从房地产业与“内需不足”机理关系看中国经济发展模式

龙斧 王今朝

[摘要]房地产目前已经成为影响中国“内需不足”的单个最大因素，其自身结构、运行和功能不仅不是现代市场经济模式，而且折射出某种利益集团之行为。解剖房地产业与“内需不足”机理关系，我们认为，中国房地产发展战略需要重新定位并进行结构性、方向性和本质性改造。如果房地产业不与中国经济发展模式的科学化转型相结合，不仅自身问题和内需不足无法解决，而且中国经济发展模式的科学化转型也无从谈起。建议对房地产行业采用国有-集体-私人所有制三合一的改造模式。

[关键词]内需；房地产；核心消费；发展模式

[中图分类号]F293.3；F120.3[文献标识码]A[文章编号]1000-4769(2012)01-0017-09

近10余年来，房地产业在中国经济改革开放中不仅成为一个关系全局的经济问题，也因其运行结构、功能和社会、经济结果成为一个无法忽略的政治问题(龙斧、王今朝，2011，2009abcdef)。它与中国内需不足的机理关系最直接、最全面、最集中、最典型地体现了30年来中国经济发展模式中存在的结构性、本质性和方向性问题(龙斧，2007；龙斧、王今朝，2009abedef，2011；王今朝、龙斧，2011)。不认识到房地产业对中国经济结构、合理内需市场建立的影响，不认识到房地产自身运行存在的膏肓之疾，仅想通过控制信贷、限购、廉租、限价、补贴等政策使房地产业在“中国特色”的社会主义经济体制中体现“三个代表”、“构建社会主义和谐社会”和“平等、公平、正义”的经济利益关系(龙斧、王今朝，2011；龙斧，2007)，实现中国经济发展模式的科学化转型，只能是缘木求鱼。

当前对内需不足的原因分析众多，但都是在收入与消费之间建立线性因果关系(龙斧，2010)，都没有系统地考虑支出模式和支出结构的影响，更没有考虑消费自身的合理性问题(王今朝，2011)。而就中国房地产业怎样对“内需”产生根本性、结构性影响进而导致中国合理内需市场无法建立的研究则更少了(龙斧、王今朝，2009abedef，2011；王今朝、龙斧，2011)。本文在宏观经济分析上摆脱宏观经济学传统需求理论(C+I+G+NX框架)和消费模型(凯恩斯绝对收入理论、杜森贝利相对收入理论、莫迫利安尼生命周期理论、弗里德曼持久收入理论、霍尔随机假说和贝里罗、扎德斯预防性储蓄假说)的教条，从中国客观实际出发，研究房地产如何成为对消费需求作用最为直接、影响力度最大又对各类消费产生牵掣作用的单个最主要因素，同时在产业分析、管理分析、社会经济学分析基础上，运用决策理论之成果和方法，分析房地产业自身运行的重大缺陷。借此，本文对中国如何通过科学的房地产政策制定推进中国经济发展模式转型做出理论探讨上的贡献。

一、房地产是影响消费内需的

单个最主要因素

中国经济1998年就进入“买方市场”，出现通货紧缩，面临内需不足。然而这种内需不足又与发达国家有所不同，即广大消费者的需求并未得到满足。2008年，当中国再次出现内需不足时，又一次采取以投资拉动内需的手段。虽然内需总量似乎已经恢复，但中国积累性投资持续过热、收入分配不均所导致的不合理性内需市场问题继续存在。因此，对“消费需求未满足、内需总量却不足”这个悖论的分析必须从中国目前的消费市场结构入手。

中国市场经济下的消费结构分为核心消费(CC，住房、教育、医疗和社保，为消费者的必须、必要和必然消费，无所谓消费行为的差异性)、日常消费(DC，基本日常生活必需消费)和边际消费(MC，满足前两种后的消费，如奢侈、享受型消费等)三种(龙斧、王今朝。2009a)。”核心消费是一个社会的经济制度和特定市场环境下消费者的必须、必要消费，无所谓消费行为的差异性，因此也是必然消费，也就成为“民生”内涵中最主要、最本质构成。从经济学、市场学和消费者行为学看，一方面，它的成本直接影响日常消费的“可多可少”和边际消费的“可有可无”；另一方面，它占消费者收入的比例对后两类消费的价格效应产生最直接影响，即核心消费成本占消费者收入比例越大，后两类消费的价格效应越小。二者之间的效应关系以及与合理内需市场之间的关系参见图l。从函数关系上看，CC=CC(SD，P¹，ID)，DC=DC(CC，P²，ID)，MC=MC(CC，DC，P³，ID)，DC³>0,MC⁴>0。其中，SD表示中国与核心消费相关的制度和政策，涉及社会上各种权利的分配。P¹、P²=P²(P¹)，P³=P³(P¹，P²)，分别表示核心消费、日常消费、边际消费的价格。ID=ID(P¹，P²，P³)表示由价格体系所决定的收入分配(龙斧，2010)。正是由于核心消费这种双重性质，其比例太大必然降低日常和边际消费需求，造成内需不足。而核心消费中又以住房消费成本最大。

