利率市场化对中国当前房地产行业的影响

李昂

[摘 要]利率市场化改革是我国经济体制改革进程中的关键方向和重大举措。随着我国利率市场化不断深入，与百姓生活、利益息息相关的房地产行业由于其和商业银行等金融体系的密切联系，必然会受到一定的影响。特别是目前，我国二、三线城市的房地产市场面临着严重的去库存问题，利率市场化改革必然也会多方面对解决此问题有所启发。文章针对于我国目前利率市场化改革和房地产行业现状，从多角度来分析利率市场化对我国当前房地产市场参与者的影响，并对未来做出预测。

[关键词]利率市场化；房地产行业；缓解库存压力

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.38.147

1 引 言

“衣食住行”作为人们生活的必需要素，长期对国家的稳定和发展有着重要的作用。住房问题直接影响到我国居民的生活水平，特别是房地产价格也直接关系到民生问题。但是近些年，由于城镇化进程的加快，我国的城市房价出现明显变动，对居民的切身利益提出了挑战。如何让房地产行业健康、稳定地发展成为了政府和社会所关注的焦点。

而目前我国房地产行业的发展普遍需要依靠融资，因此对利率政策十分敏感。20世纪五十年代时期，管制利率的政策被很多国家实行，对当时的经济稳定发展起到了一定的作用。但随着经济的发展，“利率的政府管制导致金融资源配置效率低下，不利于很多国家经济的发展”[1]。到了七十年代，利率市场化改革在多个发达国家得到推广。九十年代起，我国也开始尝试利率市场化改革，目前已取得了很大进展。随着我国的利率市场化改革的继续深入，这必将对于我国当前的房地产市场产生一定影响。

2 利率市场化背景和中国房地产行业现状

利率市场化是指政府放开对利率的管制，将利率的决定权交由各金融部门，金融部门依据具体的金融市场情况来对利率进行调整。从新中国人民银行成立到1995年间，我国政府一贯的金融政策是对利率实行统一管理，各金融部门不能独立地对利率进行确定或调整。1996年时，我国政府开始初步推行利率市场化改革。首先，我国实现了同业拆借市场的利率市场化，使得货币市场的利率市场化程度得到一定程度的完善。随后，在债券市场、存贷款市场也相继实行利率市场化。可以预见，我国还将继续提高利率市场化改革速度。

对于当前我国的房地产市场来说，由于此前经济政策的刺激，加上房价就势的上涨，使得各地房地产的供给量短期内快速增多，但是由于城镇居民住房需求的增长没有保持同样的速度，因而随着时间的推移，房地产市场仍面临着销售下滑、库存激增的问题。同时，我国房地产的供需双方，在交易过程中均普遍涉及融资问题，特别是居民购房融资渠道少，主要依靠于银行信贷。因此，利率市场化改革对我国房地产开发商、消费者以及房产中介等对象必然会产生影响，对当前房地产市场面临的去库存问题也将起到一定的作用。

3 利率市场化对我国房地产市场的影响

3.1 利率市场化对我国购房者的影响

我国的购房者，主要包括消费型和投资型两种。

其中消费型购房者以购房自住为目的，住房对于他们来说是一种刚性需求。对于消费型购房者而言，由于利率市场化实行的短期内，我国贷款利率特别是个人消费贷款将呈现下降趋势，这使得贷款成本有所降低，也在一定程度上刺激了消费者的购房欲望，从而使得购房需求增加。在新房供给量保持稳定的情况下，这将有利于解决我国目前房地产的去库存问题。

对于投资型购房者而言，贷款利率的下降同样意味着投资成本的减少，从某种程度上增加了投资者的购房需求；但是从目前来，我国房价不太会出现明显的变化。另一方面，由于利率市场利率的波动变大，而短期内我国存款利率会有所上升，投资者会更加理性地选择自己在短期内较为稳定的获利渠道。因此，利率市场化的改革对于房地产投资的正向影响，不会存在特别明显的效果。

3.2 利率市场化对我国房地产开发商的影响

目前，我国房地产开发的项目中，几乎都要部分依靠市场融资来保障项目的运转，所以当利率市场化改革带来的市场短期内贷款利率下降，会减少房地产开发商的融资成本，从某种意义上，刺激了房地产供给量的提高。但由于我国目前处在房地产库存量较大的现状，国家会对房地产市场进行较长时期的调控，众多政策限制着流向房地产市场的资金量，仅靠利率变化，不会刺激房产开发商过多地增大房产供给量。由此可预见，利率市场化对房地产开发商的影响也不会十分明显。

3.3 利率市场化对我国房产中介的影响

最后，由于利率市场化后，新房地产开发的供给量有限，使得短期内新的购房需求主要围绕原有已建住房展开。因此，市场上二手房的交易量会极大地上升，房产中介公司面对更多消费型购房者的需求，也更加需要提高自身的专业性，帮助客户匹配需求，才能够不断发展成长，减少此前房价快速上涨时出现的欺瞒客户行为。而在此过程中，也使得房产中介间进行良性竞争，实现良好、健康的行业格局。

4 结 论

随着利率市场化改革的不断深入，我国市场利率将不断地发生变动。短期内，我国存款利率的上升和贷款利率的下降，将导致我国消费型和改善型购房者对购房的需求增加，而这一增加量主要会在我国二手房交易量上显现，也将在给房产中介带来积极影响的同时，对其的专业水平提出更高的要求。

同时，由于目前我国房屋库存量大，房地产市场显现供大于求的情况，这很容易导致房价在长期内的快速下跌。特别是如果长期发展下去，由于我国二、三线城市经济较一线城市相对落后，城镇化速度较慢，房地产需求后劲不足，并且它们对房地产市场的管理调控措施也不如一线城市完善，因此，会使许多二、三线城市的房价出现下跌，甚至出现崩盘的危险。而利率市场化在短期内的影响效果，却恰恰能够在一定程度上可以缓解我国目前销售下降、库存激增的现象，对我国去库存问题的解决影响较大。它能够带来的房地产市场供求关系的变化将降低我国二、三线城市房价崩盘的风险，使我国的整体房地产市场更好地发展。

其次，由于利率市场化带来的存贷款利率的波动加大，会加大房地产开发企业的融资风险，长期来看，购房者们在选房、购房时也将进行更谨慎、更理性的分析规划。因此，许多技术成本高、带有投机性质的中小房地产开发商，由于风险控制能力不足，将受到严重影响，而那些优质的房地产开发商能够不断提升自己的实力，扩大经营规模。

最后，可以预见的是，随着利率市场化的发展，将对房地产交易参与者提出更高的要求，有利于市场逐渐趋于理性，减少房地产泡沫所带来的不良影响。

参考文献：

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