工业仓储用地不动产分割登记问题浅析

吴成科

（福建省三明市自然资源局，福建 三明 365001）

0 引言

发展工业经济是增加税收、促进就业的有效途径，地方政府历来重视工业企业的发展，经过多年大批大建，开发形成了大量工业园区。近年来，受宏观经济大环境的影响，不少工业仓储企业产能压缩、经营困难、融资需求增加，要求对现有企业的不动产进行分割登记（这里所说的是对工业仓储用地的实体分割）并进行抵押融资和处置（部分转移登记）的愿望强烈，但目前还没有支持工业仓储用地不动产分割登记发证的具体操作规范，难以满足工业仓储企业对不动产进行分割登记并办理转让的需求，部分体量较小的工业园区中不少企业因无法盘活不动产而倒闭，出现经济萧条的景象。通过研究现有的工业仓储用地管理政策，现提出既能明晰企业不动产产权、方便企业融资与防范金融风险，又能防止企业炒作工业“房地产”，影响实体经济发展的措施，从而盘活存量工业仓储用地市场。

1 当前工业仓储用地不动产登记做法

目前，各地登记机构工业仓储用地不动产登记业务的具体做法是：在不动产统一登记前已取得国有土地使用权证和房屋所有权证的，可凭原证书在不动产登记系统中根据宗地图形坐标落宗落幢后即可办理抵押、转移登记等业务，宗地范围内有多幢房屋、多本房屋所有权证的，可以分别在不同的银行办理抵押登记，即使整宗地内部分房屋未完成竣工，也可以对已完成竣工的房屋办理房屋登记并抵押，但存在实现抵押权而无法办理转移登记的问题；实施不动产统一登记后，工业仓储用地的首次登记以规划用地批准红线为不动产单元确定宗地界线和面积，对宗地范围内有多幢房屋的可按幢或按层分别办理多本不动产权证，但不再按幢、层分摊占地面积，各幢、各层不动产权证只体现整宗地面积。

企业在融资时不论融资金额多少，只能以宗地为单元整体办理抵押登记，虽然在法律上明确可以进行二次抵押，但企业申请二次抵押贷款时，多数金融部门为规避风险一般不愿接受二次抵押，特别是第二次抵押的抵押权人与第一次抵押权人不是同一个人的情况。另外，随着工业企业的技术改造，大量消耗土地粗放式用地已不符合绿色低碳的要求，也不再适应社会发展需要。有的企业为节约成本，通过提高工业仓储用地的容积率减少土地需求量（在资金方面仍有较大需求），因而不断寻求转让部分厂房或仓储库房的空间和政策，但处置部分房地资产时往往因宗地不能分割登记而无法转移，从而严重影响了企业房屋和土地资产的转移变现与融资功能，这也是部分土地资源闲置的原因之一，不利于企业发展。

2 国内工业仓储用地不动产分割登记的探索与实践

近年来，国内外总体经济形势严峻，影响了我国工业经济的发展，外需和投资增速放缓是经济持续回落的主要原因，经济继续呈现软着陆趋势，对新增工业用地的需求也呈减弱趋势。对此，如何采取有效措施盘活存量工业仓储用地，促进经济发展，实现土地利用效益与经济社会效益“双赢”目标，已成为不少地方政府探索的方向。工业仓储用地从控制性规划来说是一个整体，并有相应严格的控制指标，其主要由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率5 项指标构成，随意分割将导致项目用地功能不完善或缺失，也违背了产业用地的初衷，尤其是工业仓储用地内的行政办公、物业及生活服务设施用地面积是根据项目总用地比例设定的，不能作为单独的不动产单元划出办理登记。

目前，国家层面还没有对工业仓储用地的厂房、仓储库房或办公楼如何分割登记作出明确规定。在盘活存量工业仓储用地、有效防止工业仓储用地“房地产化”方面，目前国内也只有少数地方探索性地提出解决措施，如广东省的东莞市、惠州市、佛山市、肇庆市，山东省的青岛市等地规定工业用地可以进行不动产分割登记，但对分割条件及引进工业产业、仓储用途等有较多限制。广东省最先出台了《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》，其中明确提出允许制造业企业根据自身的发展需要将原已取得的工业物业产权以幢、层等固定界限为基本单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。但在允许分割的同时，为防止炒作、变相成为工业房地产，将“层”设定为分割的最小单元，即不允许按“套、间”进行分割，防止炒作工业房地产。广东省东莞市对工业用地分割的条件和办理流程做了详细规定，要求工业用地分割登记应同时具备以下条件。首先，宗地应权属合法、界址清楚、面积准确；按照出让合同约定缴清全部土地使用权出让金和税费，并取得土地使用权证书；按照协议书和出让合同约定完成全部并达到约定亩产税收，房屋竣工经验收合格。其次，符合规划，宗地分割后不影响使用功能并满足安全条件；无抵押、查封等限制权利的情形；法律法规规定的其他条件。工业用地分割登记的办理流程如下：由土地权利人向登记机构提出分割登记申请，填写《工业用地分割登记呈批表》并提交相关资料，经所在地乡（镇）政府、街道办事处（园区）、规划部门、经信部门签具意见，不动产登记机构审核并报市政府同意后办理。同时，规定了同一出让合同20 亩（1 亩≈666.67 平方米）以下宗地不予分割，20 亩以上（含20 亩）最多分割为3宗，且分割后单宗用地不少于10亩，分割后宗地不得再次分割。可见，各地对工业仓储用地的不动产分割登记慎之又慎。