首先，给定收入分配后，对普通家庭而言，住房支出占总支出比重最大。以2008年平均房价5000元／平米左右计，100平米住房加上装修、家具等总价接近80万元(远远超出教育、医疗和社会保障支出)。如果按30％首付(为此必须首先缩减其他消费)，每月还款3000元测算，还款时间需20年以上。这样的价格对于年均收入6-7万左右的中等收入家庭而言，税收后加上教育、医疗等必要消费，负担远远超过其他单项消费，甚至大大超过其他消费总和。而这种压力对于收入较低的家庭(即大多数消费者)更是可想而知。因此，房价不降，无论对买房者还是对有购房意愿者，都会降低他们对其他商品消费的需求，内需不足就是必然结果。

其次，房价过高已经成为引致社会资源分配与收入分配不均的最主要机制(尽管教育、医疗、社会保障领域也不尽人意，但房地产问题远远超过核心消费的其他三个因素)。近20年来，各行业中房地产发展速度最快，突出特点就是自有资金少、以权谋地、以地贷款、高价售房，而官商勾结、“政府-银行-房地产商”三位一体的现象也超过其他任何行业。这样，宝贵的土地资源、金融资源、建材资源、市场资源被“少数人”以全球最快的速度获取。在这样一种社会分配结构下一旦少数人占有这些资源和经济机遇，拥有了“由宝贵资源向原始资本、向生产资料、向超出一般消费者购买力的商品、再向财富”的价值转换支配权，多数人的消费需求必然被限制、被挤压，而且其他许多商品消费的权力也因此被削弱。房价与平均购买力差距越大，多数人的消

费被剥夺得越快，内需也就越显不足。不管房价究竟被多少主体(政府、原材料供应商、地产商、建筑商、销售商、银行)分割，也不管土地在建房之前被转手多少次，以上房地产行业具有的价值转换规律都正确。这个规律也使多数人辛勤劳动收入的主要部分通过带有强制性的不平等交换转入最富有少数人的收入中，从而使中国已有的收入分配不均现象结构化。

再次，房地产行业发展速度虽快但效益相对低下。在房地产行业特有的高利润诱导之下，社会大量资源、资产、资本被投入其生产领域。根据市场经济理论，市场化、商业化的竞争机制应该使广大消费者享受数量更多、质量更好、服务更优、价格不断降低的“产品”(教育和医疗至少还有较强的专业性可言)。然而，近二三十年来，除少数先富者可以放手购房用于消费甚至投机而外，其他无论是已经买房或正准备买房的消费者都必须缩减除教育、医疗以外的各类消费。这是否就是“让市场发挥资源配置的基础性作用”的结果和效益?另一方面，由于房地产行业资源、资产的社会配置有一定特殊性(比如购地是与政府的关系，贷款是与银行的关系)，商家不是以市场需求、消费层次、购买力、价格弹性、替代品影响、其他消费比例、资本效益、物流结构、仓储成本等相互关系的科学分析、预测(许多也缺乏这些知识)等决定产品的产出数量(不用说其他复杂性市场要求)，而是根据这种社会分配结构造成的“特殊性”拼命“生产”(因而也不需要上述知识)，结果在少数人购房(和囤积)后，在勉强购房的消费者购房后，在其他消费者还在积蓄准备购房时，一方面“产品过剩”、“积压”；另一方面大大挤压其他消费。很显然，中国房地产行业严重缺乏市场经济规律的科学导向，再佐以“强制性”消费文化色彩的广告和舆论炒作，结果发展速度越快，投资就越缺乏科学性，消费被剥夺的人数总量就增加越快，消费结构也越不合理，内需总量也越脆弱。

