常州市居民小区停车难现状调查与对策

刘俊清

(常州工学院人文社科学院，江苏 常州 213002)

随着经济持续快速增长和人们消费水平的提高，我国城市居民的私人轿车拥有量飞速增长。以常州市为例，截至2008年末，常州市汽车拥有量达29.1万辆，其中私家车19.4万辆(见图1)。机动车总数已突破80万辆大关，比上年末增长约10%[1]。

图1 常州市私家车数量年增长图

随着私家车数量的增加，居民对停车位的需求不断增长，由此引发的城市居民小区停车难问题成了社会关注的热点和物业管理的难题。笔者利用3周时间对常州市市区的10个居民小区进行了走访和调查。为了深入了解居民小区的停车现状，笔者对小区内的业主随机发放问卷调查表，并对愿意接受访谈的业主进行深度访谈；走访小区物业管理公司的负责人，并与社区居委会的工作人员座谈；通过网上调查和走访政府有关部门了解与停车收费有关的政策。

一、现状调查

(一)调查结果

1.被调查小区停车位和车辆数量对比

在被调查的居民小区中，普遍存在汽车停车位不能满足停车需要的问题。被调查居民小区停车位和车辆数量对比见表1。

2.小区停车难问题的表现

在被调查的65名社区业主中，被问及居民小区停车存在哪些问题时，44.6%的业主认为车位不足，超过45%的业主认为小区停车存在的主要问题是随意停车导致道路状况变差、损坏人行道板和绿化带等。调查结果见表2。

表1 居民小区汽车拥有量与停车位数量的比较

表2 居民小区停车存在的主要问题

3.业主对小区停车现状的总体印象

在被调查的65名社区业主中，被问及对居民小区停车的总体印象如何，超过40%的业主认为不满意和不太满意，有33%的业主感觉一般，感到满意和很满意的业主只占被调查者的24%。调查结果见图2。

图2 小区业主对小区停车的总体感觉

4.业主对小区停车矛盾解决结果的满意度

在被调查的65名对象中，被问到对小区停车难问题的解决结果是否满意时，有20%的业主感到满意，40%的业主感到不满意，40%的业主感到一般。调查结果见图3。

图3 小区业主对停车矛盾解决的满意度

(二)小区因停车矛盾引发冲突的表现

由于小区现有车位不能很好地满足业主停车的需求，容易引发业主与物业管理公司以及业主之间的矛盾。

1.业主与物业管理公司之间的矛盾

调查发现，业主与物业管理公司之间的矛盾是小区停车矛盾的主要方面，主要表现为：

(1)物业公司不征求业主的同意，擅自将小区内的网球场等公共娱乐设施拆除，改造成停车场后出租给车主。

(2)物业公司对小区车辆的停放不能有效管理，没有做到有序停放，业主把不能解决停车纠纷的原因归结到物业公司的管理上。

(3)物业公司工作人员的服务态度差，不能有效地与业主进行沟通，业主对其工作缺乏足够的理解。

(4)物业公司工作人员缺乏疏导、解释、调解停车矛盾的能力，引起业主的不满。

2.业主之间的矛盾

由于小区内停车位不足，有车的业主汽车乱停放，损坏人行道板和绿化带，导致小区内道路状况变差，引起无车业主的不满。有的小区为了缓解车位不足的矛盾，要求召开业主大会讨论将小区内的部分空地和绿地改建为露天停车场，招来无车业主们的强烈反对。有的业主按150元/月的价格租用地面车位，然后以50元的差价转租出去，利用小区的公共资源谋取私利，出现了“有车无位”、“无车却有位”的现象，引起了其他业主的不满。

二、原因分析

居民小区停车矛盾的产生，笔者认为主要有以下几个方面的原因。

第一，私家车的增长过快导致小区规划停车位严重不足。2004年前，江苏省住宅小区二类居住区停车位规划指标为0.3辆/户，按照这种住宅规划设计的地下车库停车位远远不能满足停车的需求。2006年8月印发的《常州市新建住宅小区汽车库(位)建设使用管理补充规定》[2]和2007年4月1日常州市公安局、物价局、房管局联合下发了《关于进一步规范汽车停放管理维护城市交通秩序的意见》[3]，要求设计标准是每10户5个停车位，远没有达到1∶1的比例配置停车位。

