“以房养老”：现状、问题与路径选择

李宇嘉

一、背景：“以房养老”试点逆势扩大

2014年，保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定自2014年7月1日起到2016年6月30日止，在北京、上海、广州、武汉这4个老龄化较严重的城市，开展商业保险机构“以房养老”（反向抵押）产品试点。自此，“以房养老”这个西方舶来的金融产品在中国落地。但试点至今，只有一家保险公司（华夏幸福）推出“以房养老”产品，4个试点城市合计仅59户、78人以自己房产做抵押，购买了该产品。这其中，仅38户47人办完所有流程。由此，“以房养老”被贴上了“遇冷”“叫好不叫座”和“不服水土”等标签。

事实上，这一局面在业内和管理层预料之中。但是，就在各界又一次总结和检讨“以房养老”在我国推广所遇到的诸多问题和挑战时，重新审视这个备受推崇的商业模式在我国是否有“生存土壤”时，保监会发出通知，将“以房养老”的试点时间延长至2018年6月30日，并在原有北京、上海、广州、武汉4城的基础上，将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及部分省的地级市。房子为国人毕生追求和最重要的资产或财产，养老是国人头等大事，如果二者能够结合起来，对楼市也好，对逼近的养老压力也好，都是一件幸事。

事实上，据华夏幸福介绍，从产品2015年3月获批到投放市场，仅仅一年多的时间。而且，产品推出还面临制度、法律上的风险，数据和评估等基础工作也不成熟，老百姓认识上还有待“补课”。比如，寿险精算“长尾数据”不足，房价波动规律难以掌握；房屋评估、保险有效期和保费给付等制定并无客观依据；不动产处置存在法律风险，典型如70年到期如何续期；“以房养老”与传统养老模式（居家养老、“养儿防老”等）存在冲突；“以房养老”的公共属性与房价下跌和法律、信用风险造成的商业损失如何协调。由此，正如保监会人身险监管部主任袁序所言，“不能沿用传统标准，简单地以数量论成败。只要它满足了一部分老人的需求、为拥有并能自主支配房产的特定老年群体增加养老选择，哪怕只出一单业务，也是成功”。

二、现实：养老压力大，需挖掘住房养老功能

由此，笔者认为，无论是华夏幸福，还是愿意尝试产品的78个人，都为探索我国多渠道养老模式做出了巨大贡献。而且，幸福人寿产品试点给我们提供了重要的信息，从家庭构成来看，78个投保人中，无子女家庭老人占到40%，主要是孤寡、失独老人；从年龄来看，平均年龄为73岁，年龄最大的85岁，其中80岁以上的高龄老人占到一成。这意味着，对于那些无子女，或子女无暇照看，或子女无法提供保险产品附带的诸如养生、看护、医疗和精神慰籍等方面的养老需求，而老人刚好有一套产权住房，那么“以房养老”还真是一个不错的选择。

这恰好揭示了我国未来养老面临的一大困境。相比其他国家，我国老龄化还呈现失独、空巢、失能、高龄、贫困老人及子女无暇照顾的老人绝对数大，“三无老人”（无劳动能力、无生活来源、无赡养人和扶养人）养老问题突出等特点。

首先，30多年的计划生育政策下，我国“失独”老人规模化增长。1975-2010年出生的2.18亿独生子女中，超过一千万会在25岁之前死亡，这意味着有2000万名父亲和母亲，在中老年时失去惟一的子嗣，成为“失独”老人。其次，我国经济发展不平衡，人口流动性很大，空巢老人将近1亿，占老年人口的比例近50%。再次，截至2013年，我国失能老人达到3600万，高龄老人（80岁以上）达到2200万，贫困和低收入老年人2300万。最后，未来10多年后，计划生育时期的生育人口相继步入老年，“4-2-1家庭”模式下，“双独”子女夫妻在还房贷、支付子女教育费用，为自身养老考虑的同时，还要照看四个老人，实实在在的“上有老、下有小”，无暇照顾老人的现象会越来越普遍。

我国公共养老金存在“空账”而自顾不暇，社会救助解决不了终生养老。如果上述老人拥有自有产权房屋，在自愿、合理评估和信息公开的前提下，借助于“以房养老”这一金融工具，将不流动、“死”的资产，变成老人的养老金、金融市场“活”的投资品，毫无疑问是一种“多赢”选择。2012年，华东师范大学对上海静安、普陀、宝山9个街道（镇）约1400户50岁以上老年人进行问卷调查，无子女老人群体中44.7%愿意参加“以房养老”，可见该模式在我国特殊老人群体中有生存土壤。由此，笔者推断，即便技术和数据基础缺失、价值评估和给付标准不定、仅一家公司推出产品，但居然有78人愿意尝试，证明“以房养老”潜在市场需求很庞大。这也许是为何保监会决意将试点范围扩大、试点时间延长的重要原因。