3 工业仓储用地不动产分割登记有关规定及具体操作

3.1 法律法规

《中华人民共和国民法典》第三百五十三条规定“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外”，第三百五十六条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，第三百五十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。上述规定并未限制不动产的分割登记，反而可以假定在合理分割成完整不动产单元的情况下，不动产是可以转让、互换、出资、赠与或者抵押的。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条指出“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（四）同一权利人分割或者合并不动产的”，第十九条指出“当事人可持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记”。《不动产登记操作规范（试行）》中规定“分割或合并不动产的，应当按规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件”。原《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134 号）中有关于“宗地一经确定，不得随意分割、不得以部分宗地抵押登记。宗地确需分割的，应由国土资源部门会同有关部门同意”等规定。虽然《国土资源部关于规范土地登记的意见》已超文件有效期，但仍有借鉴意义。由此可见，对工业仓储用地的不动产分割登记在法律上并未完全禁止，只是提出了一些原则性的规定，但没有具体的操作规范、审批流程及办理登记应提交的具体材料，导致各地无从入手。

从上述规定的立意出发，针对不动产分割登记，主要考虑的是确保宗地实体分割后的不动产单元满足独立性要求，《不动产登记暂行条例实施细则》中也明确了不动产单元必须权属界线封闭且具有独立使用价值。

3.2 实现分割登记的路径及约束条件

对符合不同条件的工业仓储用地进行不动产分割登记有不同的规定。一是尚未办理首次登记的宗地，在土地出让合同中又无限制性约定的，应明确宗地权属合法、界址清楚、面积准确，缴清全部土地使用权出让金和税费，并取得不动产权证书（无地上物的土地证）；房屋竣工经验收合格，无抵押、查封等限制权利的情形；宗地分割后符合规划、不影响使用功能并满足消防安全等条件，经工业园区管理部门、规划部门及经信部门签署同意意见后，可以办理不动产分割登记。二是已办理不动产首次登记或不动产统一登记前已取得土地使用权证和房屋所有权证的申请办理分割登记的，且不动产无抵押、查封等限制权利的情形，宗地分割后符合规划、不影响使用功能并满足消防安全等条件，根据不动产分割的批准文件重新进行不动产权籍调查后可办理分割登记。三是经司法裁定过户、拍卖的工业仓储用地涉及不动产分割登记的，当事人提供竞拍地的用地、规划主管部门同意分割的相关批准文件，补交前一手产权登记应缴纳的相关税费凭证，在重新进行不动产权籍调查后，持生效的法律文书单方申请不动产分割登记。四是有工艺流程限制的工业车间、厂房及配建设施或出让合同、规划有特别约定不宜分割的仍按整体登记，并应在产权证附记栏明确不得分割交易。若须分割抵押的应由银行出具同意整体处置的承诺后方可登记，后续可在同一银行办理二次抵押。

当然，不动产单元除了要按照自然资源部出台的《不动产单元设定与代码编制规则》要求进行设定，还不能对不动产范围进行无限制的分割，而要对分割的登记单元进行合理设定。比如，可以规定对单层标准厂房分幢、分间转让，单元不小于300 m，单幢标准厂房和仓储库房最多只能分割成两个单元；多层标准厂房和仓储库房可以分幢、分层转让，单元不小于300 m，多层标准厂房和仓储库房一般不在同一楼层内分割，若在同一楼层内分割，最多只能分割成两个单元。

4 工业仓储用地不动产分割登记后产权转移的建议

鉴于各地工业企业受经济下行影响生产规模缩减且融资需求急切，而有些小企业有需求但尚无足够实力整体购买大宗厂房的实情，本着为企业解决融资困难、减少企业生产成本、明晰产权、方便企业融资及防范金融风险的初衷，对工业仓储用地不动产合理分割登记利于企业融资、转让，可有效盘活存量工业仓储用地，但对分割登记后产权转移登记还需进行较为严格的限制，以防止工业仓储用地的“房地产化”。建议在充分考虑工业仓储用地宗地布局、避免分割造成“孤岛”宗地的前提下，对宗地内部共用的厂区道路、消防、生活及生产设施不得单独转移进行规定，可要求因分割登记转让部分不动产取得产权的单位签订共同使用公共设施的协议书，并承担相应管理义务，最好可以共同委托投资运营单位或共同指定一家单位统一管理。同时，对取得分割后不动产的权利人要求其承诺不得改变建筑原使用性质。

5 结语

工业仓储用地的分割登记基于实践中工业仓储由粗放式向节约型用地发展转变的需求，分割登记方便了企业转让部分不动产以盘活存量用地和融资，既能够在一定程度上解决企业的融资难题，又能增强当地经济发展活力。但其对地方政府在工业仓储企业用地管理方面提出了较高要求，不仅要防止企业随意炒作土地，避免出现工业仓储的“房地产化”，还要在政策上配套相应措施，如积极探索不动产分割登记的标准和规定等，帮助企业走出困境。