关于房地产企业信托融资模式 问题的思考

秦晓梅

摘要：房地产行业的飞速发展为我国国民经济的发展做出了重要的贡献，现在房地产经济已经和人民的生活息息相关。然而，随着房地产经济过热发展带来的一系列问题，主要是房价的飞快上涨给人民带来了巨大的生活压力，为了抑制房价不合理的上涨现象，政府逐渐出台了一系列紧缩性的政策来调控房价，在调控政策等因素的多重影响下，房地产企业的融资渠道有所收紧，融资难度加大。在此背景下，信托融资作为一种新兴的融资模式开始受到房地产企业的青睐。文章将对我国的信托融资模式进行简要叙述并且围绕着当前我国房地产企业在信托融资方面的发展现状及存在的问题进行分析，最后提出对房地产信托融资模式的见解，希望给我国从事房地产企业信托融资的读者起到一定的启发和参考作用。

关键词：房地产企业;信托融资;融资模式

一、房地产信托融资概述

信托融资的定义是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。简单说，就是信托公司受到企业委托向社会投资者发行信托计划产品，为企业募集其所需的资金。信托融资作为一种新兴的融资模式，主要包括信托贷款和股权信托两种形式。一般来说，企业要通过信托融资可以选择直接找信托公司或者间接委托相关银行代找信托公司。信托融资具有发行速度较快、效率高、风险可控、适合中小房地产企业等优点。

众所周知，房地产企业是资金密集型企业，房地产企业的开发项目普遍具有耗资巨大、开发建设周期长、资金回笼慢及投资风险大等特点。所以，对资金需求量很高的房地产企业来说，不可能只靠企业自有资金保持经营发展，房地产企业必须要对外融资。然而，随着中央和地方政府为了打击治理房地产乱象，对房地产行业出台一系列新的调控政策，对银行贷款投向的管控措施愈加严格。金融市场的各种融资方式都受到的监管力度不断加大，房地产企业融资难度加大。当然，除了传统的银行开发贷融资，在其他多种融资模式中，信托融资凭借其灵活高效的融资特点也逐渐成为房地产企业融资的一种选择。

二、房地产信托融资模式的主要类型分析

根据用益信托网站不完全统计披露的2019年信托业务数据显示，房地产信托融资筹集的资金规模是所有信托业务中规模最大的，可见，尽管在“资管新规”出台后，国家要打破刚性兑付，信托业务受到不小的挑战的环境下，信托融资手段依然是不少房地产企业筹集资金的选择。目前我国房地产信托融资主要有以下几种模式。

一是股权型房地产信托，即房地产企业与信托公司签订增资协议，信托公司通过该方式投资房地产企业并且成为房地产企业的股东，不参与运营，只在信托计划到期时房地产企业要溢价回购股权的模式。信托公司的投资收益来源于房地产企业股权的分红、利息及到期转让股权的收益。比如华宝信托于2014年推出的房地产股权投资基金“华宝金石长赢系列-腾飞创新园信托计划”即是一个真实股权投资房地产的信托产品。股权型房地产信托存在几种风险，比如房地产企业的项目管理风险，一旦该企业经营出现问题，就有可能出现信托资金被挪用的风险，以至于影响项目建设结果和收益。要避免这种情况的发生，信托公司需要保证在信托期间能够掌握房地产企业一定的控股权及财务控制权。还有房地产项目经营失败的风险，这种风险比较常见。房地产项目的销售情况决定企业的经营现金流状况，一旦销售情况不理想，企业没办法拿到预期中的销售回款，企业资金出现问题，就很可能在信托到期时无法拿出足够的资金回购股权。

二是债权型房地产信托，即投资者通过信托公司投资房地产企业，信托公司通过贷款方式把钱借给房地产企业，最后在信托计划到期时按借款合同规定的利息支付本金和利息的模式。比如，中信信托为扬中恒瑞置业的恒大养生谷项目开发建设而发行的一款总融资额高达14亿元的信托计划——“HY367号恒大扬中养生谷项目集合资金信托计划”，该信托计划就是向恒瑞置业发放贷款的方式投资房地产项目。此外，还有万向信托公司提供给萧山银城的4.5亿贷款用于项目建设;为了扩张，佳源国际控股有限公司从大业信托、爱建信托、国通信托等几家信托机构获得了上百亿元的贷款。对于发行债权型房地产信托的信托公司来说，最主要的风险就是融资方的项目建设过程中出现严重的资金链断裂问题而且还发生开发商还跑路的情况。

三是特定资产收益权信托，即房地产企业将特定基础资产所对应的收益权作为信托财产向信托公司融资的模式。信托公司对信托财产的选择会非常谨慎，一般会选择正常情况下大概率能够产生相当稳定的现金流的资产作为标的，以此来保证信托财产的收益能够化解信托产品可能出现的信用风险。特定资产收益权信托最容易发生特定资产收益权转让与回购协议方面的纠纷问题。比如北京天悦投资发展有限公司与安信信托公司的法律案件就是关于股权收益转让及回购协议的纠纷。由于《资管新规》明确禁止刚性兑付，“禁止金融机构为非标准化债权类资产或者股权类资产提供任何直接或间接、显性或隐性的担保、回购等代为承担风险的承诺”。所以在收益权信托中，信托公司与房企签约条款中含有的剛兑条款或为回购提供担保的条款会被视为无效。除了禁止刚性兑付，信托机构还不能提供担保及代为回购，还要注意特定收益权作为信托财产的确定性。

