集体土地的处置，但如果存在有严重违法及违规操作行为的村集体和地方政府，上级应当严肃处理。所以要针对“小产权房”的各利益相关者(包括供地农民、集体外购房者、村委会及乡镇政府、开发商及中介等)制定合理的责任义务条例、惩治处罚条款。总之，作为市场的宏观调控方，政府应当是以协调市场各方利益为出发点，采取合理行动，解决小产权房问题，既维护房地产市场秩序，又能解决低收入群体居住难困境问题，促进社会安定和发展。

[1]袁巧玲.基于博弈分析的房地产市场规制主体激励机制研究.[D].南昌.江西财经大学图书馆.2009（06）.

[2]晋微.“小产权房”利益相关者博弈关系分析[D].硕士学位论文：江西财经大学，2013

[3]罗伯特·吉本斯.博弈论基础[M].北京：中国社会科学出版社.1999.3

[4]许海燕，梅昀，张汉江.利益博弈视角下小产权房的经济学思考[J].经济体制改革，2008-05:140-143.

[5]喻小倩，霍晓妮.小产权房背后的利益博弈及其治理[J].人民论坛，2012（32）：46-47.

[6]李乃康，郜惟.小产权房形成的博弈分析及对农村宅基地产权制度改革的启示[J].城市，2013-07:25-28.

[7]邹宁.浅谈小产权房的合法化 [J].法制与社会，2013（22）：240-241.

Analysis of the Game Between the Buyer and the Government in the Small Property Right Room

TAO Shiqi，TAO Qunshan
（School of Pharmaceutical Economics and Management Anhui University of Chinese，Hefei Anhui 230012）

With the speeding up of the new urbanization,urban population and the increased demand for housing,although the small property right has been under government supervision and sympathetic,but it still faces many urban residents and migrant workers in the favour of low-income groups.Article with the help of a complete information static game theory,constructs the model of collective outside buyers and government towards the strategy choice of the small property right problem faced for interpretation and game analysis,find out the collective small property right of citizens to buy outside game source,and the game both sides in the contradiction of small property right gives the countermeasures and Suggestions.

small property right room；collective buyers；government；Game Analysis

F299 文献标识码：A 文章编号：2095-7327（2017）-05-0052-04

陶世奇（1982-），女，安徽滁州人，安徽中医药大学医药经济管理学院讲师，博士生，研究方向：产业经济、农业经济。陶群山（1973-），男，安徽无为人，安徽中医药大学医药经济管理学院副教授，博士，研究方向：产业经济。

安徽省软科学项目“安徽省支持自主创新能力建设的实证研究”(1502052040),并受省人文社科重点项目“安徽省农业保险服务新型农业经营主体的路径研究”(SK2015A377)的资金支持。

编辑：林军