“以房养老”本土化的发展瓶颈探析

宋纯建

（中南财经政法大学 公共管理学院，武汉 430073）

一、研究背景

在中国，几乎所有有关养老的问题都能成为公众议论的焦点。无论是空巢老人的生活状况，老年人的隔代抚养现象，还是储备养老金是否已经收不抵支，养老话题总能引发国民的广泛讨论。民众积极参与讨论的背后是我国日益迫近的养老问题—老龄程度高、老龄化速度快、未富先老。尤其是未富先老的国情意味着对于仍在发展中阶段的中国，老人可能没有足够的养老钱安享晚年甚至陷入贫困境地。国际上，一些国家推出“以房养老”的金融产品在一定程度上缓解了老年人贫困问题。我国也在近几年推出了此类产品，以丰富老人的养老选择。

“以房养老”全称为住房反向抵押贷款(Reverse Mortgage )，是指房屋产权所有人将自有产权的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人预期寿命、房产现值和未来价值等因素后在一定的时期内以年金形式向房主提供固定的贷款，房主继续获得居住权并负责维护住房直至房主身故或搬离住房，金融机构届时取得房产所有权并出售以偿还贷款本息[1]。由于该模式的现金流向与按揭贷款买房的现金流向恰好相反，因此被称为反向抵押贷款，也常被形象地称为“倒按揭”，“以房养老”则是其简称①。

对拥有房产的老年人来讲，“以房养老”解决了老年人“房产富人，现金穷人”的经济困境[2]。房产价值在个人财富中占比虽高，却是一笔取不出的沉淀资产，“以房养老”通过将这笔资产变现，使老人获得更多的养老收入，这种自我养老方式在一定程度上缓解了老年人贫困状况[3]。此外，“以房养老”将金融产品与个人住房、养老问题相结合，既是一种金融产品创新，更拓展了住房的养老保障功能，为解决我国养老问题提供了新思路。

然而“以房养老”引进中国后出现明显的“水土不服”，国内少数几个城市试点工作进行缓慢，表现出供需两不热的现象。国内有资格承办此业务的保险机构中，仅幸福人寿一家保险公司推出了相关产品，截至2018 年6 月底，全国只有139人98 户投保②。从供方看，经办机构较少，有资质的机构缺乏参与动力；从需方看，民众对“以房养老”的了解度和参与度都不高。此前一些学者对此的预期或许过于乐观，这不禁让人质疑“以房养老”是否真的可行？已有研究都提到了传统观念、政府参与等因素对该模式推广的影响，但文章大多只侧重于对供给或需求的单方面研究，且对“以房养老”这一产品市场定位认识不足。鉴于此本文将通过供给与需求两个方面探究“以房养老”这一产品在中国落地遇冷的原因，以期更好突破“以房养老”本土化的瓶颈。

二、“以房养老”的理论依据、特征

“以房养老”的主要理论依据源自美国经济学家莫迪里安尼的生命周期理论。生命周期理论以理性人为基本假定前提，认为个人不但追求当前水平效用最大化，也会致力于实现其一生的收入和消费效用的最大化[4]。“以房养老”正是借鉴生命周期理论思想，从家庭资源的合理配置与效用最大化为目标，将青壮年时期的“人养房”与老年时期的“房养人”两个阶段进行有机结合，将个人一生的消费平均化以实现住房和养老的最佳组合。

反向抵押贷款作为一种具有养老功能的金融产品，需求方为有产权房的老年人，供给方主要有银行、保险公司及其他金融机构③。我国现在只允许有资质的保险机构开展此类业务，银行等金融机构尚不能参与产品提供。该模式以房屋的所有权为标的，交易形式为房屋所有权的让渡，支付总额主要取决于房产价值，以年金支付为主。

贷款给付总额的计算主要是在预估老人预期寿命基础上，按其房屋的现值加上增值部分减去预期折损和预支利息。算法表达式为：给付总额=房屋现值+房屋增值预期-房屋折旧-预支贴现利息。老年人与经办机构签署住房反向抵押养老保险合同后，可继续居住。在贷款领取方式上，以年金形式的分期定额领取为主，也可以选择一次性全额领取。对于该房产，其继承人拥有优先选择权，继承人可选择通过偿还投保人应承担的保费并支付赔偿金，赎回对抵押房屋的权益。

