山地城市三维地籍管理应用研究

邹富ZOU Fu；李爱迪LI Ai-di；曾春新ZENG Chun-xin

（①重庆市规划和自然资源调查监测院，重庆401121；②渝中区规划和自然资源管理局，重庆400013）

0 引言

地籍作为管理国家土地资源与资产的工具，在促进社会经济发展方面起到了不容忽视的作用[1]。面对如此高强度的土地立体化应用，在地籍管理方面急切需要突破现有地籍管理方式。本文研究探讨了适用于重庆市土地立体化开发利用的新型地籍管理模式，并把它嵌套于土地常规管理模式中，是目前解决土地管理的立体化趋势与常规管理的融合兼容过渡的务实模式[2]。

1 三维地籍基本概念

三维地籍是在地籍管理中引入立体空间的概念，它不仅可以明确二维宗地的权属状况，而且还可以明晰三维产权单元的权利边界。三维地籍需要将土地权利进行空间化，产权单元由宗地拓展为宗地、体宗地和建筑产权体三种基本单元，它是立体空间地籍管理的基本单元。考虑到二维地籍与三维地籍的兼容与统一，将三维产权体和宗地予以区分，将这三者统称为地籍产权体[3]。

对三维地籍来说，针对复杂的高强度土地立体化应用，需要引入两个三维地籍的管理对象，一个是“权利空间”，另一个是“三维建筑物”。“权利空间”是指法律规定的权属地理空间，是在三维地籍形态下土地空间使用权的三维可视化描述，可用三维宗地表示，由二维宗地边界和上界线、下界线围成的一个三维空间。“三维建筑物”是在三维地籍形态下，宗地空间内地下和地上的完整建筑物，如建筑楼宇、地下车库等。

2 三维地籍管理方案

建立三维地籍管理系统，作为主管单位内部管理使用。在地籍管理上，利用宗地-楼幢-房屋空间信息动态融合技术，提供三维地籍信息展示，能兼容二维地籍信息，功能包括三维产权体加载、点选查询和用地属性查询、三维核查、三维楼盘表查询、权证图出图等。在不动产登记上，针对空间上高强度的土地利用，可以采用《不动产权证书》附三维权属界线附图的方式对空间范围内的复杂不动产进行辅助登记。业主单位委托具备资质的测绘单位进行权籍调查、建筑物规划验收测量及房地产测绘，并出具权籍调查表、规划验收测量和房地产测绘成果（附高程信息），通过“三维信息+立体图形”方式来表达地上、地下对应宗地范围和地上地下建筑物边界。三维权属成果包括：①建构筑物所有权界线示意图—三维立体图形；②建构筑物所有权界线示意图—平面、横截面图；③国有建设用地使用权界线套合建构筑物三维立体模型示意图。

3 三维产权体的构建

3.1 产权体层次划分

在不动产统一登记模式下，三维地籍产权体从管理上、空间上都存在一定的层次关系。为方便数据管理，将其产权层次归纳为宗地、三维宗地、三维地籍物、分层单元和户单元5 个空间层次。每个产权体划分的层次深度根据产权体的权属情况而定。若一个三维宗地里面没有任何地籍物的存在，只需要划分到第二层次；若有，则需要明细到下一层，直至权属对象是一个单产权体。

3.2 三维宗地构建

根据土地权属来源的相关数据，如果可以开发利用土地的地上高度和地下深度，则可以确定土地开发利用建设的空间范围。通过输入属性信息，如土地高度、深度、可利用性和利用和空间位置属性字段的地块，地块的SHP 文件根据高度和深度，可以拉伸和三维地块的身体与特定的颜色和透明度可以批量建造的。同时，根据商业服务用地、工业用地、住宅用地、公共设施用地等土地利用类型设置不同的颜色。若三维宗地属于多个权利人，可根据权利人所占空间范围，对三维宗地再进行水平分割，形成不同空间层次不同颜色的三维宗地，每个颜色代表不同权利人的权属空间。