第三，从经济学价格机制理论和西方几百年来市场经济(包括房地产业)的实践模式看，为促销或市场竞争采用价格战略的做法十分普遍，而商品积压后考虑到资金周转、贷款利息、仓储成本、产品耗损等因素而使用降价战略更是家常便饭，也是市场经济中的基本原理。然而，中国房地产业的“特殊性”、“三位一体”模式将这个有利于竞争、有利于消费者、有利于利润合理化、有利于经济可持续性发展、有利于扩大内需的价格机制完全打破，价格不由市场规律决定，即使大量积压，也不降价销售，因为有区域垄断，有银行优惠政策，有当地政府支持和保护，有千丝万缕的利益关系做后盾。这种“畸形”从根本上使价格机制丧失市场规律的作用与效应，既不是资本主义也不是社会主义的市场经济现象(教育和医疗至少还有政府定价)。这样看来，某些省份出台“拯救”房地产商的财政和金融政策对中国内需不足问题而言无疑是“雪上加霜”、南辕北辙。这说明，即使采用新古典经济学的分析，中国房地产的结构和运行模式也是错误的。

第四，房地产行业中出现的贪污腐败、行贿受贿、官商勾结现象不仅案例数量、金钱总量超过其他所有行业(包括教育、医疗和社保，不排除社保资金也被用于房地产)，而且相比所有西方发达市场经济国家独占鳌头。从西方经济学理论看，这种超常的、既非资本主义又非社会主义市场经济的、违背“科学发展观”的经济行为所产生的“交易成本”会转嫁到哪里呢?一方面答案不言而喻；另一方面想要通过“思想教育”、“法律制裁”、“民生教育”和“科学发展观”运动从根本上“杜绝”这种现象需要很长时间，因为巨大而且来之容易的“交换利益”与冒险、违法行为／心理成正比(龙斧，王今朝，2011)。这种由社会分配结构引致的经济行为和结果不仅与其他问题一起加剧中国社会的主要矛盾(龙斧、王今朝，2011)，而且成为中国经济发展中25种“可避免成本”的重要组成部分(龙斧、王今朝，2011)。

上述分析表明，房地产业的经济、社会、文化和市场效应是造成中国目前内需不足的最主要单个原因。价格过高仅仅是一个表面现象，房地产行业中存在的社会资源、资产、资本分配结构不合理加上现代市场经济不完善才是问题的实质。正是由于这个实质，一方面少数人暴富起来，另一方面多数人利益受到损害；一方面消费者消费不足(需求压缩)，另一方面消费市场“饱和”(产品积压)；一方面银行储蓄上升，另一方面消费者购买能力下降。这是中国“内需不足”又无法扩大的根本性原因，也是中国经济“可持续性发展”的最大单个障碍，和扩大内需战略首先要瞄准的根本性问题。如果这个问题再不从根本上解决，其长远效应将不再是简单的内需不足和无法扩大了。

二、怎样科学定位中国房地产发展战略

1优化意识。当房地产行业在获得宝贵的资源、资本、资产和市场以及因此产生的经济机遇时，社会期望是它能最大限度地使消费者受益。然而事与愿违，一方面少部分人在极短时间内攫取了巨额财富(许多转移国外)，另一方面多数人的住房问题没有很好解决；一方面中国内需市场呈畸形状态，另一方面普通消费者的辛勤所得流进了少数人的腰包；一方面滋生大量贪污腐败、行贿受贿和官商勾结，另一方面对中国社会原已建立的“公平、平等、正义”价值观产生巨大负面影响(龙斧、王今朝、刘嫒媛，2009；龙斧、王今朝，2011)。从市场机制配置资源“应该”产生的效益看，房地产行业差距甚大。一方面，它证明长期以来颇为流行的那种以新自由主义为基础的“越市场化越好”、“越商业化越好”、“越私有化越好”的理论在本质上与里根-撒切尔主义的“涓滴”效应如出一辙，另一方面二者在影响经济发展上的失败又是殊途同归。从宏观经济角度看，这种非优化结果还表现在以下几个方面。首先，根据市场经济的价格-收入比原理，平均工资越高，消费品价格一般相对越高(“螺旋式上升效应”)。然而在市场经济最发达的美国，今天每平米住房价格与平均工资比例远低于中国。其次，西方经济学一个基本原理是在衡量一个国家、社会、经济真正发展、消费者利益改善上，GDP远不如购买力平价(PPP)来得准确和具有说服力，因为后者在正常的市场经济消费结构上有一个购买力／价格的“均衡”原理。然而这个原理却由于房地产行业的价格“扭曲”被打破，中国改革开放的民生成果也因此被大打折扣。尽管“综合国力”加强、表面平均工资增加、少数人先富了起来，最广大人民群众的实际经济利益却因此受到损害。第三，已经买房的人面对债务枷锁，而准备购房者还在拼命积蓄，且要面临教育、医疗消费，在这种状态下再要他们加大消费力度岂不是一厢情愿?

