速生-精养：留仙洞规划实践回顾

黄卫东

摘要：在深圳产业经济转型的关键时期，留仙洞应运而生，先天带有速生和高强度的基因。规划阶段响应深圳产业经济转型的底层逻辑，适应战略性新兴产业、科技企业、人才、开发模式等需求和要求，空间与产业等多规合一总结规律，建立了创新型产业社区的速生空间框架，为市场的不确定性提供了多样化容器，建立了一个兼具刚性约束与创意留白的控制性规划（以下简称“控规”）四级管控体系，为后续的开发企业的市场化决策和建筑师的空间创意留足空间，开发模式上国企现行并广泛宣传，引导市场积极跟进，共同推动高质量的单元开发。单元开发阶段继续采用空间、产业等多规合一工作方式，深入调研科技型中小企业和创新人才的具体需求，校核产业与空间的耦合关系，并采用投融资规划、国际竞赛、城市设计工作坊等手段，多元力量精耕细作，鼓励多元建筑设计创意，实现了用户需求自下而上的反馈与开发企业的快速响应，共同推动规划的高质量落地实施。

关键词：产业；就业（人）；空间供给

Abstract： During the critical period of Shenzhen's industrial and economic transformation， Liuxiandong District was strategically developed with rapid growth and high-intensity characteristics. In the planning phase， the planning strategy is in harmony with the fundamental logic of Shenzhen's industrial and economic transition， tailored to accommodate the demands of strategic emerging industries， technological enterprises， talent acquisition， and innovative development paradigms. Summarizing the patterns of multi-planning integration， encompassing space and industry， has resulted in the establishment of a rapid development framework for an innovative industrial community， providing a platform for market uncertainties. Furthermore， a four-tier regulatory control system has been instituted， which harmonizes rigid regulatory constraints with creative flexibility， thereby affording ample space for market-oriented decisions by subsequent developers and for architectural creativity in spatial design. In terms of development models， state-owned enterprises take the lead in piloting. Through the pilot initiatives and subsequent promotion by state-owned enterprises， the market is actively encouraged to follow suit， collectively fostering the development of high-quality units. In the unit development phase， the approach continues with Multi-planning Integration， encompassing spatial and industrial planning， to conduct in-depth research into the specific needs of technology-oriented small and medium-sized enterprises and innovative talents. This process also involves verifying the coupling relationship between industry and space. Additionally， a range of strategies are employed， including investment and financing planning， international competitions， and urban design workshops. This multi-faceted effort encourages diverse architectural design innovation， facilitates bottom-up feedback from users， and ensures rapid response from development enterprises. Collectively， this approach aims to achieve the high-quality implementation of the planning strategy.

Keywords： Industry; Employment; Spatial supply

深圳是一座速生的城市，经济社会发展迅猛。从早期的OEM到山寨模仿，再到“深圳制造”分工协同产业链体系的构建，形成良好的产业生态雨林，直至今日科学引领的创新时代，这座城市在快速剧变中发展成长，创造了世界城市建设发展的中国式现代化范例。2012年，在经过长达30多年的快速发展后，深圳的城市发展面临着再次转型，产业快速迭代升级、土地资源日趋紧张。（图1）

一、响应产业经济逻辑的速生方案

留仙洞总部基地的发展谋划，是一次城市宏观经济发展意志在空间上的微观投射。为拉动城市经济转型发展，2012年深圳市政府提出建设六大总部基地、23个新兴产业基地和产业集聚区的战略决策，其中留仙洞总部基地具有总部基地和新兴产业基地双重属性，定位为“战略性新兴产业总部基地”，对未来科技、未来产业尤其是战略性新兴产业进行战略布局，推动总部经济聚集和产业转型升级。为满足产业快速迭代升级的要求，加上土地空间有限，留仙洞先天带有速生和高强度的基因。（图2 ）

2011年，留仙洞园区列入深圳十二五规划，成为深圳高新区重要的组成部分，成立了留仙洞园区专项领导小组，市科创委负责编制产业规划，市规土委负责编制城市设计。我们接受委托启动编制留仙洞总部基地城市设计时，紧紧围绕深圳产业经济发展转型的底层逻辑，摆脱传统单纯空间设计模式，借鉴前海综合规划经验，坚持以城市设计为平台开展综合性研究，整合产业规划实现两规合一，规划深入分析战略性新兴产业聚集的基本规律，总结“集聚效应+特色差异”、“多元科技+低碳生态”和“专享平台+便利生活”三大特点，进而提供符合经济规律的空间供给。

