房地产公司财务战略探讨

刘荫宁

摘要：在经济新常态下，房地产行业的发展受到宏观政策与微观经济环境的双重作用，在市场中面临着巨大的竞争压力。基于此，各房地产公司为了打破经营困境，逐渐开始探寻财务战略层面的管理转型及优化途径，通过分析自身在财务掌控中的薄弱环节，寻找适应行业现状的新型管理模式，并实现企业最终的财务战略目标。本文以房地产企业实行新型财务战略的重要意义为理论内容，分析企业财务战略现状及应对策略。

关键词：房地产公司;财务战略;有效策略

一、房地产公司实施财务战略的重要意义

财务战略就是以现金流管控为核心，通过分析内外部环境因素对现金流的影响，有计划地控制资金循环各环节，保证资金均衡有效地周转，从而实现企业既定的经营目标。对于房地产企业来说，实施财务战略的意义主要表现在以下几个方面：1）保证企业可持续发展。由于房地产开发企业本身具备着高风险和高收益的特征，尤其在市场趋于饱和、竞争压力越来越大的当下，企业要想实现可持续发展，就必须要巩固市场地位加大资金支持。而财务战略是统筹内部资源、指导企业发展方向的管理工具，它通过提升资金运转效率来不断开拓市场，为企业获取更多的商机，促进企业长效发展;2）提升企业决策的科学性。房地产企业通过财务战略规划能够更真实全面地了解企业的实际经营情况，以净利润、负债率、现金流等指标判断企业的发展能力，基于企业当前的资源条件合理制定经营决策，更好地适应外部市场环境;3）确保企业资金流后备充足。对于房地产企业来说，资金通道顺畅、资金及时回笼是企业经营管理的必要保障。而财务战略能够结合企业不同项目的需求选择合适的融资方式，尽可能减少负债带来的资金压力，为企业开发地产项目、实现经营指标等提供充足的资金支持[1]。

二、房地产企业财务战略管理中存在的主要问题

（一）财务战略与其他战略存在脱节现象

房地产企业的运营管理对资金周转要求较高，其财务管理工作存在着一定的复杂性和风险性。在经营与财务融合发展趋势下，企业要想通过财务战略准确反映出公司实际的经营状况和盈利状况，就必须要实现财务战略与其他战略规划的接轨。但目前，部分房地产公司还存在着财务战略与其他战略连接不顺畅的问题。首先，大多数房地产公司的财务战略都是由企业管理层直接指定的，而房地产公司的投资决策本身存在着风险性高、投资资本规模大的特征，如果缺乏其他基层业务部门和财务部门的共同参与，难免会造成财务战略缺乏科学性和可实施性;其次，一些房地产企业在制定财务战略的过程中过度追求经济效益，与其他战略目标的执行存在矛盾，这在一定程度上会加大企业的财务风险;最后，房地产企业还存在着财务战略与绩效战略目标冲突的问题。房地产的生产经营全过程需要大规模的资金作为支持，而绩效战略是提供资金后备的有效工具，但一些企业受绩效战略导向作用，往往将更多的资源投入到业务部门，如绩效目标影响了成本控制目标的达成，从而削弱了财务战略目标实现所需要的资源支持，最终造成财务战略规划流于形式。

（二）缺乏有效的资金管理策略

房地产企业是资金密集型产业，企业的各项经济决策和业务活动都离不开资金支持。从融资角度来说，由于项目开发前期需要投入大量的开发运营资金，而工程建设周期较长，影响了资金回流周期，在内部资金流有限的情况下，企业必须要向外部融资借款。而市场上普遍的商业银行对房地产融资都设置了一定的准入门槛，企业想要打通融资渠道是非常困难的;从投资角度来说，近年来，国家为了抑制增房价过快增长，出台了一系列宏观调控政策，这在一定程度上压缩了房地产企业的利润空间，如果企业的投资模式固定且单一化，难免会影响企业的经济效益;从资金管理角度來说，在房地产行业竞争压力剧增的环境下，当市场购买力下跌，企业必定会受到“库存积压”的影响，内部资金流动速度下降，企业资金回笼周期延长，企业的经营管理潜藏着诸多的风险因素。

