浅谈物业管理模式的特点及适用性

黄思春

摘要：我国的市场经济已经发展到一个更加高级的阶段，也使物业管理迎来了一个快速发展的时期。本文简述了物业管理模式的发展，对物业服务费用酬金制和物业服务费用包干制两种管理模式进行了分析比较，并对两种管理模式的使用范围进行了探讨。

关键词：物业管理;酬金制;包干制

中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2019）015-060-01

前言

从1981年3月10日，中国第一家物业服务企业成立到现今30年左右的时间里，物业管理已经从一个公司发展为一个行业，“物业管理”这个名词也深入人心，得到人们的肯定.21世纪后，随着《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布，行业开始进入法制规范期。2010年之后，随着存量地产项目规模不断增加，中央开始意识到了发展存量物业经营的重要性，政府随后出台相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，2014年公布了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》。

我国物业管理行业虽然已经经过30多年的发展，但在实际工作中物业公司和业主之间矛盾频发。本文从近年来所在公司应用的物业管理方式人手，分析了两种物业管理方式特点、优缺点、及使用范围，旨在找到一种在最大程度上既能满足业务诉求，又能兼顾物业管理公司利益的方式，有效的缓解物业公司和业主之间的矛盾，营造和谐的物业管理氛围。

一、两种物业管理模式的特点

1.物业服务费用酬金制

酬金制是指预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定（一般采取招标的方式确定比例或金额）。

酬金制模式的特点是，物业管理企业只能获得固定或变动的酬金，扣除酬金之后结余的资金为全体业主或建设单位所有。物业企业不承担亏损，物业费与物业服务质量性价比具有透明性。定期由第三方审计机构对物业管理收支进行审核，物业费收支财务透明，物业矛盾容易主动性前置化解，物业合同关系稳定。在项目前期入住率较低的情况下，可为业主单位节省大量空置房物业费、车位管理费等。

酬金制模式的优点是物业费使用透明;物业公司利润能够保证，有利于物业管理专业化;减少物业公司和业主矛盾;减轻业主负担（空置房物业费和车位管理费）;有利于提高物业管理品质。不足是业主需要监管共管账户收支，管理事项较多，管理流程较长，管理成本增加。物业管理企业出于利润驱动，可能会提高酬金支付基数。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位，所以很难找到有理、有利、有效的压缩开支根据，不利于成本的节约。

2.物业服务费用包干制

物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

“包干制”是市场上较为普遍的一种物业管理模式，项目盈余或者亏损均由物业服务单位享有或承担。包干制将物业费与物业服务质量一起包干给物业企业，物业纠纷难于主动性化解，不信任积怨越来越深。物业合同关系不稳定。大部分专业系统都包给物业公司进行维护、维修，可降低业主单位运营成本。

包干制物业管理优点：执行简单，审批流程较短;无对共管账户监督管理、审计等事项，节约了业主的管理成本;由于节省的支出可以成为物业公司利润，刺激物业公司创新管理方式、节约成本。不足之处：管理品质无法有效保证业主需要支付空置房物业费和车位管理费;业主对物业费使用无知情权;物业公司利润无法保证。

二、两种管理模式的适用范围

两种物业管理模式各有优缺点。在实际的管理中究竟采取哪种物业管理方式更适合呢，这要取决于物业业态形式、产权关系等多重因素。下面，以笔者在工作中所涉及到的一些业务为例进行分析和总结：

1.办公（商业）物业：目前，国内很多大型集团公司，旗下既有重资产的资产公司，持有大量的园区、写字楼、商场、工业厂房等资产，同时又有专注于提供配套服务的轻资产公司，如策划宣传、物业管理等。集团内资产项目多数委托内部物业公司提供物業服务，物业服务标准由集团公司管控、内部关联公司双方进行约定，物业服务质量能够得到保证。根据前述分析，实行包干制避免了定期对物业公司进行账目监督和审计等工作，简便易行。同时由于包干制中节省的开支直接成为物业公司的利润，所以在一定程度上可以刺激物业公司进行管理方式创新，节约成本，因此，这类物业适用包干制物业管理方式。当然，如果物业管理公司和物业所有者不受同一主体控制，不存在关联关系，就不太实用酬金制管理办法，包干制管理办法更能兼顾双方的利益。

2.小区物业：目前，住宅小区物业管理中，物业公司和业主之间存在较多的矛盾，经常看到由于小区业务委员会强行更换物业管理公司，从而引发新、旧物业公司之间产生冲突的新闻。那么矛盾的焦点究竟在哪里呢，冷静的分析下来，主要的矛盾集中在物业费管理不透明、物业管理品质不高、物业公司经营利润无法得到有效保证等。结合前面提到的两种物业管理方式的优缺点对比分析，很明显的可以得出结论，酬金制物业管理方式能有效的兼顾业主和物业公司的利益，解决双方的诉求，缓解物业和业主的矛盾。故越来越多的住宅小区采用酬金制物业管理方式。

三、结语

酬金制物业管理和包干制物业管理方式都有各自的特点，在实际工作中，要结合物业业态特性、是否存在关联关系、业主特性等众多因素，通过综合比较，设计出最合适的物业管理方式，既能满足业主的需求，又能兼顾物业公司的利益，为后期稳定、和谐的物业管理关系提供有力的制度保障。