三、经验：住房补充养老保障是国际惯例

纵观全球，住房在社会保障中占据重要位置。一般来说，社会保障越不完善，住房替代或补充社会保障的功能就越突出。在发展中国家，政府提供的社会保障一般不够，靠房子养老是普遍现象。即便是拥有优厚社会保障的发达国家，利用住房来补充养老支出，也是普遍现象。“住房+养老”，新加坡可谓典范，以公积金局和建屋发展局为主体，形成“建房-买房-售房-养老”完整链条。1997年，由保险合作社推出针对私房“反向按揭”。2006年，建屋发展局推出覆盖人口84%的公房“反向按揭”，针对62岁以上、收入低于3000新元的老人，建屋发展局回购公房30年租期，并将回购资金填补公积金退休户头。达到65岁最低提取年龄时，加入计划的新加坡公民或永久居民，就能提取可持续终身的每月入息。目前，公房“反向按揭”很灵活，比如“小型公寓计划”（大屋换小屋）、“屋契套现增收计划”（出售30年以外的屋契）、“闲屋出租计划”等。

素有“养老天堂”美誉的日本，即便有国民年金、厚生年金、医疗和介护保险等“三道关”保障，但作为老龄化最严重国家（2000年的赡养比超过45%），养老金面临枯竭。老龄化超预期、经济滑坡拖累年金积累，日本不得不在1981年推出“以房养老”。房产高值、老人住房拥有率高是两个条件。2015年，日本三大都市圈集聚全国人口51.2%，核心城市（东京、阪神、名古屋）房价排进全球TOP20，保值前景看好。2004年，家庭收入和消费调查显示，日本86%以上的65岁老人拥有房产，且房产占区域房屋总资产的66%。1981年，信托银行在东京都武藏野市推出“反向按揭”，但条件严格，申请者须65岁以上、本地居住1年以上、独栋和高层抵押借贷比在80%和50%以内。迫于年金亏空压力，厚生劳动省于2002年推出以政府福利部门发起“反向按揭”产品。

目前，日本已形成政府直接融资型、政府间接融资型、民间机构参与型等三种“以房养老”模式，即由政府设置相关机构，直接对“反向抵押”贷款进行经营管理；由政府部门作为第三方在金融机构和借贷人之间牵线，帮助老人从金融机构贷款；由银行、信托或地产公司向老人提供医疗看护资金，同时通过证券化来获得回流资金和投资收益。不过，日本“以房养老”进展很不顺利，20多年来，武藏野市仅有100多个案例。日本地震频繁、对于泡沫危机再来的担忧以及东亚传统文化很强的继承观念等，是导致“以房养老”日本“遇冷”的主要原因。

四、问题：客观看待“以房养老”的小众特性

从国际上看，“以房养老”确实是一个小众业务。比如，英国2012年新发放反向抵押1.75万单，占同期65岁以上老人比例不足0.2%；2011年，香港推出反向按揭计划，允许年龄在55岁以上的居民，将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅向银行提出按揭，但计划推出至今，却总共只接获了459起申请；美国是最早开展“以房养老”的国家，因担心寿命拉长和房价下跌等风险，期初美国金融机构参与率很低。后来，不仅相关法律，还有政府机构如金融消费者保护局（CFPB）、联邦住房管理局等，保护借贷双方的权益。2009年“次贷”危机期间，联邦住房管理局为“反向按揭”项目提供近50亿美元的损失准备金。即便如此，1990年以来，美国仅录得80万宗案例，仅约3%的参与比例，相比每年新增200万老年人，确实是“小众”产品。

缘何“以房养老”问津者寥寥？一是成本比较高，申请反向按揭时，评估、担保、保险和法律咨询等中间费用较高，加上房屋无法流动，金融机构给予的按揭利率比较高；二是法律风险突出，包括按揭贷款到期或老人去世，老人或实际居住人不愿意搬离，而法律倾向于保护基本居住权；三是发达国家经历数轮楼市泡沫，特别是20世纪90年代日本地产泡沫、2008年美国“次贷危机”等，金融机构对于反向抵押兴趣不高；四是东亚国家受“但留方寸地，留与子孙耕”的观念影响，情感上不愿意将房屋让予出去。在我国，法律风险更突出，特别是70年产权到期后如何续期，直接决定房屋的评估价值；我国无法像美日一样可以通过证券化来缓解资金压力，提供该产品的利率会更高，从而挤压每月给付的保险金；近20年，我国房价一直早攀升，且受规划、政策等非市场化因素影响，机构和按揭申请者在评估上难以达成共识。

四、前景：我国“以房养老”要契合养老压力

这就不难理解，缘何“以房养老”这一西方的“小众产品”在我国更难落地的原因。但是，“落地难”并非前景黯淡。一则，国人住房拥有率高、资产中房产占比高、核心城市房价长期上涨、不动产为优质抵押品、养老“压力山大”等，决定了我国发挥住房养老功能具有前提条件、客观基础和必然性。二则，我国传统的养老模式——居家养老和“养儿防老、房产传儿”体现的就是住房的养老功能。三则，我国城镇居民70%的财产是房屋，城镇居民也热衷于买房，最重要的原因就是社会保障不健全，未来教育、医疗和养老等方面的支出不确定性很大，买房变相等于抵御不确定性。2015年发布的《中国家庭金融调查报告》显示，房产占我国家庭总资产的69%，而美国只有30%。四则，“三无老人”等特殊群体靠房子养老的需求迫切，“以房养老”小众的结论不成立。

