轻资产运营模式下房地产公司财务战略分析研究

贾佳敏 薛莹莹

摘 要：随着经济形势的不断复杂，重资产模式逐渐难以满足房地产企业的发展需求，需要引入新的运营模式来为企业注入发展动力。轻资产运营模式可以改变资金占用量大、利润率较低等问题，提升资产利用效率，加快资金周转。本文选取万科地产作为研究对象，从投资战略、筹资战略、营运战略和股利分配战略4个方面对财务战略进行分析；运用盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力等财务能力指标，分析了万科地产轻资产运营模式下的财务战略效果。研究结果可以为其他轻资产运营模式的企业制定科学合理的财务战略提供一定的理论借鉴。

关键词：轻资产运营；财务战略；房地产行业

中图分类号：F23     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.16723198.2024.09.046

0 引言

房地产行业对经济增长具有举足轻重的地位，且已经成为推动经济发展的重要动力，在加速国民经济增长的同时也带动了众多相关行业的发展。随着全球经济的不断变化，房地产行业资金需求较大、筹资方式及渠道单一等问题逐渐凸显，造成众多房地产企业无法继续维持资金链的稳定，从而出现财务危机。因此，在行业及全球经济大环境下，传统重资产运营模式已经不能为房地产企业创造新的价值，企业需要积极寻求新的运营模式和发展战略，为企业带来新的利润增长点。

轻资产运营模式被认为是一种非常具体的资产配置管理方式，具有库存低、现金储备高、注重人力资源和资产趋于无形的特点，非常符合互联网金融发展所带来的新机遇，为企业转型与发展提供了新的方法，增加了新的利润增长点。同时，轻资产运营有利于缓解融资压力，降低负债比例，提高投资水平，从而增强企业的风险承担能力。轻资产运营模式主要是将企业较为简单的生产、制造或组装等处于产业链低端的业务进行外包，将企业更多的资源集中在技术创新研发、企业管理建设和维护客户关系等高附加值业务，使企业获得高收益且能合理配置资源，提高企业竞争力。这种运营模式聚焦于核心业务，如品牌宣传、技术研发、人才培养等，以知识管理的内容和要求为基础，以人才资源管理为纽带，通过建立高效的管理系统和管理平台，促进企业的健康可持续发展。

财务战略主要是指企业对未来财务活动的发展方向以及目标所作的谋划，其具备全局性、长远性和动态性等一般战略的共性。在制定过程中，要综合考虑企业战略要求和资金结构，分析企业自身及所处行业环境变化。合理的财务战略可以使得企业保持稳定的资金流动，降低企业资金配置的风险，帮助企业规避风险以及提高资金的利用率。企业应根据自身不同的发展阶段选择不同的财务战略，进而改变相应的资金配置，最终改变筹资、投资、营运等多个方面的资金占比情况，保证企业资金流动稳定。因此，在进行财务战略制定时，要结合企业自身的发展现状和所处行业的经济环境，选择合理的财务战略类型，最终得到一个适合本公司发展的长期性财务战略。

本文以房地产行业的龙头企业——万科地产为研究对象，运用传统财务指标分析其轻资产运营模式下的财务战略制定及实施效果，为其他轻资产运营模式的企业制定科学合理的财务战略提供一定的理论借鉴。

1 万科地产运营情况及转型动因

1.1 萬科地产基本情况介绍

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过30多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前万科地产已成为国内领先的城市建设服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2022年，公司继续荣登《财富》世界500强，位列榜单第178位，这是自2016年首次跻身《财富》世界500强以来，连续7年上榜。

1.2 万科地产轻资产转型动因

（1）资金压力大

房地产行业区别于其他行业的主要特点是资金投入后无法在短期内获得收益，使得房地产行业资金压力大。在全球经济不景气的大环境下，万科地产受重资产运营模式的固定资产占比高、资金占比大、融资成本高、项目资金回收慢等不利因素的影响，进一步加重了企业的借贷压力。此外，融资渠道和方式的单一化也使得企业的现金流动不稳定，存在资金链断裂的风险。

