新时期房地产工程造价的管理创新及模式

吴嘉伟

摘要：新时期背景下，伴随着经济的快速发展，房地产行业也得到了快速的发展，但是随着经济增速的放缓，众多的房地产企业面临了利润骤降的局面，如何通过科学有效的造价管理和控制，在保证建筑质量的同时，降低房地产的成本，追求利益最大化成为了新时期房地产企业们研究的一个重要课题之一。

关键词：房地产行业；工程造价；管理；模式；新时期

前言

伴随着经济增速的放缓，如何在竞争越来越激烈的众多房地产企业中继续生存下去，如何降低成本，控制工程造价成为了众多房地产企业面临的一个重要问题，房地产行业中，一个项目的成本包含的方面较广，为了更好的控制其成本，必须要从房地产行业的各个环节和阶段人手，包括项目的招标、投标、项目的设计、施工结算等等。

1.如何控制房地产工程造价

房地产工程造价控制是一个动态的过程，需要实时进行跟踪、监督、检查、管理和纠正、引导。主要体现在三个阶段：确立标准、检查施工状态、纠正偏差。而对于房地产工程造价成本控制，主要又分为三个阶段，分别是事前控制、事中控制和事后控制。要把工程造价的控制包含到项目进行的整个过程当中，分别在项目的投资决策、设计、招标、施工和竣工阶段都进行控制，从而能够保证随时将偏差纠正过来，在进行房地产工程造价控制之前，首先要把控制的目标设立好，防止出现偏差。要让房地产工程造价的控制工作贯穿整个工程项目实施的全过程，成为一个有机的整体。设立的目标水平不可以太高、也不能过低，要既有可实现性，也有先进性，在激发工作人员激情和能力的同时，也要防止设立的目标成为空谈。其次，就是在控制工程造价的时候一定要保证重点凸出，工程造价控制是一个动态的过程，它涉及的方面非常的庞杂繁多，所以要在项目开始之前就要有一个事先控制，也就是说工程造价的控制不仅仅要反应在工程进行的各个阶段，还要有事先就编订好的控制方法，积极主动的去影响工程造价的控制过程。最后，要注意的是工程造价控制在工程施工的全过程当中都属于是不确定的状态，除非竣工结算之后，否则切不可放松控制。

2.房地产工程造价控制措施

2.1房地产工程决策阶段工程造价控制内容

房地产工程造价控制要从决策阶段就开始，所以进行工程估价就显得非常有必要。工程估价可以帮助制定投资计划，从而加强房地产工程造价控制。一般来说，房地产工程的资金投入是非常大的，所以在对产品的前景、经济效益等方面一定要进行深入的调查研究，力求让工程估价做到精确。精确的工程估价能够成为工程造价初步设计的一个资金衡量标准，从而对工程造价进行初步的控制，并且还可以作为向银行贷款的重要依据。

2.2房地产工程设计阶段工程造价控制

对于房地产工程造价控制最重要的阶段就是工程设计阶段。施工前，如果有良好的施工设计，会对后期工程造价的控制起到非常好的助力。在设计阶段，对于房地产工程造价控制的成功率是8成左右，而消耗的成本大概之后百分之一左右。因此优化房地产项目的设计方案是一个非常重要的环节，在进行工程方案设计的时候，要设立监理监督从而让设计更加的合理，并把造价控制在限额的范围之内。

2.3招投标阶段工程造价的控制

具体审查投标单位报价时，将投标单位的报价进行汇总分析与内部标底对比，特别是重点研究工程量大的项目单价，投标单位常采用不平衡报价法，比如在保持总造价不变的情况下，将可能变更减少或不变的项目的单价降低，将可能变更增加的项目单价增大，这样在竣工结算时，可达到追加工程款目的。对工程总价、各个项目单价组成的要素的合理性进行分析、测算，最终选择最优报价的中标单位，中标后，施工合同条款的签订应严谨、细致，尽量减少甲乙双方责任不清、日后扯皮的现象。房地产开发企业应设立建设工程施工合同审阅会签制度，有关的责任人都应熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都应有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单。还要明确政策性调整是否包含在包干范围之内。

2.4房地产施工阶段工程造价的控制

房地产工程项目的施工阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动大等等。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强了对房地产工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。由于房地产建设工程的复杂性，影响因素的多变性的特点，房地产工程实施阶段往往会出现一些意想不到的费用，房地产开发企业在施工阶段对工程造价的控制除了加强合同管理外，还应重点加强房地产工程施工现场管理，杜绝浪费。建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。

3.结语

房地产开发企业有效控制造价，必须更新观念，将造价控制重点转移到建设项目的前期阶段上来，尤其设计阶段未雨绸缪，严控决算超预算、预算超概算、概算超估算。在房地产工程建设各阶段应认真分析利用建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度提高建设资金投资效益。