浅谈物业费收费模式

惠丽蓉

摘要物业服务费属于广义的公共基金的一种,是全体业主的共有财产。其主要用于对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。因此,物业服务收费关系到小区业主的切身利益和物业服务企业的健康运行。现行的《物业管理收费管理办法》规定物业费收费模式有两种即酬金制和包干制,本文对这两种模式进行分析,并提出完善建议。

关键词物业费 收费模式 酬金制 包干制

中图分类号:C936 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)05-234-02

物业服务费可以由业主自行管理,也可以委托物业服务企业代为管理,实践中以后一种方式居多。物业服务费的支付和使用,可以采取两种不同的方式即酬金制或者包干制。具体方式由业主与物业服务企业在物业服务合同中进行约定。

一、现行收费模式

(一)包干制

《物业管理收费管理办法》第9条规定:“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。”

(二)酬金制

《物业管理收费管理办法》第9条规定:“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。”

包干制中的“物业服务成本”和酬金制中的“物业服务支出”它们之间并没有本质区别。一般包括以下部分:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修基金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

二、两种收费模式的比较及评价

(一)两种收费模式的共性

第一,都应该遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应原则。第二、其收费标准的确定都应当由业主与物业服务企业协商确定,并在物业服务合同中明确约定。第三、都应当区分不同物业的性质和特点对物业收费标准做出灵活规定。第四、物业服务企业是一个经济实体,必然要追求利润的最大化。

(二)两种收费模式的区别

1.物业服务费的性质

“包干制”把物业服务企业提供的服务从整体上作为一个产品,物业服务费实际上是业主向物业服务企业支付的产品价格。物业服务费是物业服务企业的收入。“酬金制”仅仅把物业服务企业的管理作为产品看待,支付的酬金是这种管理的价格,物业服务费仅仅是业主预付的用于日常物业服务开支的资金。物业服务费不是物业服务企业的收入。

2.酬金

“包干制”的酬金是浮动的,业主给物业服务企业一定的利润空间,委托物业服务企业进行物业管理,物业服务企业能否获利以及获利大小取决于其经营能力;“酬金制”的酬金是固定的,由业主与物业服务企业在物业服务合同中明确约定,在预收的物业服务资金中按照约定比例或者约定数额提取酬金。

3.风险负担

第一、承担风险的主体不同。“包干制”是物业费由业主按建筑面积交纳,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担,物业服务企业不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。所以包干制承担风险的主体是物业服务企业;“酬金制”的物业服务费为交纳的业主共有,由物业服务企业代为保管,主要用于维持物业的必要开支。年度结算后结余部分,将转入下一年度继续使用,年度结算后不足部分,由全体业主承担,另行交纳。所以酬金制承担风险的主体是全体业主。

第二、降低风险的手段不同。物业费的开支包括隐形开支和明性开支,其中保安、保洁、绿地等业主能看得到的开支只占物业费的1/3,物业费的大头都用在了电梯维护、楼宇养护等业主看不到的隐形开支上。如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费,作为经营企业,物业公司通常都会选择降低隐形开支,最终将拉低小区的生活品质。即包干制的物业服务企业可能通过偷工减料,降低服务标准和服务质量来降低其成本和风险。“酬金制”主要通过编制预算决算等程序降低风险。预算时要结合年度工作计划内容和往年物业管理开支的历史数据,还要充分考虑可预期的物价调整、费用的变动等情况。

4.侧重点

“酬金制”侧重于进行公示和各环节的透明度。根据《物业管理收费管理办法》第12条规定物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。公示的内容包括服务内容、收费项目、收费标准等等,对于预算额与实际开支数额较大的项目要说明原因。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。“包干制”的各项支出自行负责,不需向业主公开。

5.与业主的关系

“包干制”物业企业的各项支出自行负责不需要向业主公开,容易使业主对物业服务企业不信任,引发矛盾纠纷。“酬金制”物业服务企业年度预决算都要经过业主审核,业主有权要求增加或者减少服务项目。同时业主享有质询权,业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

通过以上比较我们可以得出如下结论:“包干制”的优点:具有强大的激励作用和盈利动机,有利于促进物业服务企业提高经营管理水平,完善各种成本控制的手段和方法,从而获取更大的利润。收费环节简单,标准明确,不用向业主公布支出情况,便于操作。缺点:(1)风险较大。物业服务标准一旦确定很难提高,长期下去不能适应物业服务成本的提高,企业会出现入不敷出,没有增收和补贴的渠道。迫不得已降低服务标准,减少成本支出,维持企业的运转。(2)在同等收费标准下,提供的服务项目越多、服务质量越高,所支付的成本相应也越高,也就是说,在包干制模式下,物业管理企业干得越好,挣得就越少。

“酬金制”的优点:更能体现业主与物业服务企业之间的委托关系,有利于物业服务企业提高服务质量。也便于业主监督,业主能够自己选择如何消费,也有利于企业规范运作,合法经营。企业利润有保障,风险较小。酬金制能够更好的维护业主和物业服务企业的各自利益。缺点:对小区业委会的组织协调能力要求非常高,业委会的成员对物业管理要有一定的了解。

