房地产行业税收负担及其行业增长问题分析

孔艳芹

近年来，我国经济发展迅猛并一跃成为世界第二大经济体。其中，对我国经济发展产生最为有力推进作用的是投资、消费与出口这“三驾马车”。房地产是我国当前投资行业的热点与重点，在我国经济发展中发挥了重要作用。而税收负担是国家税收制度的核心所在，房地产行业的税收负担反映着房地产企业作为纳税主体与政府之间的经济性关系，其税收负担的实际现状不但关乎着房地产行业的整体发展，同时也对国家经济的增长具有直接的影响。由此，本文对当前我国房地产行业的税收负担及行业增长开展研究探讨。

自20世纪90年代以来，我国房地产行业开始进入了快速发展时期，其在我国城镇化建设与经济发展中都发挥了积极作用。但由于房地产行业的发展过快，投资的透支较大，在一定程度上引起了后期消费不足的问题，如此不利于行业经济的长期发展。由此，本研究基于我国房地产行业的税收负担进行讨论，提出我国房地产行业的税收负担及行业增长问题，并给出相应的改进策略。

一、税收负担的概念及内涵

（一）税收负担的概念

税收是一种国家职能的体现，是国家通过政治权力向社会获取资金来保证国家各个方面正常运行的基础。对于纳税人而言，其所承担的自身的纳税义务下的纳税额度即税收负担。从另一种角度出发，则还可以将纳税负担理解为纳税人在一定的时期内所应当向国家缴纳税款的总额度，甚至可以看做是纳税主体由于纳税行为而给自身在经济方面所造成的损失价值。如果以相对价值的概念来理解税收负担，则就是纳税人所应当缴纳的税款占其创造的市场经济价值的比例。由此可见，从不同的研究视角出发，则税收负担具有不同的内涵。

但无论从何种角度来理解税收负担，都能够突出税收的重要作用。作为重要的纳税主体，企业所承担的税收负担是国家财政收入的重要部分，是政府实施国家治理、开展国家建设、维护国民生计的基础。从这一方面来说，则税收负担是否科学合理对于国家的经济发展质量、宏观调控的力度及有效性，以及国家经济政策的顶层设计具有重要关联。

（二）税收负担的类别

基于不同的分类方法对税收负担进行分类，主要有以下几种：

第一，依据税收衡量方式的不同，可将税收负担分为相对、绝对两种。其中，相对税收负担是指纳税人应当缴纳的税款在计税依据中所占的比例;绝对税收负担则是纳税人应当缴纳的税收总额。

第二，依据税收负担的计量方式的不同，可将其分为名义税收负担与实际税收负担。其中，名义税负指的是基于法律规定下纳税人在理论上应当缴纳的税款总额在应缴税额依据中的百分比;实际税负则是纳税人实际缴纳的税款在依据中所占的百分比。

第三，按照对税收负担的广度由小到大，可将其分为微观税负、中观税负以及宏观税负。其中，宏观税收负担是从国家层面出发，是指在特定的一个时期内国家的总税收在同一时期内国家GDP中所占的比例，表征在该时期内国家经济收入总税收收入在其中的比重;中观税收负担则是从行业层面出发，是指在特定时期内，某一行业的纳税总额占该行业在这一时期内产值的比例，表征该时期内行业产值中纳税总额所占的比重;微观税收负担则是从纳税人层面出发，是指在特定时期内纳税人应当缴纳的税款在其营业收益中所占的比例，表征在纳税人该时期的效益中税款所占的比重。

第四，按照税收负担的转嫁与否，将其分为直接税负与间接税负两种。其中，直接税务负担是用所得税形式表示的税负，即说明税收负担直接属于纳税人，不会转嫁给其他主体;间接税收负担则是以具有可转嫁功能的税负，诸如增值税、营业税等形式实现税收负担的转移，如企业可采用产品的差异化定价、各种营销组合策略将一定的税收负担转移到消费者身上。