在持续的多方案对比和试错探讨中，逐步形成了如窄密路网、开放式街区、多元混合功能、立体集约开发等一系列比较先进的产业园区规划建设理念，特别强调空间要高度响应产业与科技的需求，强调开发模式要提高城市运行效率，强调功能要能满足创新人才的多元需求，营造一个充满活力、产城融合的创新型产业社区。（图3，图4 ）

关于整体空间布局的思考，重点关注留仙洞与周边地区，尤其是深圳科技园、大学城、西丽中心区和周边东西两侧公园山体的联系，形成了基于快速生长的园区空间框架，“九宫格”街道骨架与“H型”绿地空间结构，形成4条复合公共绿廊和7个高强度街坊的大疏大密结构，为产业提供了多样化容器。（图5 ）

规划统筹产业团队，综合研究产业生态之间的相互空间关联，考虑产业人群对就业和生活的空间需求，大中小科技企业尤其是中心企业对租金成本的需求。如今这里有网络化的公共空间、多类型的商业服务设施、共享的研发空间等，得益于规划阶段的提前布局安排。

框架性的城市设计转译到控规时，关注规划蓝图到建设实施的可操作性和灵活性，提供一个兼具刚性约束与创意留白的空间框架和弹性管控模式，推动兼顾速度、效率和质量的创新与实践。规划希望留仙洞总部基地拥有高度市场适应性，控规重点突出弹性，建立了总体、单元、子单元、地块的四级弹性管控体系，为多元灵活开发留有空间，为后续的开发企业的市场化决策和建筑师的空间创意留足空间，为未来的产业成长和多元复合的城市服务介入留有弹性（图6 ）。

开发建设如何快速推进，包括如何有效启动开发建设，如何引导市场积极介入，也是规划研究的重要内容。经过充分调研和企业座谈，多部门联动，明确了各个街坊和绿地的开发模式，建议采用国企先行介入、市场化产业地产招拍挂的行动策略。首期建设的1街坊由国企开发，通过国际竞赛、专家工作坊、媒体等多种形式广泛传播，让全社会了解深圳建设留仙洞总部基的决心和鼓励发展新一代信息技术产业的战略部署，吸引市场和全社会的广泛关注和深度介入。随后3、4、5街坊和三条绿廊捆绑招拍挂，万科拿到土地后，开发提速，最先建成，为片区开发形成了高效、良性的开发建设局面。紧接着2街坊的大疆、乐普、传音、天珑、普联、砺剑、优必选等众多大型科技企业总部入驻（图7 ）。

二、满足真实需求、面向实施的精耕细作

留仙洞总部基地要实现规划落地实施，要做到空间功能的精准投放，需要对产业、科技、人才、开发等进行深入研究，摸清真实需求，对空间方案进行精细化设计。从初期的空间多方案比较，形成模糊导向，到中期产业、开发思维导入，形成稳定的空间结构和高度的空间灵活性，再通过多次专家工作坊，针对空间配置、设计创新、利益博弈等方式，探寻城市空间更富灵动的可能性，为政府决策提供参考。

在1街坊投融资规划时，响应产业经济的发展逻辑，再次开展产业专题研究，深入分析物联网、移动互联网、集成电路等新一代信息技术产业“大交叉，小嵌入”不同产业链条的空间需求，深入调研科技型中小企业和创新人才的具体需求，校核产业与空间的耦合关系，再结合业态测算、经济测算等运营研判，真正实现了用户需求自下而上的反馈与开发企业的快速响应（图8 ）。