对内需不足的根本影响因素的分析表明，中国房地产业的私有化、商场化、商业化在多个方面违背了市场经济规律，市场机制配置资源的效益优化性丧失。

2理论意识。尽管西方经济理论标榜“自由”、“竞争”，政府却在许多领域的政策上对极

端商业化、市场化、利润化和私有化行为加以限制，对房地产行业也不例外。以下美国和加拿大的相关理论意识对中国扩大内需的战略定位不无借鉴之处。首先，从经济和自然属性看，土地是一个社会经济长远、稳定、可持续发展极为重要却又“无法再生”的资源；其次，从社会属性看，土地的社会全民所有性质决定这一资源(以及河流、森林、矿产)应该由全民和后代共同公平享受而不能成为使少数人富起来的手段(美国总统西奥多·罗斯福经济发展理念)；第三，从国家和民族属性看，土地是国家、民族整体延续性的标志，因而政府必须排除任何利益集团利用土地谋取暴利的可能性；第四，从政府职责和功能看，与土地直接相关的住房不仅是具体体现“民生”的社会福利的最重要环节之一，而且这一资源(和河流、森林、矿藏)的配置、使用的合理性、公益性、公平性、平等性更高于其他经济领域，因此利用这些资源为人民福祉发挥作用是政府的最主要职能、责任和功能领域(西奥多·罗斯福)；第五，从经济发展看，房地产行业的效益性与公益性结合对经济平稳、长远发展起杠杆作用，对其他消费需求更是起着直接促进作用。正是由于上述观点和意识，美国政府上个世纪初(不顾大资本财团及其政治代表的反对)在原来非商业使用土地基础上又增加划定1.94亿英亩土地为非商业用地，并将1.25亿英亩土地转为国家森林资源。而俄勒冈州规定所有海岸线土地不得用于私人房地产开发，因为这个资源应由人民共同享受。进入21世纪后，美国经济不景气，但俄勒冈仍将本州经济的最主要支撑产业——森林工业和地产业加以限制或“关停并转”，以保护土地等各种自然资源，尽管州GDP下降，财政收入减少。相对民生住房条件和现状，美国政府的建房投资原来就比中国的力度大、建房速度快、覆盖面广，现在奥巴马政府更是加紧利用救市投资扩大政府建房。尽管美国房地产业的“国有”效益高于中国，但是它也承认自己不如其他许多发达国家，更不要说法国、荷兰、瑞典模式了，就是与邻国加拿大相比也差之甚远。

加拿大在上述理论意识影响下采取了“三合一”政策，一是政府所有(相当于国有制)的非盈利性房地产公司，二是社区-工会-教会集资的非盈利性房地产公司(相当于集体所有制)，三是被国家和各省课以重税的私营房地产公司。有人会说，如果前两者是非盈利组织，又对第三者课以重税，谁来从事私人房地产业?的确，这种“三合一”结构和税收政策使得房地产行业既不存在暴利可能(使其与其他行业的利润率相对接近从而使资本、资源随利润流动的随意性、无计划性降低)，又使那些不抱有“牟取暴利”愿望的私人企业也来从事这一行业，同时还迫使这些私人企业必须具备较强的专业知识和市场能力(而不是依靠私人关系或利益交换)。这不仅大大降低了交易成本从而使消费者受益，而且使经济政策真正起到了市场经济下的杠杆和宏观调控作用。三合一结构和高专业化程度还帮助杜绝房地产业的腐败，使“最广大人民群众”成为最大的受益方，而没有成为阻碍消费、影响合理内需市场建立的因素。此外，其“国有制”无论在效率、效益上都不低于美国房地产私有企业。

3“忧患意识”。中国土地资源丰富，当前“重在发展经济”，不必那样看重自然资源对民众利益的长远性、重要性。然而，这正是胡锦涛同志强调“忧患意识”的原因之一。加拿大人均土地面积约为中国的41倍，考虑到沙漠、干旱地、涝洼地、盐碱地、不适合耕作及居住的盆地、高原等非经济性土地面积，超过100倍，而与房地产业相关的各种自然资源的人均占有更是差距甚大。再考虑到加拿大3000万人口中只有84万从事农业(不仅生产效率是一个问题，而且国家人口的农产品需求总量和农业占地本身也是一个问题，这就对土地面积需求产生了多重交叉作用)，意味着两个国家除了必需的农耕、农居地外，用于经济发展和非农业人口居住的人均土地面积差距更大了。然而，正是这样一个自然资源极为丰富、生产力极为发达、生产率较高、人口较少的发达国家，基于对土地资源的社会和经济双重属性的认识，为使它不成为个人暴富的生产资料，表现出以长远、和谐、平等、公平、可持续发展为内涵的“忧患意识”和政策上的“科学发展观”。中国作为一个世界上人口最多、人均资源极为贫乏、生产效率较为低下、反对将全民所有的宝贵资源作为制造两极分化手段的社会主义国家，究竟应该怎样通过社会分配结构的合理性体现带有中国特色的社会主义价值观和性质呢?怎样体现社会主义相对于资本主义的优越性呢?又怎样建立一个体现“忧患意识”、在经济发展的具体政策上体现“科学发展观”和“社会主义和谐社会”的房地产业体制以杜绝“三位一体”和官商勾结呢?