第五，以税收总量与税收增量之间的关系，可分为边际税负与平均税负两种。其中，边际税负是特定时期内企业所纳税款的增量占这一时期内企业收入增量的比重;平均税负则是在特定时期内企业缴纳的税款所占该时期内计税依据的比重，前者表征的是税负增量的变化，后者表征的是税负整体比例关系的变化。

二、我国房地产行业税收负担及行业增长现状

（一）我国宏观税收负担的整体分析

为了使得研究更加具有科学性，在研究中选取了2009年至2018年共10年的相关数据进行统计分析。分析结果表明，自2009年至2018年，我国的GDP与税收实现了持续性增长，但宏观税负率则是自2009年到2012年从18.11%连续增长至20.57%，在2012年达到最高值，而后由2012年至2018年又呈现出连续降低的趋势，从20.57%降低到18.88%，在这10年间宏观税负在19%左右波动。

同时，在2016年后我国的宏观税负率虽然呈现出下降趋势，但是下降速率较低，2016年宏观税负率为18.99%，2017年为18.98%，2018年为18.88%，究其原因，这与我国在2016年实施“营改增”，2018年实施减税降费等政策具有直接关系，但由于这些政策实施时间尚短，其效果并不明显。

（二）我国房地产行业税负水平分析

自上世纪90年代我国房地产行业开始快速发展以来，房地产已经成为我国经济发展的重要支柱产业之一。无论对于国家政府还是地方政府來说，房地产行业的税收是财政的重要来源。自改革开放以来，我国关于房地产税收进行了多次改革，其中2016年5月1日实施的“营改增”税收政策是近年来房地产行业税收方面影响较大的新政策，该政策的实施有力地推动了我国房地产行业的进一步发展。自“营改增”政策实施5年多来，房地产行业的税收负担水平在整体上呈现出下降趋势，但由于该政策实施时间尚短，目前还没有发挥出显著作用。

从2009年到2018年这10年的房地产行业的相关数据的分析结果来看，我国房地产行业的GDP贡献率（行业增加值占GDP的比重）在整体上呈现增长的趋势，由2009年的2.21%增长至2018年的7.75%。这说明了房地产行业在国家经济发展中的重要地位。而在这10年间，我国房地产行业对于国家税收的贡献率也呈现出连续上升的趋势，期间只在2013年至2014年、2015年由12.97%减少至12.83%、12.11%，在2016年又增长至13.35%，2018年又上升至14.40%，这说明房地产行业的税收是我国税收的重要组成部分。同期，房地产行业的税收负担水平也呈现出增长趋势，行业税负水平从2009年的25.45%上升至2018年的40.89%，期间在2015年至2017年有所下降，这是由于税收政策变动所导致的。

另一方面，自党的十八大以来，中央实施了一系列的降税政策来减少企业税收负担，由此自2013年起，房地产行业的税负水平增速降低并且从2014年至2017年开始持续走低，但2018年房地产行业的税负水平又上升至40.89%，这并不符合我国政府要求的降低各行业的税负的总体要求。

3.我国房地产行业税收负担的结构

我国房地产行业所涉及的税收种类有十数种，主要为增值税（原为营业税）、企业所得税、土地增值税、契税等。从2009年到2018年，我国房地产行业所涉及的各项税收在整体上呈现上升趋势，并且以上四个房地产行业的主要税种合计行业税收的比重均达到85%以上，其中属2010年最高，达到了87.79%。其中，由于房地产的开发需要征用大量的土地，导致土地的价值逐年提升，由此造成了土地增值税的增加，由2009年的3.1%上升至2018年的8.13%;内资企业所得税合计从2019年的1.55%上升至2018年的1.65%，2017年为最高，达到了1.71%;

同时，在2009年到2018年，我国房地产行业的国内增值税有0.01%上升至11.72%，其中2009年至2012年都为0.01%，2013年至2015年都为0.03%，2016年上升至6.31%，2017年为11.41%，2018年为11.72%;城市维护建设税由2009年的0.67%上升至2013年的0.95%，再由2013年的0.95%降低至2018年的0.75%。