因此,不能笼统的说包干制或者酬金制是好还是坏,应该根据所在区域的实际情况选择不同的收费模式。在经济发达地区,市场经济环境较为成熟,不同物业类型的物业费价格基本上都比较明确。在这种情况下,选择“包干制”收费模式更加容易执行,通过市场定价使价格趋于合理,而通过市场行为对物业服务企业的服务进行监管,有利于降低监管成本和提高物业管理的创新以及控制成本的积极性。在市场经济发展较慢、物业管理起步较晚的地区,物业管理价格的确定没有市场价格可以参考,定价存在困难,在这种情况下,可以采用“酬金制”,既易于让业主接受,又可以让物业服务企业及行业在这些地区进行确定价格,平稳度过当地行业发展的幼年期。这两种收费方式在实施上也存在着一个适用范围,就目前的实际国情来讲,可能酬金制较适合高档项目。因为高档物业的业主具备较强的经济实力,能够聘请有品牌、能提供优质服务且管理规范的物业公司,同时业主的整体素质也比较高,有知识和能力对物业管理的过程进行监督。包干制对一些住宅小区或者公寓等中低价位的社区来说则更为适合,因为这些小区的业主相对缺乏精力和专业知识去监督和甄别物业公司的服务内容。另外,地段好经营资源丰富的小区更适合采用包干制物业公司也愿意承担经营风险。

三、 酬金制遭遇的困境

“酬金制”最早由中国香港传入深圳,并且逐渐为中国物业管理行业借鉴和应用。“酬金制”引入了业主主导地位的理念,因此在观念上容易为业主接受。酬金制与包干制相比虽然有许多好处,但是由于相关法律制度的不够完善以及人们认知程度的不同,在实际的执行过程中,酬金制遇到了许多难题。

(一)业主预交资金性质的界定

预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金,物业服务支出如有结余,归全体业主所有,转为下年度使用。从酬金制的构成来看,物业服务支出是代收代付行为,因而物业服务企业收取的物业服务费不能全额作为营业收入计缴营业税额,只有作为企业的酬金部分才能计税。同时物业服务支出的结余部分不是物业服务企业的利润,企业只承担代为保管的责任。实际操作中税务部门按照物业服务费的总收入向物业服务企业征收税金,增加物业服务企业的负担。

(二)物业服务企业的利润空间

物业服务企业的利润相对固定,企业在提高经济效益和管理效益上容易缺乏积极性。在市场经济中,追求利润是企业永恒的目标。酬金制由于以成本节约收益属于业主,限制了物业服务企业增大收益的可能,不利于激发物业服务企业努力创新和控制成本的积极性,甚至可能导致物业服务企业有意增加物业服务支出,以增大酬金计算的基数。

(三)监管深度把握不好

业主对于酬金制认知程度不够,以至于实践中出现了在项目管理中,常常出现两种极端:过于“放手”和过于“深入”。前者,业主还是按照包干制管理的思维模式,只要结果不问过程,一旦签订物业服务合同,视同一切费用均包括在内,虽然一方面给予了物业服务企业充分的空间,另一方面却会造成服务范围没有明确的界定,物业管理的成本概念模糊,将风险强加在物业服务企业头上,不按照实际发生的情况调整成本费用。另一种情况就是业主过于深入地插手物业服务公司的管理,角色不清,造成物业服务公司无法进行正常的内部管理。

(四)业主对酬金制不够了解

业主盲目的认为自己交了物业费就理所应当享受“全程服务”,认为小区内所有事务都与物业服务企业有关,其经营好坏应当自行负责。于是物业服务费入不敷出时本来应由全体业主负担而实际上很多情况下却由物业服务企业承担,类似了包干制。

四、完善建议

(一)业主预交资金的性质

预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。我们可以借鉴香港的规定,即将物业费用的成本和酬金分别开立不同的账户,只有酬金账户按照营业收入上缴税金,成本部分不缴税。国内有的地方能够根据物业管理费用不同性质区分税收标准,但在实际操作过程中,大多数情况还是没有对成本和酬金进行有效的区分。因此需要税务部门对业主预交资金的性质作出统一的界定,只有作为企业的酬金部分才能作为营业收入计缴营业税额。

(二)建立相应的奖励机制

物业服务企业管理得当,保证了物业管理服务标准的前提下,管理费出现结余,结余部分可以拿出一部分进行奖励的第二批分配,以奖励物业服务企业。同时鼓励物业服务企业在与业主协商一致的前提下,对公共设施和场地开展多种经营,扩大资金来源渠道。

(三)业主应加强对酬金制的认识

物业服务企业在与业主签订物业服务合同之前,应当向业主说明酬金制的特点以及与包干制的主要区别。国家或者地方的物业管理法规颁布后物业服务企业应及时将其张贴在宣传栏,便于业主了解物业管理的动态。同时业委会成员素质也有待提高,应当加强对业委会人员的培训,提高业委会的工作能力和水平,加强对酬金制的认识,以便于更好的对物业服务企业进行适度监管和为小区业主服务。

(四)完善物业服务费用的公示制度

物业服务企业向业主提供服务,应当明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度,以及实际收费标准。物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点,可采取公示栏、公示牌、收费表、多媒体终端查询等方式实行明码标价。实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时,物业管理企业应当在执行新标准前一个月,将所标示的相关内容进行调整,并应标示新标准开始实行的日期。

现实中已有不少值得仿效的样本,比如北京万科的物业。据悉,北京万科物业一直坚持实行“管理报告”制度,即不仅每季度向业主公布管理费的收支情况,还将各类设施的运行情况、房屋设备的保养情况、保洁绿化的管理状况、安全管理状况等,详细地向业主说明。

注释:

陈冠群.酬金为何实行难.城市开发.2008(5).第54页,第55页.

物业收费酬金制有望全市推广.新京报.2007年11月22日.第A20版.

鹿光元.收费模式比拼——酬金制与包干制.城市开发.2008(5).第52页.

包干制和酬金制何分优劣.http://www.govyi.com.

酬金制收费模式的利弊分析.http://www.govyi.com.