公允价值在我国房地产行业上市公司中的应用问题研究

田玲

摘 要：为了适应社会主义市场经济发展的需要，规范企业公允价值计量和披露，提高会计信息质量，我国财政部制定了《企业会计准则第39号——公允价值计量》，并于2014年7月1日起在所有执行企业会计准则的企业范围内施行。至此，公允价值计量在我国的应用进入了一个全新的发展阶段。本文以房地产行业为例，对房地产行业上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的情况进行研究分析。现阶段公允价值在我国房地产行业的运用中存在诸多问题，基于这些问题，剖析了引发问题的原因。提出了相应的解决策略。为推进公允价值计量的应用，顺应国际会计协同发展的趋势营造有利的条件。

关键词：会计准则；公允价值计量；房地产行业；投资性房

一、房地产行业上市公司投资性房地产公允价值计量应用现状

（一）采用公允价值计量的上市公司数量统计。截至2014年4月30日，沪深两市房地产行业（CSRC行业分类标准）A股共有131家上市公司披露了年报，其中沪市有68家，深市63家。对投资性房地产项目采用公允价值模式进行后续计量的共有15家，其中沪市7家，深市8家占房地产行业A股上市公司总数的1145%，而采用成本模式后续计量的有116家，占比8855%。

（二）公允价值确定方法统计分析。统计显示，这15家上市公司主要采用相同或类似房地产的市场价格、资产评估机构提供的评估价格这两种方法确定自身拥有的投资性房地产的公允价值。其中有5家上市公司采用相同或类似房地产的市场价格，有5家采用资产评估机构提供的评估价格，还有3家上市公司公允价值的确定方法没有明确披露，2家未披露。

（三）计量模式转换引起报表数据的变化。投资性房地产后续计量由成本模式到公允价值模式的转换应作为会计政策的变更进行会计处理，企业会计准则对该项会计政策变更要求采用追溯调整法，并相应对变更前一年的比较财务报表进行追溯调整。

由以上数据分析可知，投资性房地产后续计量由成本模式转变为公允价值模式所做的追溯调整会引发财务报表中投资性房地产、递延所得税负债、所有者权益、公允价值变动收益、所得税费用、净利润等项目的巨大变动。

二、公允价值计量在房地产行业运用中存在的问题

通过对公允价值计量在投资性房地产中的应用状况分析，并对比公允价值准则的规定，发现了我国房地产行业在运用公允价值计量模式过程中存在以下几点问题：。

（一）公允价值的应用导致企业业绩不稳定。对于房地产行业上市公司而言，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不需要对投资性房地产进行折旧和减值，资产负债表日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，投资性房地产也以公允价值重新入账，对于企业的资产、利润、所有者权益均有较大影响。以金融街为例，实现归属母公司所有者的净利润3.88亿元，较上年同期下降55.53%。显然，公司一季度业绩是符合预期的，导致净利润大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟国际广场竣工带来公允价值变动收益7.7亿元，而2013年一季度公允价值变动损益为0。可见，公允价值变动损益的大幅下滑是公司净利润下降的关键所在。

（二）公允价值计量易成为操纵利润的工具。公允价值再度启用，说明我国市场环境得到明显改善，但对于投资性房地产的公允价值的确定而言，无论以相同或类似条件的市场价格还是评估价格为依据，在客观价值的基础上都存在人的主观判断，使得企业操控利润的行为有了可乘之机。

三、公允价值计量应用中存在问题的原因分析

（一）市场环境的限制。近些年，我国房地产行业发展呈上升趋势，采用公允价值计量更有利于反映企业的实际价值，但相比于发达国家而言，我国房地产市场环境仍不完善，缺少稳定性，一些企业不愿转换为公允价值模式，以避免潜在的不利影响。同时，公允价值的应用条件还不是十分完善，在我国只有核心地区才存在活跃的市场价格，大部分企业受市场条件的限制依旧延续使用成本模式。

（二）企业对自身成本效益的权衡。成本效益的配比是上市公司在选择公允价值计量模式时需要考虑的又一因素。由于我国房地产市场的条件不是很完善，许多企业不能从市场上直接获取房地产的活跃市场价格，要确定公允价值就需要聘请独立的资产评估机构进行估值。企业需要投入大量的人力、财力等，是一项重大的成本支出。然而公允价值计量模式的效用并不能在短时间内显现出来，并且需要稳定的经济环境。

四、公允价值计量应用的改进对策与建议

为促进公允价值计量的规范应用和发展，本文提出以下几点对策与建议。

（一）加强公允价值计量和信息披露的监管力度。《企业会计准则》对于投资性房地产公允价值计量和披露都有严格的规定。《企业会计准则第39号——公允价值计量》对此进一步加以强调和细化。对比上市公司在年报中披露的内容，可以发现，一些采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业并没有严格执行准则的规定，许多相关信息未披露或没有明确说明。要进一步推进公允价值计量的应用，就必须加大对上市公司准则执行情况的监督与控制力度。

（二）加强对评估机构的资质审查和独立性监管。由资产评估机构提供的评估价格是上市公司确定投资性房地产公允价值的重要依据之一。因此资产评估机构在公允价值的运用中担任着重要角色。然而，目前我国评估机构的质量参差不齐，在为企业服务过程中也常常“不独立”，从而使公允价值失去了真实性、客观性。故建议相关部门提高资产评估机构的准入门槛，并定期进行资质审查和独立性监管，加大惩处力度，以加强评估机构业务执行过程中的规范性、独立性，为公允价值的运用提供良好条件。（作者单位：东北财经大学会计学院）

参考文献：

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