（2）税收压力大

在我国宏观调控体系中，税收具有不可替代的重要性。由于房地产行业的特殊性，我国税法体系中与之相关的税种有十余种，比如在拿地环节涉及契税、印花税和耕地占用税；在交易时涉及土地增值税、城镇土地使用税及增值税。

1.3 轻资产转型后财务战略实施现状

本节介绍万科地产转型轻资产后制定的财务战略内容，主要包括投资战略、筹资战略、营运战略和股利分配战略四个方面。

（1）投资战略

万科地产基于住宅项目，投资旅游地产、养老地产以及教育地产等具有优质发展潜力的项目，促进公司的规模化经营，从而实现分散降低公司运营风险的目的。在优化企业资产结构的同时，对战略发展布局进行优化和调整，实现战略定位的升级。

（2）筹资战略

在实施轻资产模式后，万科地产在保持传统股票、债券、银行信用融资的基础上，增加了互联网众筹以及REITs项目等筹资方式，进一步拓宽了筹资渠道，增加了筹资方式的选择。

（3）营运战略

万科地产主要利用资源优势来对成本进行控制，利用合理的营运战略降低成本费用，将资本更多地投入在核心业务，同时注重优质“品牌形象”的打造，通过品牌效益来获取更高的资金投资回报率，加快企业资金的周转，提高企业的经营能力。

（4）股利分配战略

随着企业不断发展，筹资渠道的拓宽，企业应更加合理对股利进行分配。在此方面，万科地产始终秉持着“善待股东”的分配理念，充分照顾和维护中小股东的利益，同时向老股东实施低价募股策略，在一定程度上维护了每个股东的基本利益。这样合理健康的股利分配战略激发了企业的创造力，提升了对外部风险的抵抗能力，在增加企业利润获取能力的同时，促进企业健康可持续的发展。

2 基于传统财务指标分析万科地产的财务战略实施效果

结合万科地产企业财务年报数据，运用偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力四个传统财务指标，对万科地产轻资产运营模式下财务战略的实施效果进行分析。

2.1 盈利能力分析

盈利能力指企业在营业过程中获取收益水平的能力，是企业持续稳定经营的关键要素。

万科地产2015—2022年的销售净利率、销售毛利率以及净资产收益率等3个指标整体均呈“先升后降”的变化趋势，且均在2018年达到最大值，分别为16.55%、37.48%和23.24%。在2021年3个指标出现“断崖式”的下降变化。

销售净利率指企业净利润与销售收入的比率，不仅反映企业的获利能力，而且也反映出企业的经营决策。从企业年报数据可以看出，万科地产销售净利率从2015年至2018年整体呈上升趋势，说明转型后增强了公司的获利能力，利润逐渐增加，总体向好的方向发展。

净资产收益率是用以衡量公司运用自有资本的效率。在刚步入轻资产运营模式时，企业将更多的资金用于无形资产投资，投资收益较低。随着无形资产带来的品牌效应逐渐成形，自2017年无形资产带来的经济收益逐渐增加。

2.2 偿债能力分析

偿债能力指企业到期清偿过去债务的能力，是分析企业经营能力和财务状况的重要财务指标。

流动比率指流动资产与流动负债的比值，比率高则企业短期偿债能力强，比率低则企业短期偿债能力弱。在转型前，流动比率基本处在1.3～1.4左右，说明万科地产开始为向轻资产运营模式转型作准备，增加了流动资产份额，企业短期偿债能力增强，使投资在重资产产业的资金回流。转型后，资产流动比率开始下降，到2019年达到最低1.13，此时的万科地产刚刚步入轻资产运营模式，大部分流动资金用于品牌宣传、企业形象树立等无形资产方面，导致企业的流动比率维持在较低水平。当进入2020年，万科地产的流动比率开始增加，转型前期在品牌宣传、企业形象树立等方面的投资开始为公司带来新一轮利润增长。