（三）财务评价体系不够完善

管理评价体系是衡量企业内部治理水平的标准，也是反映企业经营绩效的方式。对于房地产企业来说，财务管理评价体系是指导企业经营方向和投资决策的依据。但目前一些房地产企业尚未建立完善的财务评价体系，其一，虽然房地产企业大多比较重视财务管理工作，但对实际工作内容缺乏考核环节，尤其是财务评价方法、财务分析指标等没有形成完善的制度体系;其二，财务评价指标设计仅以现金流量、预算执行情况、盈利能力、偿债能力等指标为主，但这些财务指标只反映量化因素的评价体系，未能反映非量化因素;其三，现有的财务评价体系对长期和短期效益协调不充分，影响了财务动态管理，也无法保证评价结果的持续有效性[2]。

三、房地产公司优化财务战略的有效策略

（一）发挥战略协同效应

在财务战略制定过程中，由于不同的职能部门处于不同的经营立场，在其期末的业绩考评指标方面也存在着差异性。为了减少战略制定与执行过程中存在的矛盾，房地产企业首先应基于战略高度，围绕着整体目标制定各项战略目标，并通过财务战略布局来制定财务管理制度，要求各战略目标在总体目标和方向上趋于一致;同时，对战略制定进行事前控制，通过建立财务战略决策委员会的方式实现财务战略规范化和制度化。其次，确定财务战略在企业内部管理中的地位，并要求其他职能部门参与到财务战略规划以及投融资活动中，提升财务决策的科学性。最后，以财务战略为核心内容，经营战略和绩效战略为辅助，实现财务管理活动的全方位渗透，更好地发挥各项战略协同效应。

（二）制定科学的资金管理策略

从融资角度来说，基于当前金融市场货币政策紧缩的背景下，为了降低融资成本，满足房地产企业的融资需求，企业可以寻求多元化的融资方式，例如：内部自有资金、金融机构融资、证券融资等。其中，自有资金来自于未分配的税后利润，通常在企业资金较为充裕的前提下才会采取内部融资方式;金融机构融资除了商业银行以外，还包括与融资担保公司、小型贷款公司等加强合作关系;而证券融资是房地产行业普遍应用的一种方式，企业需要以地产基金、产业信托、供应链融资等方式筹集资金[3]。在融资战略制定的过程中，房地产企业应当深入了解市场发展动向，预测企业的预期利润及负债规模，选择合适的融资方式。

从投资角度来说，一方面，企业可以充分利用现存的人力、财力和物力等资源，合理配置各项生产要素，寻求企业内部的发展与扩张;另一方面，企业也可以基于供应链和价值链环节，通过与上下游合作商之间的联动以实现对产业进行扩张和升级，如：在采购与销售环节形成产业聚集，从而加快物料周转速度，拓宽企业的综合利润。此外，房地产企业也可以引进其他新兴投资项目，如：加大产业关联项目投资，从教育、医疗、养老等领域出发，对房产的建设、销售到服务形成全方位战略升级，实现企业多元化投资。

从资金管理角度来说，企业应强化资金预算的控制作用，严格资金预算、经营计划以及预算控制的三方面管理，对企业经营管理涉及的各个环节及责任单位实行资金定额管理，并建立严格的资金审批制度，从事前预测、事中监督和事后反馈出发，加强资金收支全过程管理。

（三）建立科学的财务管理评价体系

为了贯彻落实房地产企业的财务战略，企业应针对财务管理工作建立完善的绩效评价体系。基于房地产企业的业务特征及经营情况，将评价指标分为财务业绩评价和非财务业绩评价，其中，财务业绩评价指标包括偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标、EVA测算指标、资产结构、资金状况;非财务业绩评价指标包括客户满意度、公司发展能力、内部沟通能力、内部经营流程。另外，以财务评价体系管理目标为导向，合理设计短期效益目标和长期效益目标，保证财务战略与效益目标的统筹性。

四、结束语

综上所述，对于房地产企业来说，推进财务战略规划与实施是企业适应社会经济环境的必然举措，也是提升企业市场竞争优势的有效手段。在这一过程中，房地产企业应通过发挥战略协同效应、加强资金运营管理、健全财务管理评价体系等方法的运用，提升企业的内部管理水平，促进企业实现可持续发展。

参考文献：

[1]曾海粟，拓文娟.竞争力环境下房地产财务的战略管理分析[J].现代经济信息，2018 （07）：223-224.

[2]邓青.企业财务战略管理相关问题的探讨[J].企业改革与管理，2017 （20）：155.

[3]王忻.基于企业财务管理环境的财务战略管理规划[J].经贸实践，2018 （20）：103.