三、供方看“以房养老”遇冷

“以房养老”是一种金融养老产品，金融机构为产品的主要提供者。我国有众多的保险机构并没有参与热情，这与“以房养老”复杂的经办流程以及难以预估的风险有重要的关系。

（一）流程复杂制约了“以房养老”的实践

“以房养老”的运营程序非常复杂，且对从业者专业水平要求较高。要估算养老金给付额，经办机构至少需要对房产价值、市场利率、个体预期寿命进行评估，这涉及到房地产、银行、保险、信托、法律以及相关政府部门等多个领域。我国金融业实行严格的分业经营，银行、保险、信托等机构单独开展工作，任何一家机构都不可能不依靠其他机构而独立释放房产的价值。保险公司有丰富的风险管控经验，而银行则擅长办理抵押贷款，房产评估需要交给专业的评估机构，各方主体只有统一业务接口，各展所长形成联动的服务体系，才能突破“以房养老”的技术性瓶颈。然而现阶段相关机构业务并未实现无缝对接，各机构独立运作缺乏风险共担机制导致整个工作流程陷入困境[5]。

以我国仅有的试点公司幸福人寿推出的住房反向抵押养老保险为例，其业务的经办主要流程如下：双方达成意愿、房产评估、双方签约、律师调查、房产抵押登记和公证、发放贷款等。繁琐的流程下内外部手续多，也增加了产品的运行成本。“以房养老”的最终环节是金融机构取得房屋产权后进行变现以收回成本，将业务从熟悉的金融市场“跨界”到不熟悉的地产市场也是一个冒险的决策。商业金融机构以盈利为目的，在市场的经济活动追求以最小的投入换取最大的产出。然而国际经验表明“以房养老”其实是高投入低回报的产品，复杂的经办流程加上较高的专业要求，在无税费优惠、政策支持与引导的情况下，金融机构对此自然会采取较为保守的策略。

（二）各类风险消解了机构参与的动力

“以房养老”作为一种长时期的资金配置形式，具有较高的不确定性。这种不确定性既源自供求双方的信息不对称，也来自于宏观的法律、政策环境与市场环境变动。按照发生的主体分类，“以房养老”中风险主要有三类：老人的道德风险，政策风险与法律风险，利率风险和房地产市场风险。

1.老人的道德风险

在经办机构与老人的交易中，老人因为具有信息优势而容易发生道德风险给经办机构带来损失。老人的道德风险表现为事前和事后两个方面，事前的道德风险表现为老人在评估预期寿命时隐瞒自己的健康情况，事后的道德风险表现为老人减少对房屋的维护。不完全信息市场的博弈中，老人清楚自身的健康状况，而经办机构并不清楚。信息优势方的老人和经办机构在签订协议前会对自身健康状况进行隐瞒[6]。而这种道德风险就表现为长寿风险，老人的实际寿命可能远高于预期寿命，以获得更多贷款，导致经办机构需要支付比原计划更多的养老金。Davidoff T, Welke G（2004）认为，住房反向抵押贷款面临的长寿风险是一种可以通过大数法则化解的风险，保险公司签订大量的合同后即可以对长寿风险加以有效控制，从而使个体的长寿风险在整个参保人群中被分散[7]。在精算的预期寿命下，当参保群体足够大，大数法则的确可以发挥作用；但在试点初期，参保人数较少并不满足大数法则，这种风险一旦发生只能由经办机构被迫消化。

由于签订合同后房产最终要属于金融机构，老人在继续居住期间缺乏对房屋进行维护的动力，在贷款期间减少对房屋的质量维护，以致房产加速折旧，给贷款人带来损失[8]。相比于老人事前的道德风险，这种事后道德风险容易规避。经办机构可以设定住房反向抵押贷款的限制性条款、收取预期费用或定期检查以督促老人对房屋质量进行维护，这也意味着交易成本的上升。在“以房养老”双方的交易中，经办机构作为信息劣势方，如果不能有效解决老人的道德风险或不能控制道德风险的管控成本自然没有动力推广这类产品。

2.宏观层面政策风险与法律风险

反向抵押贷款的核心在于物权问题，然而现有土地制度也对我国“以房养老”的实践工作带来困扰。按照我国《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满后产权自动续期。但是法律中并没有规定如何续期，续期是否需要缴纳费用以及续期的时限。70 年产权续期的相关细则缺失使得“以房养老”面临政策的不确定性。如果无偿续期且续期时限较长，这是双方都乐于见到的，但也有可能存在续期费较高或者续期时间短等情况。这种政策的不确定性无论是对于经办机构还是房产持有者都是一种风险，从而制约了“以房养老”的发展[9]。