4多元化意识。将房地产业注入国有成分在中国必然遭到反对，尤其来自那些主张中国“越私有化越好”、“越商业化越好”、“越市场化越好”的经济学“主流派”。他们最擅长的就是攻击国有企业的效益、效率问题。国有企业的效率和效益究竟怎样?加拿大已经用事实加以回答，中国历史上国有企业的效益、效率也曾经辉煌过(大锅饭只是文革中一个短期现象，效益低下只是局部现象)，如果中国一直延续原有道路，在1988年完全可以达到2005年的GDP水平(龙斧、王今朝，2011)。”当前国有非盈利性房地产企业的效益还没有实践来证明，但房地产行业的市场化、商业化、利润化有这样几个实践证明结果：一是中国房地产商用人类历史上最短的时间在和平发展时期取得了个人的最大经济效益，富裕程度达到或超过西方标准而速度堪载吉尼斯；二是中国绝大多数人无力依靠自己的工资收入购房；三是在所有发生贪污腐败、行贿受贿、官商勾结现象的行业中，从案例数量、程度、规模、范围、手段、方法来看，房地产业首当其冲；四是在中国首富人群中，房地产行业上榜人数最多，而与此相对应的是最广大人民群众不仅住房问题没有较好解决，其他消费和经济利益还因此受到严重影响；五是在违背、打破资本主义和社会主义两种市场经济的基本原理和规律方面，相对其他所有行业，房地产行业首屈一指；六是房地产行业由大学提供的EMBA学位、学历获得者在不同行业中的相对人数最多，但与其市场经济能力和知识以及产生的结果和效益并不相符(赢利方法和实践结果使他们不需要具备加拿大同行的知识和能力就能产生更高回报)；七是各种经济、社会的成本交易、各种利益交换的代价转嫁到消费者身上；八是商品(住房)价格与平均工资收入比例极不合理并且长期存在，成为影响扩大内需、建立合理内需市场的最大单个障碍；九是实践运行模式打破了在市场经济下对生产效益起直接作用的价格机制和金融杠杆作用；十是降低了政府(上层建筑)对经济结构、运行和发展上的宏观调控功能。上述“主流派”的“效益理论”不可能建立在这十类实证基础之上(龙斧、王今朝、刘嫒嫒，2009)。而房地产业国有成分的加

入会对经济发展、国计民生产生比上述更为严重的经济、社会问题吗?GDP增长速率会放慢吗?增长速度虽然重要，但它与最广大人民群众的住房利益相比是次要的，与增强中国经济长远、科学、可持续发展相比是次要的，与占世界人口1／5的居民居住现状体现出来的社会公平性、公益性和平等性相比更是次要的。只有保证了社会和经济领域的公平与平等，GDP与其“增长速度”才可能成为社会和谐的促进因素；反之，公平与平等的程度降低，GDP增长速度越快，和谐程度下降越快(龙斧、王今朝，20011)!在这个辩证关系中，房地产行业是最重要的单个影响因素。

三、房地产行业与“拉动内需”理论博弈

当前有些地方政府推出了“拯救”房地产业的措施，如延长土地出让价款缴纳期限、延缓银行贷款利息等“拯救”私营房地产企业。这种通过维持房地产商利益防止企业破产、失业率上升的政策，既没有理解市场经济的合理机制，又没有看到某一行业的某些企业的破产最终可以扩大内需的辩证关系。这些“拯救”措施实际上是在支持那些在极为优惠的政策下，一方面自己暴富起来了，另一方面却效益低下、效果不良、经济与社会效应不佳、对扩大消费需求产生根本性掣肘影响的行业。从扩大内需看，这种“扶持”、“拯救”不仅无的放矢，而且其结果对实现扩需战略目的南辕北辙。房地产行业出现破产会严重影响中国经济发展吗?会使失业率上升吗?会影响消费需求吗?采用加拿大模式会使经营效益降低吗?同时，中国投资数万亿拉动内需，既有对消费(民生)领域发展的投资，又有为GDP增长的积累性投资。在房地产行业制定以民生为目的的政府投资政策与以GDP增长为目的的积累型投资相悖吗?从理论上正确理解这些问题是政府制定具体政策和相关决策的必要前提。