速动比率是速动资产与流动负债的比例关系，其中，速动资产是一种可以在短时间内变现的流动资产。由于房地产行业的特殊性，速动比率小于1。万科地产在转型前的速动比率均低于0.30。轻资产转型后逐年递增，在2017年达到最大值，约为0.41。分析认为，轻资产运营模式的实施使得应收账款数额增加，引起速动比率的增加，可以在一定程度上加快企业的短期偿债能力。

资产负债率是资产总额与总负债的比率，反映了企业的长期偿债能力。在轻资产转型前，资产负债率在77%～78%左右。转型后，资产负债率一直维持在80%以上，2018年高达84.59%。由于房地产行业资金回收周期长，且该公司在轻资产转型后，投资项目涉及教育、科技等领域，企业自有资金不足，需外部融资，使得资产负债率较高，长期偿债能力较弱。

产权比率是衡量企业所有者权益对整体资本结构贡献程度的指标。转型前，万科地产的产权比率约为4.3～4.8。随着轻资产的转型，开始逐年上升，在2018年达到了8.30。这说明转型后的万科地产更倾向于利用自有资本进行融资，增加了企业财务的控制权、灵活性和稳定性，优化了融资渠道，减轻了财务风险，更有利于企业的健康可持续发展。

2.3 营运能力分析

营运能力指企业利用所拥有的各项资本赚取利润的能力，主要利用应收账款周转率、存货周转率以及固定资产周转率来分析。

应收账款周转率越高，说明企业收账速度越快，企业资产的流动速度越快，偿债能力越强。万科地产转型前的应收账款周转率低于60，转型后逐年增长，2019年達到了205.86。万科地产在转型后应收账款金额逐年增加，且数额较大，因此管理者应高度重视。

存货周转率指企业在一定期间生产经营环节时反映存货运营效率的指标。刚刚步入轻资产运营模式时（2015年和2016年），存货周转率高于转型前，但随之下降至与转型前同等水平。主要由于公司在轻资产转型前为扩大规模大量扩建房屋住宅，导致存货周转情况较差，因此公司应加强存货管理。

固定资产周转率指企业销售收入与固定资产净值之间的比值。万科地产近几年固定资产周转率是逐年下降的，2019年后又开始缓慢上升。结合总资产周转率分析，说明万科地产需要加强管理，增强固定资产的变现能力以及销售能力。

2.4 成长能力分析

成长能力，又称发展能力，指企业扩大规模、使其稳定发展的潜在能力，关乎企业未来的发展走向。企业提高盈利就得扩大发展规模，但在扩大发展规模的同时还应兼顾现有业务的升级发展。

万科地产在转型后净利润增长率整体较差，此阶段正是房地产行业较为低迷时期，整个房地产行业都面临挑战，也正是需要进行运营转型的好时机。随着轻资产运营模式的实施，净利润增长率逐年增加，在2017年达到最大值，随后趋于平缓。同样从2020年开始，受到外部环境的影响，净利润开始出现负增长。

但总体来看，轻资产运营模式的实施使万科地产度过了行业的寒冬，净利润增长率逐年向好，公司的经营效益总体表现良好，成长能力相对较强。在轻资产运营模式下，利用多元化投资项目使企业全面发展，用较少的资本投入来获得更多的收益，以此来提升企业的成长能力。

3 结论

通过对万科地产近几年的企业财务报告数据进行对比，分析投资战略、筹资战略、营运战略、股利分配战略四个方面发现，万科房地产公司已由“重资产模式”转向“轻资产模式”，且取得了成功。结合万科地产的盈利能力、偿债能力、营运能力以及成长能力分析来看，轻资产运营模式更有利于万科地产的资金周转增速，提升企业的盈利能力，为企业发展注入新的发展动力，促使企业健康可持续发展。

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