基于区块链技术下住房租赁平台的设计

汪 楠，刘佳丽，吕 津，杨文婷

（闽南理工学院 经济与管理学院，福建 泉州 362700）

近年来，我国房地产行业销售增速放缓，为加强保障性住房建设力度。2021年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。同年8月31日，国新办新闻发布会上住建部表示“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给。我国因“重售轻租”的历史，导致租赁市场发展薄弱、乱象丛生、问题严重。目前，租赁企业常用的“租金贷”模式，金融风险极大，租赁企业资金链脆弱。利用区块链的共识机制、智能合约等基础技术，与住房租赁产业链相结合，能够有效解决多种问题，促进住房租赁高质量发展。

一、国内住房租赁市场现状

(一)需求旺盛，供给不足

城镇化的发展使大量人口流入城市，第七次全国人口普查数据显示，2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%，比2010年提高了14.21个百分点，预计到2035年我国城镇化率将达到70%以上。随着城镇化的不断发展，越来越多人进入大城市寻找工作与机遇，也意味着目前进入住房租赁市场的多为中低收入群体。受高房价低收入约束，中低收入群体为降低居住消费支出，更偏好中低价位的租赁住房，且新就业大学生与外来务工人员多为个人，对小户型租赁住房需求大。

由于大户型住房供大于求、中小户型租赁住房供不应求，城中村租赁、合租现象普遍，住房租房市场结构性供给不足。根据央行2020年4月发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，我国城市居民的住房拥有率达到了96%，多为大户型住房。我国的房屋空置率也很高，按照国际通行惯例，房屋空置率在10%-20%之间为危险区，在20%以上为严重积压区，我国一线城市的房屋空置率都达到了20%，房屋库存严重积压，而住房租赁市场却供给不足。

(二)住房环境差异大

我国租赁住房环境差异大，价格较低的租赁住房多在城市内部的城中村、老旧小区，或远离市中心的城郊新建小区。城中村、老旧小区租赁房屋，但配套设施老旧，社区管理服务差；远离市中心的郊区租赁房屋，配套设施较为齐全但交通不便；而位于城市内部环境好、设施齐全的租赁住房少、价格高。

(三)市场信息可信度低，监管难度大

我国租赁住房供给主要为个人房东，租户多通过中介了解房屋信息，信息的真实性难以得到保证，还有可能被“黑中介”利用信息差克扣房租、骗取高额中介费。现在，租房人群趋于年轻化，除了租房中介，大多数的年轻人还会通过贴吧、豆瓣、咸鱼、租房APP等寻找房源信息，网络上的房源信息更是真假难辨，也更易暴露个人信息等。租户与个人房东签订租房合同时一般未经房管部门备案，有关部门难以监管，产生纠纷时协调困难，租户的权益难以得到保障。面对日益复杂的市场规则，过去只针对房东和租户的法规已难以对市场进行有效指导和监管，与住房租赁行业相关的法律法规亟待完善。

二、国内住房租赁企业存在的问题

(一)专业化、规模化企业少

2020年由于新冠疫情的打击，整个市场几乎陷入停摆的状态。据相关资料数据统计显示，2020年全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约为170家、占相关企业总量约15%，其中又有近5%左右的相关企业曾收到过行政处罚或有过严重违法行为。目前，住房租赁企业投入大、成本高、回报率低，住房租赁企业难以专业化、规模化发展。

(二)住房租赁企业资金压力大

住房租赁企业初期在拓展市场时，需要投入大量的资金用于人员招聘、获取房源、房屋装修等准备工作环节，后期在运营管理时仍需要大量的资金才能保障正常的经营工作，而按月或按年收取的租金难以迅速获利，资金回流慢，企业资金压力大。近年来，在国家相关政策与市场高需求的刺激下，不少住房租赁公司为率先抢占市场份额，盲目激进扩张，发动价格战来抢占房源，而在快速扩张过程中所产生的巨额开销使得公司的资金链压力过大，极易发生断裂。

(三)租赁企业融资困难，租赁金融问题严重

进入住房租赁行业需要长期大量投入资金，而中小企业又缺乏相关抵押工具，民间借贷更难以满足资金需求，住房租赁企业融资渠道狭窄。与国外成熟的REITs(房地产信托投资基金)模式相比，我国住房租赁企业缺少成熟的融资模式。为缓解融资问题，一些商家将金融平台为年轻人提供租房资金的“租金贷”产品用做融资工具，来获取扩张资金。“租金贷”的模式下运营商把房子租给租户后，租户向第三方金融平台申请租赁贷款，按月偿还租赁贷款，金融平台一次性将一年甚至多年的租金支付给运营商，而运营商按月将租金付给原房东，形成资金的期限错配，借此来扩张规模，以求获得规模效益。而一旦平衡被打破，因资金的期限错配，原房东收不到租金将会驱赶租户，租户无房居住却要继续偿还租赁贷款，无论是在信用、经济还是法律方面“租金贷”模式都有巨大风险。