1辩证理解“民生发展”与“GDP增长”的关系。首先，内需市场结构分为消费型内需和扩大再生产的积累型内需，二者比重有其自身规律，其合理性对经济的“可持续发展”蕴含相互作用的辩证关系，即没有一个相匹配的消费型内需市场为基础，积累型内需的长远性、合理性就不存在(如通货膨胀和通货紧缩会不断交替发生)，“可持续发展”也终将成为一句空话。其次，房地产行业不仅是中国消费型内需不足最重要的单个影响因素，是核心消费中对消费者实际购买力产生最大影响的因素，而且对拉动日常消费和边际消费的数量、种类、频率起着根本性掣肘作用。通过投资缓解消费者购房压力，一方面可以帮助解决当前最重要的民生问题，另一方面可以从根本上降低消费者的住房成本，再一方面能够加大消费者在其他消费领域的购买力，从而形成这样一个良性循环：住房消费成本下降一消费需求，多元化、消费数量增加、消费种类扩大、消费频率上升→消费内需扩大→积累性投资的效益得以合理实现→积累型内需投资相应扩大→再生产相应扩大。如此这样，GDP合理、稳定、可持续性的增长将是必然结果。所以，以民生为目的的房地产行业投资不仅不会影响中国GDP增长，而且从“科学发展观”看，只会从根本上有利于GDP的可持续增长。

2打破房地产行业“私人企业不能破产”的理论禁锢。这一禁锢也来自上述“主流派”的理论影响，不仅与“科学发展观”相悖，而且与市场经济基本规律相悖。它的“奇特”产生反映了一种非市场经济法则的存在。今天全世界的市场经济都敢于实行破产，中国也不应该例外；中国的其他行业和中小经济敢于实行破产，房地产行业也不应该例外；历史上为中国经济发展、民生保障做出巨大贡献的国有企业都实行了破产和出售、转让，今天私有房地产行业也不应该例外。当然，鉴于中国房地产行业还存在一定程度的“三位一体”结构问题，要想做到这一点并非易事，因为它会直接影响某些强势利益集团的既得利益(有些人因此打着“破产会使失业率上升、影响消费”的幌子)。但如果破产机制这一市场经济规律被“三位一体”模式所代替，房地产行业就会出现一种“只能发大财、只能迅速暴富、只能一本万利”却不承担任何风险的现象。

3走出“破产会引起失业、影响内需”的理论误区。从西方实践结果看，由于竞争不力、产品积压、违反市场规律而导致某一行业的某些企业破产并没有引起经济不发展。恰恰相反，它体现了竞争、市场、管理和战略能力的基本要求。最终只会促进经济发展。从中国房地产行业看。假如某些企业破产可能使三类人员面临失业：一类是企业所有者，他们在“初级阶段”已经聚敛了堪比西方最富裕人群的财富，消费需求不会缩小；第二类是企业的高薪收入者(如管理人员)，他们的住房已经解决，基本生计也不成问题，消费不会大量减少；第三类是普通职工。首先，这一行业中的某个、某些企业的破产不会使中国失业率急剧上升(很容易预测)。其次，对于普通职工而言，有国家失业救济负担(这是现代市场经济下的政府社会功能之一)，而来源是失业保险加上政府多年税收中的一部分。从理论上讲，这是运用全社会所有纳税法人和个人的力量帮助某一行业中的某个雇佣劳动者或某些企业的某种数量的雇佣劳动者解决其失业后的基本生活保障问题。如果再加上破产的资产清算补偿，使这些普通职工原有的基本消费得到保障，也不会极大地影响中国的“内需”。反而是，某些、某个企业破产后，通过政府／银行的拍卖一是可以使消费者直接受益，并且促进购房以外的消费，提高整个消费需求，结果会创造更多就业机会；二是使积压成本降低、资金迅速回笼并转入其他高效率、高效益行业，扩大生产、提高就业率进而扩大内需；三是这种破产将对还没有破产的房地产企业提出更高的现代管理和发展要求，后者必须改善质量、提高服务、合理定价、避免交易成本，结果不仅使消费者受益从而扩大他们在其他领域的消费，而且企业发展受益从而扩大就业以弥补破产企业造成的失业。

