浅析我国房地产税收体系对房价的影响

●杨振芳

浅析我国房地产税收体系对房价的影响

●杨振芳

一、我国房地产税收体系概述

在我国，目前与房地产税收有关的税种有11种，分别为耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、土地增值税、契税、所得税（企业所得税或个人所得税），这11种税收构成了我国房地产税收体系。

按照征税环节可以分为房地产开发、保有、交易的税收。其中开发环节涉及的税收有：耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税；交易环节涉及的税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、企业所得税（或个人所得税）；保有环节涉及的税收有房产税、城镇土地使用税。

按照税款缴纳人与税负实际承担人是否一致划分，可以分为房地产直接税和间接税。房地产直接税是以归属于私人的房产所得为课税对象，税款缴纳人就是税负承担人，纳税人不能将税负再行转嫁。房地产直接税主要有：房产税、个人所得税。房地产间接税，是指纳税义务人不是税收的实际负担人，纳税义务人通过提高房价把税收负担转嫁给实际承担人。属于间接税税收的纳税人，虽然表面上负有纳税义务，但是实际上已将自己的税款加于所销售的价格中，最终承担税收的人实际为房屋拥有者。房地产间接税主要有：营业税、土地增值税。

二、房地产税收对房价的影响

从房地产税收体系设置来看，我国房地产征税以开发、交易环节的间接性质税收（营业税、土地增值税等）为主（开发和销售环节税负较重）；保有环节的直接性质税收（房产税）为辅（保有环节税负较轻）。因此，房地产税收体系的设置，在一定程度上对房地产市场的价格调控能力有限。

（一）从征税环节看“重开发及交易、轻保有”的税收体系未能有效抑制房价增长

从近15年房地产税收政策变化来看：我国房地产税收“重交易、轻保有”日趋明显，以房产税和城镇土地使用税为主的保有税收占房地产税收比重逐年下降，没有起到抑制房价的作用。具体来看，1999年房产税和城镇土地使用税占整个房地产税收收入的比重接近70%，2008年降至50%以下，2013年比重已不足30%，与15年来房价的增长呈明显的反向关系。

（二）从税负能否转嫁看“重间接税、轻直接税”的税收政策增加了购房者成本

理论上，当房地产市场供不应求时，房地产间接税的变动与房价变动呈正向关系，即房地产销售者会通过税负转嫁，将增加的税收转嫁给购买者，增加了房地产的价格或是提高购房者的隐性负担（即不包括在价格内，但仍由购买者负担）。我国现行房地产税收制度中，以营业税、土地增值税为主体的间接税占房地产税收比重达58%左右，以房产税、个人所得税等直接税比重极低。因此，间接税增加了购房者成本，购房者二次转让时，考虑成本弥补，势必提高销售价格，推高房地产交易价格。

（三）从税收体系设计来看“窄税基、多税种”的特征刺激炒房动机

从目前房地产税收体系来看，房地产税收涉及11种之多，征收范围集中在交易环节。对于保有环节征收的税种少，并且保有环节税基窄。以房产税为例，目前仅在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村、农场建筑物和土地不属于房产税征收范围。而在西方发达国家房产税的征收范围还包括农村、农场建筑物和土地；另外我国房产税的计税基础为房屋的原值，西方大多数国家以房屋评估值为计税基础。同时，营业税征收涉及多个环节，导致开发及销售环节税负较重。一方面，对保有环节的房产税征收税基窄；另一方面又对营业税、土地增值税等税款在多个环节征税；刺激了投资客的购买和炒房动机，房地产市场出现泡沫。

三、美国、日本房地产税制借鉴

（一）美国

美国是西方国家中房地产税制最完善的国家之一，其对房地产市场价格的调控作用明显。由于是联邦国家，各州规定都不一样，但大体分为：动产税、交易税、遗产赠与税、所得税。

其中动产税占房地产税收体系比重最大。动产税又称财产税即对土地和房屋直接征税，税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，从20%到100%不等）。目前美国有50个州征收动产税，税率在1%—3%之间。动产税是各州地方财政的主要来源，也是平衡地方财政预算的重要手段，大约占地方财政收入的30%左右。