第二，开发商对停车库的建设和销售行为不规范。有的开发商希望地下车库的停车位只卖不租，业主觉得车位卖得太贵不愿买。开发商在小区建设中，一方面是没有按规划指标将车库建设到位，另一方面，对已建成的车库，也没有完全出售。这些尚属于开发商的车库，一部分出租给业主使用，还有一部分待出售、出租。目前在常州市中心位置，一个地下停车库的售价约8～12万元，相当于一辆小车的价格，出租的价格也较高，许多业主不愿买、租，形成地上车位紧张、地下车位空闲的状况，甚至有的车库被承租人改为店面或仓库使用。

第三，地下车库停车位的权属不明晰。有些业主尽管买了车位，但只是买了个“四道杠”的平面，经常被他人挤占也无可奈何。由于停车位的产权不明，开发商和政府管理部门不能出具停车位的所有权证书和土地使用权证书，转让、出租、抵押、赠与等权属如何确定更不明确，导致一些业主心怀疑虑，不敢购买。

第四，物业公司停车收费不规范。调查中发现，居民小区物业停车收费引发的纠纷基本遵循这样的过程：物业公司强行高价租售停车位—业主主张权益—双方爆发冲突(业主成为受害者)。其原因多是停车场等小区公共设施的经营收益被物业公司侵占，影响业主租用停车位的积极性，没有缴费的业主则见缝插针、乱停乱放。

根据《常州市市区汽车停放收费明码标价实施细则(2007)》[4]的规定，物业管理公司对小区停车进行收费，其中地面车位120元/月，地下车库220元/月。2007年由常州市物价局、常州市公安局统一制作发放了住宅小区汽车停放明码标价牌，实行明码收费。例如，怀德苑停车场位于怀德南路79号，由政府指导定价，包月120元，临时停车5元/次，产权车位50元，监制编号为[2007]66号。勤德家园停车场由政府指导定价，包月120元，临时停车5元/次，产权车位50元，监制编号为[2007]66号。

在收费过程中，有的物业公司为了弥补偏低的物业服务费不按照规定执行，利用小区道路、场地划线停车收费。业主认为停车收费过高，甚至不愿缴费也是导致停车矛盾的一个主要原因。小区停车难的原因调查见表3。

表3 造成小区停车难的原因

三、对策与思路

针对目前存在的停车难现状，笔者从扩大停车场地、规范停车收费、明确小区车库权属等方面提出以下几点解决思路。

第一，政府作为城市公共品的主要提供者，应当提供足够的停车场地以满足市民停车需求。为兴建公共停车场，有必要引入市场竞争机制，开辟多元化投资渠道，改善公共停车场的经营机制。为此，政府部门应立足于长远规划，合理布局，在市区建设公共停车场，或者在居民小区附近的公共道路上划定临时停车场所。政府划定场地以后，可由民营企业投资经营，实行“谁投资，谁受益”。同时按照依法治市的要求，尽快出台常州市停车场管理的有关规定，明确哪个管理部门是停车管理的主管部门，并对停车场的审批建设、竣工验收、经营管理、收费价格等作出明确的规定。对现有的公共停车场进行清理，以便充分利用场地。若要改变停车场(库)、公共建筑配建停车场(库)使用性质，应当经市主管及有关部门批准。

目前，常州市政府颁布了《常州市市区汽车停放收费明码标价实施细则》，规定了常州市汽车停放收费标准(计次收费)：小型车5元/次、中型车7元/次、大型车10元/次。同时也规定了住宅小区停车场收费标准，实行政府指导价：室外停车包月停放120元/月，临时停放5元/次；室内停车已出售产权或使用权车位50元/月，非营业性公共车位100元/月。政府指导价停放收费标准上浮最高不超过50%，下调不限。而在调查中，市民大多反映收费较贵，且得不到满意的服务。为此，政府可以把停车收费让给企业经营，由企业按照服务标准和质量实行市场价收费，收费的标准可以高于政府指导价的上浮标准。如果要求企业实现低价收费，则应把它当作一项“惠民工程”，作为对市民停车的一项福利措施，由政府对经营企业实施补贴，政府只要加强对停车收费的管理和监督，以规范汽车停放收费行为。这样，因为以前小区规划设计原因造成不能扩大停车场地的老住宅小区的居民，就可以把汽车停到政府或企业经营的公共停车场里。