上述分析揭示了市场规律和机制的辩证法。那种“破产会引起失业进而影响消费需求”的“恐慌认识”要么缺乏市场经济基本理论知识，要么担心既得利益无法继续维持。同时，单从政策公平性、平等性上看，中国既然实行市场经济，既然对国有企业上亿人(在低工资、低生活水平、低消费为国家基础建设、民生事业做出多年的高效益、高效率的高贡献后)可以实行下岗，为什么对低效益、低效率、低市场能力、个人暴富、消费者受损、造成内需不足、影响市场结构合理性、成为行贿受贿、官商勾结主力军的某些房地产企业不能实行“下岗”?这既不是社会主义市场经济规律，也不是资本主义市场经济规律。

4破除“公有制效益、效率必然低下”的理论谬误。首先，这种谬误以树木代森林。国有制在建国后为中国经济发展、为改革开放打下基础的过程中所表现的效益是有目共睹的，大锅饭只是文革中在局部地区、局部行业形成并有所延续(龙斧，王今朝，2011)，将它说成那个时期的分配现实无疑是别有用心的夸大其词(如果大

锅饭是事实，那个社会就不会有八级工、20几个行政级别差异了；用新古典的术语说，如果是大锅饭，就不会产生低收入者羡慕、嫉妒高收入者的现象了；而除了物质激励之外，中国那时还有许多其他激励，否则，就不会有将军为了军衔高低而想不通，也就根本不会有中国1976年已经初步建立起来的独立而完整的工业体系了)。其次，在加拿大房地产业的公有制效率、效益高于私有制效率(以各自目的和结果为衡量标准)。其他欧洲国家如瑞典、法国、荷兰等国房地产行业的国有成分也都各有特点。是否社会主义中国在国有成分的实践上反而比这些国家缺乏经验、能力和知识呢?第三，加拿大和欧洲国家房地产业的国有成分所表现的效益远远高于中国房地产私有制所表现出来的效益；从解决普通消费者住房问题的结果看，从价格合理性上看，从收入一价格比上看，从拉动内需、促进消费的经济效益看，从房地产对经济平稳、可持续发展产生的效应看，都更符合“科学发展观”。第四，国有成分较难产生私有成分那种贪污腐败、行贿受贿、官商勾结行为。比如，私有房地产业可以用股份交换获得某些官员对私有企业利益的保护、支持和优惠，而且很容易“合法”(龙斧、王今朝，2011)。而国有房地产业拿出国有股份进行利益交换从而使国有企业利益受到保护、支持和优惠在逻辑上难以成立，更不用说法律上的可能性。第五，从决策科学的预测角度看，公有制成分进入房地产行业后的效率效益可以不低于现有私有企业。这个可能性基于四个参数：一是中国政府官员的平均学位高于加拿大(学位不仅是晋升标准，而且是执政效益标准)；二是中国不乏为国家、为民族做贡献而不以个人仕途投机、经济暴富为目的的人才；三是不以利润谋取为经济行为的根本目的，价格就会趋向实际购买能力；四是交易成本大大降低进而使价格机制效应有利于消费者。从实践是检验真理的唯一标准看，中国房地产私有化实践已历经20多年，效率、效益、效应和结果已在上面分析过了，检验国有成分较之是否更差应该是20年以后的事。而中国在经济结构中注入国有成分时能否像注入私有成分时一样具有信心已经不只是一个扩大内需的理论问题了。

四、重新界定权利解决中国房地产

行业发展问题

上述对中国房地产现状的实证分析，住房与内需的机理关系分析，消费型与积累型内需的辩证关系分析，国际比较分析，以及相关理论分析，从实践和理论两方面为政府决策提供了科学依据。这些分析表明，要做到既解决住房问题又拉动内需，同时又有利于科学的积累和扩大再生产、有利于经济可持续发展，完全可以采取对房地产行业注入国有成分和进行相应投资。

首先，借鉴他国先进模式和理念，博采众长，结合中国土地资源、人口、经济实力、财政力量和发展现状，以扩大消费内需为目的，以投资发展房地产国有成分为手段，创新具有中国特色的房地产业。发挥他国房地产“国有制”所表现的交易成本低下、不以营利为目的的市场绝对优势，打造竞争、服务、价格、管理和市场认可的相对竞争优势，一方面满足消费者需求，让更多的人更快地解决住房问题，另一方面减轻“最广大人民群众”的消费压力；一方面提高房地产的现代科学管理能力，另一方面提高大学生、破产企业中普通职工的就业率，而这些综合效应可从根本上“扩大内需”、促进消费，并最终实现GDP良性增长；参考他国对土地资源、房地产业的社会公平、平等属性的理论观点，对胡锦涛同志提出的“忧患意识”从房地产业和中国土地面积/人口比较矩阵的角度真正赋予其经济学内涵；严格审核目前的购地和贷款合同，对利益交换下产生的不合理合同予以更改；实行企业破产法，对那些虽没破产但已积压销售并经过信贷预测证明无法好转的企业按照成本对银行进行支付性收购和买断(可参考当年出售、转让国有企业的价格)；对那些仍然盈利的房地产企业提出更高要求，修正不合理贷款和法律合同。唯有依靠上述对策的综合效应才能建立一个与经济发展相匹配、与消费水平相吻合、与家庭收入相接轨、对世界经济波动具有与自身结构和规模相符的“抗震能力”且能充分体现社会公平、平等的合理内需市场。