3.3 建筑产权体建模

规划和自然资源局在工程竣工时，进行规划竣工调查和财产调查。调查报告包括已完成的建筑和结构的平面位置和形状，部分角点（房屋角）的坐标和各层的平面图。以各建筑物已建测量图、平面图为原始数据，通过仿射变换、数据提升等操作，生成建筑产权体。建筑产权体构建的方法多样，常用方法是3ds Max 进行人工建模，其优点是对模型精细容易把握，且贴图功能非常强大等。此外，复杂产权体及地下产权体可采用三维激光扫描仪进行测量并建模，这种方法精度很高，适用于复杂建筑产权体的构建。地上建筑产权体的构建也可采用倾斜摄影模型，根据竣工测绘房屋外框对倾斜摄影模型进行单体化，然后生成单体建筑产权体。

3.4 分层分户产权体构建

根据房产测绘分层分户平面图可以构建分层分户三维产权体模型，并将楼盘表与分层分户三维产权体模型进行套合，通过房屋不动产单元号与分层分户矢量图与结构化基础空间数据的自动叠加，生成三维楼盘表。三维楼盘模型细化至每一个不动产单元，通过挂接房间号、建筑面积、房屋状态等属性信息使三维楼盘表每户的产权状态表示与二维楼盘表相对应，还可单独查询每层每户的登记信息以及房屋信息。

4 三维地籍管理应用

经过需求调研、业务管理需求分析、系统设计等阶段，综合考虑数据管理、平台部署和数据发布等情况，系统采用B/S 架构，集成三维可视化技术、空间数据引擎技术、计算机技术等，采取功能控制和数据交叉组织的方式，利用宗地-楼幢-房屋空间信息动态融合技术，实现了对宗地、楼幢、分层分户数据等地房籍数据和三维模型的浏览、查询、统计、二三维联动等基础功能，同时结合业务痛点，实现了三维楼盘表、三维核查、三维出图功能，实现了对示范点典型案例中地籍管理的难点问题进行剖析和解决方案的呈现。

结合当前土地管理业务流程，具体可在土地核查、土地出让及产权登记发证等业务流程中以三维嵌入的方式辅助地籍管理。

4.1 三维核查

三维核查主要包括两个阶段的核查：一是在规划选址和用地方案审批阶段，核查该地块空间是否符合三维规划，是否满足规划和管控需求；二是在三维产权体入库之前，与现有三维土地产权空间图层、地下管线、其他三维空间业务图层进行核查，核查是否有产权空间冲突从而进行微调或重新设计方案。三维核查后可出具三维核查报告书，计算出冲突体投影面积和体积。

4.2 产权登记发证

在产权登记发证阶段，可采用《不动产权证书》附三维权属界线附图的方式来对复杂产权不动产进行辅助登记。如图1 所示。

图1 三维权属界线附图

4.3 三维楼盘表管理

根据房产测绘分层分户平面图批量构建分层分户三维产权体模型，通过不动产单元编号，利用不动产登记中心系统接口后台传输过来的数据跟CAD 模型进行关联，将二维权籍数据与分层分户三维产权体模型进行套合，生成三维楼盘表。三维楼盘模型细化至房屋楼幢内的每一个不动产单元，同时也可将建筑产权体与三维楼盘模型套合，点击某单个建筑产权体可切换成其三维楼盘模型。三维楼盘表每户的产权状态表示与二维楼盘表相对应，如红色表示已登记等，还可以查询每层每户的登记信息以及房屋信息。三维楼盘表可准确描述各类不动产对象，精确化管理和展示不动产单元，可为不动产统一登记发证和权属管理提供可靠的技术支持，具有实际意义。

5 总结

结合当前的实际情况，并在现有二维地籍管理模型的基础上，探索了三维地籍管理模型，解决了三维空间中复杂的土地所有权关系，实现了地表、地上、地下空间土地使用权的可视化管理。地籍三维管理模式的建立和完善，将在土地集约利用和地籍企业管理方面发挥越来越重要的作用，同时对社会经济的发展产生深远的影响。可以预见，三维地籍管理模式将在未来地籍管理中发挥里程碑式的作用。