第二，作为城市公共品提供者的建设单位(房地产开发商)，在建筑设计住宅楼时不能只考虑自身利益，而应同时考虑居民公共利益的需要。因此，在小区停车场的规划设计上，应明确和规范小区拥有停车场地的数量及规模。行政主管部门审批新建住宅楼规划报建时，对停车位的数量应作出硬性指标规定，把能否满足居民停车需求作为一个考核指标，以此衡量和制约新建物业小区的开发、建设、验收和颁证。即住宅楼按每套配一个停车泊位的标准建设，政府也以此标准进行审批。另外，在用地日益紧张的情况下，建设单位可以考虑兴建立体停车库，以满足住户和停车位1∶1的要求。

第三，从法律上明确居民小区停车库(位)的权属，定纷止争。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《物权法》只是作了原则性的规定，对于如何具体界定建筑区划内的属于业主共有的其他公共场所、公用设施仍缺乏可操作性。笔者认为，如果不能被确认为业主共有的部分，而是由业主购买或租赁使用的停车位，可以对其权属在房地产主管部门进行权属登记，颁发使用权证书。对于占用地面道路出租的停车位，《物权法》已明确属于业主共有。因此，物业公司收取的出租费，应当冲抵全体业主的部分物业管理费，或者扣除必要的管理费用后返还业主，以此加强有车业主租用地面停车位的积极性，而不是在公共道路上乱停放，防止“公地悲剧”的发生。

第四，在居民小区建立一个由社区居委会、业主委员会和物业管理公司三方组成的联席会议制度，由社区居委会召集业主和物业公司定期开会，商讨社区内的重大事务，在停车纠纷还没有出现时就能防范于未然，即使出现问题也能及时解决。这样，既能充分发挥社区居委会在构建和谐社区方面的积极性和主动性，加强居民委员会的民事调解功能，又有利于发挥业主委员会的自治作用。通过建立一个联席会议制度以实现社区居委会、业主委员会和物业管理公司三方的良性互动。

另外，可以由交警部门在居民小区之间的非主干公共道路上划定停车区域，晚上停放车辆，由社区居委会安排下岗工人或小区困难户对停放的车辆进行夜间看管，由社区居委会收取适当费用以补贴看护人员的劳务费(停车收费应先征得物价部门许可)。

第五，物业管理公司应加强居民小区内公共道路和停车场的管理，努力提高服务质量。在确保小区消防、安全的前提下，合理规划设计小区道路停车位，在取得业主大会或业主委员会同意的情况下，尽量扩大小区停车场(库)的数量及规模，满足居民们的停车需求，尽一切可能防止汽车破坏公共道路和小区绿地。

总之，要解决居民小区“停车难”问题，需通过政府、停车场经营企业、社区居委会以及业主和物业管理公司的共同努力，实行依法治理，规范经营，并从法律上明确小区车库(位)的权属。

[参考文献]

[1]张向平.我市私家车接近20万辆[N].常州晚报，2009-02-24(A03).

[2]常州市国土资源局.常州市新建住宅小区汽车库(位)建设使用管理补充规定[EB/OL].[2007-12-12].http://www.czxbgt.gov.cn/html/tdsc_kffg/2009-1-5/1036165296_2.html.

[3]常州市公安局市，常州市物价局，常州市房管局.关于进一步规范汽车停放管理维护城市交通秩序的意见[EB/OL].[2007-04-02].http://www.czfgj.gov.cn/show.asp?id=192.

[4]常州市物价局.常州市市区汽车停放收费明码标价实施细则(2007)[EB/OL].[2007-05-18].http://www.czpi.cz.jsinfo.net/2052/ASPX/GovernmentAffairs/OutInfo_Detail.aspx?id=dad4c730-94cf-4993-ad8d-01bb0c6b93cc.