其次，国有成分的房地产行业应该以中等收入和中等以下收入消费者为主要服务对象。在保证质量的基础上，制定合理价格机制，结合工资收入分配均等程度，采取出售、租赁和租售结合等多层次市场战略，并制定相应的银行贷款政策和金融工具。由于消费者对象的市场规模和消费行为的一致性，这些价格机制、市场战略和贷款政策、金融工具不仅可以实现规模效益，而且大大降低交易成本。同时，从决策科学角度看，国有成分的介入将从根本上纠正目前房地产行业的不合理现象，从而增加相关政策的科学性和稳定性，比如，针对“二级市场”少数人的“囤积”现象，国家曾制定了相关限制政策，当发现不仅没有解决房价高、售量低的问题，反而使以“囤积”为目的的购买也下降从而不利于解决“积压”问题时，又取消了限制。很明显，如果政策治标不治本，必然产生摇摆性，缺乏科学性，表现出相关理论的不成熟性。二级市场本来应该是合理的一级市场的“微调器”，但当一级市场由于贫富的巨大差别和价格的极端扭曲而丧失合理性时，二级市场的合理作用也已经丧失，无所谓限制还是不限制。

第三，给国有成分以政策的有力支持。中国过去30年为民营房地产经济的发展提供了大量的服务、扶持和优惠性支持政策(从基础设施到土地资源，从运行资本到固有资产，从金融政策到市场机遇)。今天政府的财政收入较计划经济下更为充裕，对国有成分的房地产行业发展采取相应的政策和手段，既可以帮助解决住房问题。也可以提供就业机会；既可以大大增加消费品种和数量并缩短消费周期，又可以使中国消费结构趋于合理化；既可以促进房地产行业管理和发展的专业化，又可以提高服务质量使消费者受益；既可以加强宝贵资源配置和使用的科学性和社会公平性，又可以减少暴利行为及由此产生的贪污腐败、行贿受贿和官商勾结，无疑是一个具有一石多鸟效应的宏观经济政策。

注入国有制成分的实质是建立一种“界定权利”的新契约，它既不同于以前计划经济下的公有制，又不同于市场经济下的私有制；既有市场经济成分，又有非市场经济成分，是市场经济下在发展结构中以一种新契约代替失败了的旧契约。国有房地产企业不以利润为最终目的，因而价格与人们的收入水平相一致，由此降低了市场前景的不确定性。而银行对于这样的企业贷款意愿上升，加上政府的支持，便可以避免私人房地产商利用与银行的联姻而影响消费内需的扩大。加拿大和许多欧洲发达国家在房地产行业已经树立了国有企业和银行市场关系的榜样。有理由相信，这种契约能够使一个国家、社会的极为重要、不可再生、影响整个经济平稳、可持续发展的生产资料和相关宝贵资源的配置和使用科学化、合理化，使直接关系民生、以人为本和“最广大人民群众利益”的资源、资产、资本的社会分配公平化。而这个“科学化、合理化、公平化”的经济学意义是明显的，没有任何手段比通过“界定权力”能够在短期内更加直接、迅速、高效率、高效益、低成本地促进消费、拉动内需。而其长期效应必然有利于建立符合自身发展的合理内需市场，以及低能源、低资源耗费的可持续性GDP增长。

五、结论

房地产业最直接、最全面、最集中、最典型地体现了今天中国经济发展模式存在的问题。本文分析表明，房地产全面的商业化、利润化、私有化、市场化模式不是中国社会主义经济发展模式，不是平等、公平、正义的社会主义和谐构建模式。从本文所分析的机理关系看，它是产生贪污腐败、官商勾结的最大温床。既然“实践是检验真理的唯一标准”，那今天是用国有-集体-私人所有制三合一模式这种代表科学权利界定的新方法真正解决中国房地产问题的时候了。在这个方面进行尝试将不仅对扩大消费内需做出贡献，而且对中国社会主义经济在科学发展观指导下的“可持续发展”模式做出探索。