其他有关的税种主要是根据房地产交易、所得、继承与赠，分别为交易税、所得税、遗产赠与税。其中交易税是在房地产买卖时缴纳，税率约为2%；个人所得税适用于个人对房地产出租，税率按超额累进税率（最低税率为15%，最高税率为39.9%）；资本利得税是房地产公司出售房屋的净利润进行征收，资本利得税税率实行超额累进税（分15%、25%、34%、35%四档）；房地产作为遗产和被赠与时，收取遗产赠与税，规定超过价值60万美元的遗产和每次赠送价值超过100万美元的物品征税。

（二）日本

从上世纪90年代开始，日本针对房地产泡沫逐步形成了一套涵盖房地产取得、保有、转让不动产的全过程成熟的房地产税收制度。其税收制度不仅为各级政府提供了税收来源，同时为兼顾社会公平，稳定房地产市场，各种税收按纳税主体的情况采取差别税率。大体分为：保有税、住房税、空房税、个人收益税和居民税等。日本房地产税主要体现在：对保有房产者征收房地产保有税，保有税收入占税收总和的30%左右；为避免业主空置，对空置房者征收特别土地保有税、住房税、空房税；为避免投机交易活动，抑制投机行为，对出售2、3套以上住房者分别征收50%——60%的个人收益税和居民税。同时严格区分正常房产需求与投机性房地产需求，税收政策上实行差别对待，保护合理需求。

美国和日本的房地产税制具有共同的特征：税制体系完整，以房地产保有税类为主；税基较宽，税率形式灵活、税率水平合理；直接税比重较高，房地产税计税依据明确。因此，从2005年至今，日本房价逐步维持相对稳定水平；而美国的房价水平由于税收体系完善则一直相对稳定。

四、对我国房地产税收体系的建议

（一）调整房地产税收内部结构，广泛开展房产税

为了有效抑制房价上涨，可以借鉴美国的经验，加大保有环节的税收，即加大房产税征收力度，并将房产税作为地方政府的主要收入税种。我国传统的安家立业思想，使得中国城市年轻人首次买房年龄均小于其他国家，出现城市居民家庭的提前购买行为非常明显。目前，保有环节的房产税只在上海、重庆试行，其他城市并未开展征收。在全国范围内，可以从发达的东部开始，逐步向西部延展，分阶段对保有环节征收房产税。这样一方面可以增加保有环节的成本，推迟年轻人购买住房的时间，在短期内减少住房购买需求。另一方面解决地方财政过度依赖于土地收入的局面。逐步调整目前房地产税“重销售开发、轻保有环节”的不良结构，实现“重保有、轻销售”的房地产税收结构目标，稳定地方政府财政收入来源。

（二）抑制房地产市场的囤积空置，开征空房税，实行差别税率

近年来，随着人民生活水平的不断提高，投资型购房者不断增加，房屋闲置现象十分严重，多地出现“空城”、“鬼城”，对房地产资源造成闲置浪费的同时，由于持有成本过低，出现房地产市场囤积、空置。鉴于以上现象，为稳定房地产市场，可以借鉴日本的税收调控方法，对于空置房除征收高额特别土地保有税，购房者还需支付住房税、空房税。对出售第二、三套房产的卖主分别征收高额的个人所得税等，抑制投机行为。

（三）完善房地产税税基评估机制，扩大房产税税基、合并相关的税费

对房地产住房进行全面、细致的登记和评估，建立全国性住房信息系统，完善房地产税基评估机制。将现有的城镇土地使用税以及与房地产相关的行政事业性并入房产税的征收范围，扩大房产税的税基，取消不合理的行政收费，减轻纳税人（开发商）的纳税负担，变费为税，简化税种，降低征管难度，保证税收足额征收。

房地产税收作为地方政府的主要财政来源，只有通过优化房地产税收体系内部结构、降间接税、增直接税；调整房地产税收占财政收入比重、将开发销售环节的行政收费转换成保有环节的房产税税基；对空置房实行差别税率，调节贫富差距，实现房地产市场的税负公平，保证房地产市场的持续、稳定、健康发展。

武汉市住宅开发公司）

(本栏目责任编辑：郑洁)