综合以上对我国房地产行业税收负担主要结构的分析，发现自2009年到2018年的10年中，我国房地产行业的税负整体水平在很大程度上高于国家宏观税负水平，并且房地产行业的GDP在国家GDP中呈现逐年上升的趋势，而根据房地产行业税收贡献率的增速超过了行业GDP的增速可以看出我国房地产税收与行业经济的增长缺乏协调性。尤其需要注意的是，2015年我国房地产税负首次超越40%，到2018年则升高至40.89%，这表明我国房地产行业的税收负担存在一定的问题，并且与当前国家促进各行业减轻税负的理念背道而驰。

三、提升我国房地产税收负担与行业匹配性的对策

（一）完善与改革房地产行业税收制度

国家应当在现有房地产行业税收种类的基础上，根据市场经济与房地产行业的发展实际改革与创新现有的税收制度。

首先，合理地简化、合并房地产行业现有的税种，如将现行的房地产税与城镇土地使用税进行整合。形成新的保有税，同时可通过借鉴国外税收的先进经验并将其“本土化”，以此强化房地产的保有税负。例如，在对房地产企业征收存量房的税收，而不是多次对增量房进行征税。

其次，针对我国房地产行业税种多、税负高的问题，还可以通过改革现有税收制度的方式减轻房地产企业的负担，如可将土地增值税纳入加计扣除之中，由此可有效增加房地产行业关于土地增值税的抵扣幅度，减轻房地产行业的税负。

再次，相较于一些发达国家和地区17%-50%的土地增值税而言，我国30%-60%的土地增值累进税率设定过高，如此给房地产带来沉重的税收负担，因此可以考虑适当地减少土地增值税税率。

（二）优化房地产行业管理与经营

我国房地产行业近年来的快速发展在很大程度上投资了行业资本，并且对后期的消费市场产生了一定的限制性影响。面对税收负担，房地产企业应当通过改变经营管理的理念与模式来降低自身的税收负担。

第一，房地产企业要根据自身的行业特点，适当地延长产业链，如在商品房建设与销售的基础上可为商品房配套装修、家电，并且通过积极有效的营销策略提升精装房的销量。在“营改增”制度下，由房屋精装所产生的进项税可以全部抵扣，这是房地产减轻税负的一种有效方法。

第二，房地产企业要不断强化与完善内部的管理与控制，科学全面地控制税收成本。一是通过有效的内控机制延长产业链，增加利润;节约企业运行成本，减轻资金负担;二是进行商品房的灵活销售，即根据我国现行的税收制度在收讫商品房销售款与开具发票之间进行合理选择，通过业主方延迟付费的方式增加递延税收收益，同时此举还可以有效减少房地产企业的资金风险。

（三）充分且合理利用税收政策

房地产行业产品的生产与销售环节较为复杂，从商品房的建設立项到销售清算，其中涉及多项税收。为了减轻税负，房地产企业可通过合理利用各个税种的优惠政策对税收进行统筹与规划。例如，现行税收制度中土地增值税较高，房地产企业可通《土地增值税暂行条例》中关于出售标准住宅，增值税不大于扣除项目金额20%免征增值税的规定减轻自身税负。

再次，房地产企业还可根据自身实际情况确定有利的计税方法，并且要强化对发票的管理。自“营改增”正式实施以来，增值税进项税额在很大程度上决定了房地产的税收负担，因此房地产企业要提高开具发票、索要发票的意识，规范发票的管理，为日后利用发票进行税额抵扣保留依据。

结 语

综上所述，在我国房地产行业发展迅速的背景下，房地产行业在成为国家经济重要支柱的同时也面临着较为沉重的税收负担。为了减轻房地产行业税负，促进我国房地产行业健康、可持续发展，我国政府应当改革与创新现有的税收制度，同时房地产企业也应当强化内部的管理，合理、灵活地利用税收政策。相信在政府部门、房地产行业及企业的共同努力下，我国房地产行业的税收负担将有效减轻，从而更好地促进房地产行业与国家经济的高质量发展。