之后开展了1街坊国际竞赛，我们总结了48家方案的特点，进行设计整合，并组织三次专家工作坊，对1街坊的建筑群落组织、立体公共空间、产品业态、交通组织等方面进行深入研究，确定了“立体分层+多层地面”立体空间组织形式，希望塑造出更加精准、更加多元复合的城市空间，在空间控制上突出分层管控和四个标段的弹性管控，为建筑创作预留足够空间。一大批建筑师在规划阶段、国际竞赛阶段和工作营阶段的集中深度介入，进一步完善空间方案，也为未来建筑设计与规划导控创造了良好的设计创作空间，为后续科技企业入驻的不确定性留足了弹性。通过这样的精细化设计工作组织，我们逐步把城市设计综合意图、控规管理要求与未来的建筑设计管理协同融通，充分体现了从产业+开发运营思维到设计赋能的全流程规划设计优势，为规划实施落地提供了坚实的基础（图9 ）。

三、速生到精养的几点思考

首先是城市规划要充分认识产业经济发展与空间响应的关系。我认为城市功能和空间的供给，必须响应经济活动的需求和人的各类需求。我们当时在留仙洞规划过程中较好把握住了这一点，今天看到它运行比较良好，反映出规划较好地响应了产业经济发展的底层逻辑，适应了空间管理和开发实施的逻辑。短短十年，一大批信息科技研发企业、独角兽企业的入驻，提供了4.4万多个就业岗位，这里比较符合科技人员的就业和生活需求，已经形成一个充满生机活力的创新城区（图10 ）。

第二， 规划要高度重视开发模式、土地出让方式与规划实施、设计落地的关系。城市规划的理想蓝图要想落地实现，和后续的土地出让、规划管控、开发模式等环节的综合统筹密不可分。我们在规划中提出适应快速生长的单元开发模式，希望能够集中、快速的且在一个相对可控范围内快速形成相对完善的多元混合的城市功能供给，让人们能快速得到都市化的便利服务。在功能混合、开发强度高、又有明确的产业导向的情况下，传统的土地出让和建设模式是难以适应，需要从城市管理、建设到运营各方面进行精确的统筹协同，才能保障规划的落地实施（图11 ）。

第三、鼓励规划公共政策与建筑设计创意的充分结合。对于留仙洞总部基地这类要求快速集聚产业、快速形成城市服务供给的集中开发地区，城市规划阶段的精细化城市设计和建筑设计的提前介入非常重要。规划师与建筑师共同工作，将设计创意要点融入到法定规划的公共政策及设计管理要求中，让设计条件在下一步项目设计时能够比较完整地传导城市规划意图，助力城市快速营建（图12 ）。

第四、鼓励设计的力量、市场的力量和社会的力量共同参与。城市规划是一项系统综合的谋划工作，需要全社会多方面力量的共同介入。今天，像留仙洞这样的规划建设模式已在深圳很多重点地区被应用，成为深圳营城的一种模式。今天留仙洞所呈现出的良好而建设运营成果，不单单市规划的愿景实现，更多体现出了规划阶段有效的设计赋能，是设计创造的力量。同时，如何有效发挥好市场配置资源的优势，是留仙洞快速开发建设的核心。从开发实施上政府的引导带动也非常重要，有为政府利用国企（深圳特区建发）率先启动1街坊开发建设，释放出城市发展强烈的战略意图，成功撬动了有效市场（万科）的积极介入，为留仙洞总部基地高质量发展和更高品质、更具活力的开发建设运营奠定了坚实的基础。也只有像万科这样的市场力量，才有可能把我们规划的立体复合、活力多元的城市空间精准地落地实现。最后是社会的力量，通过各种媒体宣传向整个社会释放城市发展的战略信息，吸引了真正的投资者、未来使用者等广泛的社会关注和广泛参与，展现了深圳建设开发更为开放、包容、活力和可持续的城市精神（图13 ）。

深圳带着快速城市化的基因，在规划建设过程中正走向高质量、精细化的建设发展阶段。今天的深圳，速度要保持、效率要保证、质量要提升，如何在三者之间找到更具适应性的规划设计理念、模式和方法，留仙洞总部基地的做法提供了一套可借鉴、能推广的范式，即在借助设计、市场和社会的力量，在适应快速生长的同时，又恰当地嵌入精细化的设计、建设和运营。十年的留仙洞总部基地还在逐步发育成长的过程，相信未来还需要更多的设计师、管理者、民众的参与和市场力量的精心培育，使它变得更加成熟，更加多彩多姿。十年不是一个终点，未来如何更好的运营，让城市更有生命力，我们的探索，仍在路上（图14，图15 ）。