三、房地产信托融资的现状

（一）监管不断加强

自2003年“周正毅事件”后，中央开始出台一系列政策规范房地产信托，加强监管。2018年，受到更加严格的银信监管后加上《资管新规》的各种限制政策的出台，房地产信托行业整体规模上受到了较大的影响。2019年，银保监会的23号文对信托行业提出了更多的规范要求，尤其是针对信托公司通过不规范手段变相向房地产企业提供融资的情况进行更加严格的限制，对不合规的企业，一律暂停信托发售等。总之，更加严格的监管政策确实在一定程度上影响导致了房地产信托规模的收缩。

（二）不确定风险增加

基于房地产行业属于资金密集型行业，房地产企业开发建设项目需要大量的现金流，且开发建设周期通常需要几年的时间，再加上房地产项目从立项开始到结束需要多个部门的协调配合，时间越长，流程越多越复杂，风险点自然增多，在项目结束之前发生的经济社会环境以及政策的变化等都不断增加投资的不确定风险。就这两年中央对房地产行业调控力度不断加大的情况下，更多的政策都在不断收紧。而且突发大事件也增加了信托产品的不确定风险。受疫情影响，全国的房地产企业楼盘销售几乎停滞，只有少数几家大型房地产企业如万科、恒大进行线上售房，但是对绝大部分的房企来说，疫情的突然爆发使房地产行业陷入一个前所未有的低谷期。房地产企业销售情况不理想，直接影响到信托还款问题，信托产品的不确定风险必然增加了不少。

（三）信托公司项目违约现象频发

2019年随着《资管新规》的出台，多个信托产品陆续发生项目违约的情况。中诚信托30亿的“诚至金开1号”房地产项目违约;上市公司安信信托旗下总共涉及116.7亿元的25个项目被爆违约，公司股票连续3天停盘;还有的信托公司因为违约项目太多导致公司惨遭强制退市甚至破产倒闭……这些知名信托公司都被爆出项目违约情况，严格投资项目的暴雷对投资人来说就是百分百的损失，可见信托行业乱象迫切需要更大力度的整治。

四、对房地产信托融资问题提出建议

（一）信托公司要加强自身合规审查能力

在银保监會发布的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》后，相关部门对多家信托公司关于房地产信托融资业务开展专项调查，严厉查处资金挪用、转道进入房地产行业的违规现象。根据相关报道，随着新一轮的强监管政策出台，各地方的监管也在落实政策，对信托行业进行严格检查，其结果是多家信托公司包括中信信托、建信信托、华信信托、粤财信托等在内的信托公司在房地产信托业务中因为种种违法违规行为被银保监会开罚单，而且被处罚的金额创近五年新高。针对房地产信托存在的各种乱象暴露出许多信托公司自身确实存在很多不合规的问题。由这一次严厉打击乱象的力度可以看出监管层对房地产信托问题的重视态度，因此，在当前越来越严格的监管政策下，信托公司必须要重视强化自身合规审查能力，保证信托公司的房地产信托融资业务做到合法合规，不铤而走险钻政策漏洞。

（二）加强风险管理能力

信托行业属于风险管理行业，由于目前我国信托行业风控手段不多，整体风险管理水平不算高，而且关于信息披露的制度还没有建立健全。很多投资者以及信托公司对所投资合作的房地产企业项目在开发建设过程中资金的使用情况是否合法合理的情况掌握不够充分，而且目前也没有建立起完善的信息披露平台和监督平台，以至于信托公司在信托期间针对房地产企业的实际营运能力了解不到位，在此基础上所做的风险评估和预测可能不准确不全面，所以不能及时得到关于房地产建设项目的充分的风险提示。在这种情况下，一旦房地产企业信用水平下降，隐瞒相关的经营风险问题，企业开发建设的项目出问题，后续的资金变现困难，投资资金收不回来，企业就极有可能发生资金链断裂的财务风险。在信托合同到期时由于房地产企业没有足够的资金，投资者和信托公司有可能因为信用风险而遭遇重大的经济损失。此外，针对特定资产收益权信托融资模式，不仅要求融资方提供增信措施，还应该提供担保措施以防范风险。总之，在当今变幻莫测的市场环境下，房地产企业项目暴雷现象频频发生，房地产信托融资风险也逐渐暴露出来，信托公司应该特别重视风险管理，丰富创新风控手段，培养风险管理能力，防范风险，尤其是要进一步提高房地产信托融资业务的风险管理能力。

五、结语

随着新一轮的严格监管政策落地，信托行业要突破发展瓶颈，扩大向上发展空间，就必须要加强存量信托资产的管理，培育新的信托业务，带动增量信托资产。对于在信托业务中占据重要地位的房地产信托业务，要特别警惕房地产信托融资业务可能会出现的信用风险，信托公司需要进一步提高风险管理能力。在严监管的趋势下，短期内可能会对部分信托公司的经营业绩有所影响，但是从长远发展来看，经过多轮的政策调控和在严监管压力的下，信托行业及房地产行业之间的信托融资业务将得到大大的规范，信托融资风险也会大大降低，房地产信托融资业务的发展前景将会更加广阔。

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（作者单位：云南能投智慧能源股份有限公司）