而现行法律制度使得经办机构面临着不能追索产权的风险。根据2005 年1 月1 日起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，如果抵押资产遭遇唯一住房继承权问题，经办机构可能无法收回住房产权，造成贷款损失[10]。政策风险和法律风险是任何一家机构都无法控制且规避的问题。当然如果政府能够尽早明确产权续期的细则并明确贷款机构对抵押资产的追索权，政策风险和法律风险也就变得可解。

3.市场中房地产风险与利率波动

房地产市场不稳定以及利率市场的波动阻碍了“以房养老”的发展。中国自实行住房商品化改革后，房价一直在上涨，几经调控，房价依旧坚挺。即便在经济下行期，民众对“炒房”的热情依旧不减，这导致中国的房地产市场潜藏着房地产泡沫破灭的风险。我国资产评估仅有三十年的发展时间，反向抵押贷款的抵押物又是旧房，二手房交易市场更是不够成熟，房价波动起伏，给未来房价的评估造成困难。除房地产市场波动外，房屋建筑寿命也是需要考虑的问题。我国法定的民用住宅使用年限最少为50 年，而在“多快好省”的原则下，房屋质量与法定要求存在一定差距，这也是房产评估时不可忽略的问题；经办机构在取得产权后住房寿命也所剩无几，仅靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金是否足够有待考量。

采用年金形式给付就需要考虑货币折现问题，通常情况下，利率越低，申请者就能获得越多的贷款。在全球化的背景下，复杂多变的经济形势也导致利率变得难以预测。而房地产市场的不确定性和利率水平波动都属于不可把控的系统性风险，尤其是房价的剧烈波动从根本上影响“以房养老”模式的推行与发展[11]。Weinrobe（1998）曾指出为以房养老办理再保险业务，以应对“以房养老”的各种风险[12]。理论上，再保险的确能够帮助经办机构更好抵御风险，但是在当前“以房养老”本身模式尚未理顺，且各主体权责不明，开展再保险业务并不符合现实。

市场不稳定的状况下，经办机构一般会进行审慎保守的估计，这又意味着不动产抵押估值偏低，老人的养老金就会减少；而估值较高，一旦出现风险又难以消化；如何定价对于经办机构是一个两难的问题。“以房养老”是一项变数较大的金融产品，老人预期寿命、法律政策、住房价值、市场利率等任何一项不确定性因素都可能演变为风险挫伤参与者的积极性。

四、从需方看“以房养老”遇冷

金融机构没有推广的动力，而老人似乎也并不认可这一模式。其中传统价值观念是老人接受“以房养老”的最大思想障碍，产品的资格要求更是将受众缩小至小群体。

（一）传统家庭观念下遗产动机与代际关系阻碍了“以房养老”的推行

我国的传统家庭观念“子承父业”、“养儿防老”是影响老人“以房养老”选择绝对阻力[13]。“子承父业”的背后是家庭财富的代际传递，“但存方寸地，留予子孙耕”，对房屋这类极具价值的个人财产，老年人更愿意将其留给子孙后代，而非抵押给银行、保险等金融机构[14]。“养儿防老”则体现了家庭养老的功能以及代际支持。传统家庭伦理观念表现为一种家庭内部成员的情感维系，如若让老年人以房抵押去获取贷款养老，不仅老人自己难以接受，其子女也容易被认为没有孝心，“以房养老”可能会加剧代际矛盾和冲突，老人不愿意以破坏代际关系为代价换取年老时相对富裕生活[15]。在传统家庭观念浓厚的社区，“以房养老”的家庭甚至还要面临邻里的舆论压力。早在“以房养老”试点工作展开前，朱劲松（2011）就基于社会调查数据对“以房养老”影响因素进行实证探究，得出传统观念对“以房养老”的选择具有决定性作用的结论[16]。现代社会中家庭养老的功能即便被弱化但依旧是老人获得养老支持的主要来源。