进入老龄化后，养老压力会增加，典型的就是日本，过重的老龄化形势（据说日本老年人纸尿裤销量多过婴儿纸尿裤），被认为是日本经济长期萎靡不振的罪魁祸首。但好在，20世纪70年代进入老龄化后的日本已经是发达国家，彼时其人均DGP超过5000美元，而我国在1999年进入老龄化时，人均GDP尚不足1000美元。也就是说，我国是典型的“未富先老”。压力不止于此。由于30多年的计划生育政策，我国老龄人口“数量极”增长是突然间的事。4年以后的2020年，我国65岁以上的人口比重将达到12%左右；到2050年，这一比例将会达到25%左右，占总人口的1/4。

未来20年，我国65岁以上老年人口要增加1亿多，到2030年将达到2.3亿，到2050年将超过3亿，到2040年将达到3.6亿的峰值。人口未富先老，而现有的养老保障储备却捉襟见肘。根据中国社会科学研究院世界社会保障中心的数据，中国职工养老储备指数中，78%均来自保障率低第一支柱——公共养老金，即强制性的社会保险，而本应发挥支柱作用的第二、第三支柱（企业年金、团体养老保险计划和商业保险）的发展严重不足。而且，由于历史欠账要补，即便是第一支柱的公共养老金也存在严重的“空账”、“欠账”问题。《中国养老金发展报告2015》数据显示，2015年城镇职工基本养老保险个人账户空账已达3.1万亿元，比2012年增加5000亿元，全国企业退休人员平均月养老金不过1900元，成本水涨船高，无法支撑养老。

五、落地：培育“以房养老”在我国的生存环境

需要注意的是，发挥住房的养老功能，或靠房子来养老，其形式是多种多样的，“以房养老”只是其中之一，还包括“大房换小房”、多余房屋（卧室）出租、房屋抵押消费贷款、售房资金和养老保险的对接、房屋证券化、完善住区物业管理（内含养护理等服务）等。即便是“以房养老”，也可以顺应老人“生于斯、老于斯”、“房产传儿”等传统，探索到期后子女优先回购，非参与型为导向的产品设计，即金融机构不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人等，并通过政府担保激励金融机构参与。政府作用在于，培育市场基础秩序，让老人有多种选择。

首先，政府要培育评估、担保、法律、房产经纪、金融服务等中介体系，不仅让围绕房屋价值实现的中介体系完善起来，而且要通过信息阳光化、“褒扬诚信、承接失信”，攻克“黑中介”顽疾，实现中介服务高效率、透明化、低成本，老人可以放心地将自己的房子交予中介手中，以最大程度地体现房屋的价值、让房屋流动起来，这是目前房屋价值实现的最大“短板”之一。

其次，政府还要消除法律障碍。土地70年产权到期如何续期不明确，房屋价值评估就没有公认算法，金融机构和申请人难以达成共识，这是“以房养老”最大障碍，也是房屋价值实现的最大障碍。今年4月份“温州巨额续期”事件在百姓中间、政商学三界上所引起的巨大反响和争议，已经说明这一法律障碍必须要攻破。既然新加坡公有住房拥有者可参与“以房养老”，我国土地产权障碍也可以突破。

再次，政府积极参与很重要。“以房养老”的公共属性很突出，政府作用至关重要。比如日本、新加坡政府部门直接发行“反向按揭”产品；美国政府部门提供担保，保障“反向按揭”产品出现类似2008年金融危机的损失。本次试点，之所以仅一家保险公司参与，原因在于“反向按揭”是长周期产品，保险公司担心未来我国房价下跌。因此，我国必须类政策性金融机构兜底系统性风险。

最后，加快资产证券化步伐。“以房养老”产品的资金流动还缺乏保证，重点城市可探索房屋资产证券化，金融机构发售“反向按揭”产品时，可将房屋在二级市场上证券化，缓解流动性压力，这也是规避违约、吸引机构参与、分散风险的渠道之一。综上，住房在我国未来养老中的作用不可估量，“以房养老”只是一种选择。对我国数量巨大的特殊老人群体，很快进入退休阶段的“4-2-1家庭”，“以房养老”或许并非“小众”。政府是“以房养老”的最大参与者，其作用在于培育市场基础秩序，让房子能高效率、低成本、透明地流动起来，价值能充分实现，这是切合我国居民社保、财产、养老现状的必然选择，也是深度挖掘住房养老功能的基础条件。至于“以房养老”是不是“小众”，居民选择哪种方式变现房子来补充养老，让市场自己选择吧。

李求军/责任编辑