三、基于区块链技术下住房租赁平台的设计

(一)区块链技术特点

“十四五”规划将区块链列为七大数字经济重点产业之一，区块链赋能房屋租赁可有效打击租房乱象，增强各部门监管，促进良好租房生态的形成。区块链是一种数据以区块为单位产生和存储，并按照时间顺序首尾相连形成链式结构，同时通过密码学保证不可篡改、不可伪造及数据传输访问安全的去中心化分布式账本，具有数据透明、不易篡改、可追溯、安全可信等特性，可解决多方可信协同问题。

区块链底层技术是构建住房租赁平台的技术基础，通过分析不同技术对住房租赁平台的作用，构建相应的技术模块，如智能合约模块、区块管理模块、共识机制模块、分布式账本模块、信用凭证模块、信息加密模块，模块的具体功能如图1所示。

图1 构建住房租赁平台的区块链技术基础

(二)各方互通，构建信任平台

住房租赁平台以区块链技术为基础，建立一条联盟链，设立了准入限制和严格的身份认证，并对进入者进行信用评级、信息分级。政府部门、金融平台和住房租赁企业等关键节点相互链接，根据区块链内数据不可篡改且数据易追溯的特性，政府部门可对金融平台与租房租赁平台所发布信息和交易的过程进行有效监督，有利于规范住房租赁市场秩序。区块链底层的信任机制，能够增强金融平台对中小企业信任，有利于解决中小企业融资难问题。基于区块链技术下的住房租赁平台，不但解决数据互信问题，还能提高各方交易速率，形成可靠可信的交易平台，总体框架如图2所示。

图2 区块链技术下住房租赁平台的总体设计

(三)构建共识，加强信任，解决融资难问题

区块链中没有中心化机构，所以在进行传输信息、价值转移时，共识机制解决并保证每一笔交易在所有记帐节点上的一致性和正确性问题。住房租赁企业进行融资时需向金融平台上传各种信息证明，基于区块链内信息的公开透明性和不可篡改性，以及对信息、交易过程等的可追溯性，可保障金融机构得到的各种信息资料的真实可靠性，在一定程度上可降低融资风险，增加企业的融资机会。若有企业上传的信息经检验为虚假信息，便会在信息链条中留下污点并公开。

(四)基于区块链技术下住房租赁平台应用流程

所有用户在进入住房租赁区块链需进行实名，住房租赁企业和个人房东进入区块链租房租赁平台时上传房源的信息资料，政府部门节点对房源信息进行登记。房源信息上传时，将自动根据房源信息的特性生成数据指纹，存入区块链，并为图像数据进行扫描加盖时间戳，以防止“一图多用”的现象发生。新房源信息上传过程中形成的数据指纹将与区块链中已有的数据指纹进行比对，重合度过高者将予以限制，并发起警告。

租户在选择房源时，可查询房源所有者的信用评级和信息登记，根据行为信息选择行为良好的出租方；同样，出租方也可查询租户的行为信息，选择是否租赁。通过将传统租赁协议条款编译为可自动执行的智能合约，来管理租赁过程中的交易行为。区块链住房租赁平台内，出租方具有创建合约、激活合约、提出质疑等的权限。租户具有访问智能合约、签署合约、提出质疑等权限。只有双方达成共识后，智能合约才会生效，并上传至政府监督部门进行登记备案，对租赁过程进行监督。与传统的租赁合同相比智能合约的存在排除了主观因素的干扰，降低了房屋租赁交易成本。

租赁结束后，租户上传房源信息，并根据房源信息生成验证数据指纹，验证通过者归还押金，自动结束合约，并增加一笔良好行为信息；未通过者根据合约约定内容进入清算阶段，并增加一笔污点行为信息。一旦有所纠纷，各政府部门和司法机关可以更加迅捷地获取各方信息，提高解决争端的效率。

四、结语

当前，区块链技术正处于快速发展演进期，基于区块链的大量应用正处于孕育阶段，区块链的未来无疑一片光明。基于区块链技术下的住房租赁平台，可以去中介化，增加各个参与方的信任，打造一个更规范的住房租赁市场。传统的住房租赁中，各方存在着巨大的信息差，相互之间信任缺乏，问题丛生，区块链技术下的住房租赁平台减小了各方之间的信息差，给各方提供了更多的选择。基于区块链技术能更好地解决中小企业融资问题，REITs也是我国房地产市场融资工具的重要发展方向。