“以房养老”之所以在美国流行，与其国内高额的遗产税和独立的养老观念有很大关系。石振武（2016）西方国家老人在选择“以房养老”时较少存在代际之间的羁绊，而国人对家庭养老有着稳定的“路径依赖”[17]。同时，西方国家为一般都征收财富税，房产作为一项重要的个人财富，进行代际传递时需要缴纳一定比例的遗产税，这也一定程度上降低了老人财富传递的意愿。而在中国，虽然本世纪初就有学者提出征收遗产税，并论证了遗产税的诸多益处，但由于种种原因时至今日这种想法依旧被束之高阁。

不过值得注意的是，即使在“以房养老”模式发展成熟且独立养老观念盛行的美国，选择“以房养老”的老人占潜在用户比例也并不高。美国消费者金融保护局发布的《反向抵押贷款报告2012》中，相当比例的老人由于独立产权与遗产动机明确表示不会选择此类产品④。无论在哪个国家或地区，遗产动机都是“以房养老”推行的观念桎梏，传统家庭伦理则强化了老人持有、传递房产的偏好，以致老人不会主动选择“以房养老”。

（二）保守的消费观念制约了超前消费

除了家庭伦理外，保守的消费习惯也限制了“以房养老”的推行。和抵押贷款相似，反向抵押贷款也可以视为一种超前消费模式。传统国人的经济活动秉持的是“量入为出，勤俭节约”思想，这种观念伴随着现阶段老人的前半段生命历程。改革开放依赖，国民的消费储蓄观念逐渐受西方国家消费文化影响，此背景下成长起来的80后、90 后属于超前消费的一代，但对于保守消费已经形成习惯的老一代人而言，这种超前消费的模式很难被接受。近几十年的时间里，在物价飞涨、房价居高不下的背景下，房子的储值功能甚至超过了房子本身的居住功能，房产也成为用于财富保值增值的工具。对老人而言，无论是交出超高价值的房屋产权还是超前消费模式都是对其固有价值观念的挑战。社会文明前进的过程中，当代年轻人有更为开放的家庭观念和婚育观念，对于“以房养老”能够更为客观理性地选择。“以房养老”在现阶段老人群体中受挫，不代表将来不可行，在开放自由环境下成长起来的80 后、90 后中或许能够迸发出新的活力。

传统的家庭观念和消费观念在思想上禁锢了当代老人对“以房养老”的认知，而通过宣传和再教育的方式这种情况或许会有所改观。瞿小敏（2015）对可能影响老年人接受“以房养老”的相关因素中发现老人的教育水平与“以房养老”的接受程度表现出显著的正相关，老人的文化水平越高，越有可能接受“以房养老”[18]。较高的教育水平有助于个人冲破传统价值观念的束缚，更为客观理性地看待“以房养老”。而现在60 周岁左右的老年人出生于上世纪60 年代左右，他们所受教育水平有限，改变其认知有一定困难。

（三）参与资格限制

即便老人不受家庭观念和消费观念的影响，“以房养老”产品本身的参与要求表明其只能是“小众产品”。“以房养老”一般需要以下几个初始条件：老人拥有独立产权、独自居住、地价较高。有独立产权才可以自由交易，而独自居住是避免遗产纠纷的法律风险，住房的地理位置越好其变现转让也更容易。“以房养老”初始资格限定门槛看起来似乎并不高，然而筛选过后现实中真正能够符合要求的老人已经不多。

独立产权的要求首先将农村老人排除在外。劳动力的城乡流动中，导致了大量空巢老人留守在农村，对于养老的社会支持和家庭支持都薄弱的农村老人而言，“以房养老”未尝不是一个选择。然而《物权法》中规定对于农村宅基地农民只有使用权，限制流转和抵押，农村达不到开展住房反向抵押贷款的要求；即便宅基地可以像耕地一样流转，农村的房产价值较低，金融市场不发达，缺少业务经办的经济基础，在农村推行此类产品并不现实。

而在城镇内部，商品化的住房反映出明显的阶层分化。社会经济地位高的家庭一般居住在高档社区和较好的地段中，老人住在自有产权住房的比例较高；社会经济地位低的家庭则主要集中在城镇边缘和老旧城区，老人更多会与子女同住、租房或选择其他类型住房[19-20]。由此形成一个经济悖论：经济状况好的老人符合以房养老的条件，但他们可能并无需求；而经济状况不好的老人虽然有需求，却可能因为条件不满足被排除在外。由此看来，既具备“以房养老”参与条件又有此需求的老人只是少数，而“以房养老”不可能成为主流养老选择。

五、政府角色缺位导致试点工作停滞不前

“以房养老”作为一种金融产品，适合交给金融机构运营；但其养老功能又具有明显的公益属性，其发展更离不开政府的支持。国际经验表明，以房养老业务无论采取何种模式，都离不开政府参与。政府或作为第一责任人主办该模式或者出资参与，辅之以税费优惠或补贴，或制定专门机构负责监督管理[21]。王华强，周中林（2014）基于博弈论论证了政府在“以房养老”中的作用，政府加入可以提高双方的参与意愿；而当政府不进行配套措施支持甚至对“以房养老”进行高额征费时，双方的参与意愿均有所降低[22]。

当前政府对于“以房养老”试点工作出台的相关文件并不多，各试点城市的相关政策也都是“摸着石头过河”，对于如何操办缺乏具体的政策指导导致了试点工作进展缓慢。“以房养老”市场迫切需要完善政策体系以及各主体发挥合力，以突破制度和技术瓶颈；稳定房地产市场和利率市场，管控系统性风险发生；通过减税降费、补贴等形式降低前期推行的成本，为“以房养老”推广创造友好的政策环境。

政府的市场监管工作也亟需加强。与“以房养老”模式遇冷形成鲜明对比的是不法分子利用“以房养老”行骗的新闻屡见不鲜，这与政府的监管缺位有很大关系。普通民众本就对“以房养老”缺乏了解，层出不穷的“以房养老”骗局更是降低了民众对“以房养老”的积极评价。一方面是试点阶段模式本身尚未固定有待政府具体的设计和引导，一方面是市场乱象需要政府加强监管。政府角色的缺位在很大程度上限制了“以房养老”的开展，需要尽快完善相关法律法规，为保障“以房养老”中供需双方的权益提供法律保障。对于国民的遗产偏好，政府可以考虑适时征收遗产税，通过宣传和引导，逐渐改变人们“养儿防老”的传统观念，培养独立的养老观念。

六、结语

“以房养老”中养老是目标，房子只是手段。学界广泛议论的“以房养老”只是狭义指向住房反向抵押贷款，广义的“以房养老”则存在着众多模式，住房反向抵押贷款属于其中流程最复杂、操作难度最高的一种。此前试点模式中南京“租售换养”、上海的“自助养老”以及北京的“养老房屋银行”都可以算作广义上的“以房养老”。如果老人选择“卖房养老”或者“以租换养”的方式进行养老，其完全可以在市场中对自有房屋进行直接的租售交易，倒按揭模式下繁琐的流程、交易成本都使得该产品在以房养老全模式中不具备竞争力，这或许也是几个试点城市模式失败的原因。倒按揭模式在众多“以房养老”模式中最突出的特色是其金融功能以及房主在身故前享受住房的居住权。如果金融机构不能发挥产品本身的机构优势，倒按揭则毫无吸引力可言。《反向抵押贷款报告2012》表明，美国的反向抵押贷款发展越来越偏向金融化，老人选择倒按揭模式主要目的在于解决债务问题，用于提高晚年生活质量的比例不高。在“以房养老”中，如何养老是老人的选择，经办机构最重要的任务是对产品本身精细的设计而非试图引导老人的养老选择。

“以房养老”本土化虽然在初期受挫，但仍有继续实施和推广的必要。现实中试点工作遇冷需要我们重新审视“以房养老”在养老体系中的定位，倒按揭模式作为“以房养老”理念实施的一个典型模式，是完善养老保障机制的一项补充；但也只能作为养老体系的一个补充，不能夸大其在整个养老保障体系中的作用。在目标人群定位中，当前“以房养老”的目标客户需要聚焦于空巢老人、孤寡老人以及老年贫困者等特殊群体，其推广需要经历一个循序渐进的过程。经办机构需要专注于产品本身的开发，强化产品金融特色；政府在其中发挥作用，通过配套措施为“以房养老”推广扫清障碍。

注释：

①基于行文方便，如未做特殊解释，文中“以房养老”均指代住房反向抵押贷款。

②信息来源：http：//js.ifeng.com/a/20180812/6798674_0.shtml。

③由银行提供的产品称为住房反向抵押贷款，由保险公司提供的产品称为住房反向抵押养老保险。其金融的本质并没有改变，只是提供主体和产品名称略有不同。

④资料来源：https：//files.consumerfinance.gov/a/assets/documents/201206_cfpb_Reverse_Mortgage_Report.pdf。