人民币汇率变动对我国不动产价格的影响

对外经济贸易大学国际经济贸易学院 张莎莎

2005年7月，我国人民币汇率开始进行了改制，放弃了以往盯住单一美元的方式，开始实行以市场供求为基础的、参考一篮子货币进行调节和有管理的浮动汇率制度。此时，我国人民币开始呈现出小幅度升值的趋势，人民币兑美元中间价汇率位于达到8.27左右。同时，一直到2014年，人民币汇率开始上升至最高点，达到6.09。2015年8月份，中国人民银行开始实行汇改制度，此时人民币兑美元中间价开始出现贬值趋势，并且跌幅创近十年来的新高，人民币开始呈现出贬值趋势。2014年，随着我国经济转型的不断升级，我国经济开始全面迈入到新常态中，经济增长速度开始逐渐放缓，市场中对于人民币贬值的预期不断增强。受到人民币贬值预期的影响，我国资本开始呈现出外流的趋势，我国不动产价格上涨的趋势也开始逐渐减弱。因此，本文将对人民币汇率对我国不动产价格的影响进行深入的探索与研究。

1 人民币汇率波动的趋势分析

人民币汇率分为名义汇率和实际汇率。两者的区别在于，名义汇率主要是指两国物价没有经过调整的前提下的汇率。实际汇率则是通过对名义汇率的物价进行相应的调整后的汇率，即外国商品与本国商品之间的相对价格。在本文中，所讨论的汇率是指人民币的实际汇率。一般情况下，当本国商品的价格出现上涨以及名义汇率也呈现出上涨的趋势时，实际汇率也将会呈现出上涨的趋势；当国外商品的价格下降时，实际汇率将会呈现出下降的趋势。实际汇率已经将两个国家名义汇率变动情况以及通货膨胀等情况均考虑在内，相对而言，其能够更加准确的、真实的反映一个国家货币的实际价值以及该国家的购买力状况。

人民币汇率波动历史上大致可以分为四个阶段：第一阶段：快速升值阶段(2005年7月—2008年7月)，由于汇改启动、贸易顺差等各方面因素综合影响，人民币大幅升值，从1美元兑8.2765元上升至1美元兑6.8376，总升值幅度21.04%，月均升值幅度0.58%。第二阶段：平稳波动阶段(2008年7月—2010年5月)，为应对金融危机采取了盯住美元汇率机制，人民币汇率在6.8376～6.8274区间窄幅波动。第三阶段：缓慢升值阶段(2010年5月—2014年6月)，由于汇改重启，人民币又出现了缓慢升值的趋势，其中包括了2014年上半年的一波贬值，人民币汇率从1美元兑6.8274上升至1美元兑6.1557，总升值幅度10.91%，月均升值幅度0.22%。第四阶段：双向波动阶段(2015年8月—至今)，目前，人民币汇率经过不断的调整，随着我国金融改革的持续推进，人民币市场化程度的不断加深，人民币汇率已经进入了双向波动的区间，将不会再出现单边的贬值或者升值的趋势。

2 我国不动产行业发展的状况

不动产主要是指依据自然属性或者相关法律规定而无法发生移动的财产，最具有代表性的当属土地、房屋等，其均属于土地定着物的范畴之内。通过对我国近十年来的不动产价格进行分析，可知除了2008年受到全球金融危机的影响之外，不动产价格曾经出现了小幅度的下降之外。在其他的年份中，不动产价格均呈现出稳步上涨的趋势。特别是，房地产销售价格就是非常典型的代表。

3 人民币汇率变动对我国不动产价格的传导机制分析

总体而言，在我国，不动产最为鲜明的特点在于其具有较高的价值，能够保值增值，并且具有长久性的特征。正是由于不动产所具备其他商品不具备的特殊属性，这也使得不动产不仅仅只是属于商品的范畴之内，其已经成为一种非常重要的资产标志，更是人们投资时的最佳选择。正是由于不动产这些非常特殊的性质，市场供应关系对于不动产价格不再起决定性作用。在这种情形下，不动产的价格还将会受到诸多因素的影响，如一个国家的汇率、外汇储备以及货币供应量等均会对不动产的价格带来一定的影响。因此，在这样的前提下，如果人民币汇率发生变动，其对于不动产价格带来的影响将是非常复杂的，同时，人民币汇率对于不动产价格影响的渠道和机制也是多样化的。从资本市场以及商品市场的协调性和均衡性出发，人民币汇率对于不动产价格的影响方式和传导机制主要可以分为三大类，以下将对这三种传导机制进行详细的说明。

3.1 流动性效应

由于人民币汇率发生相应的波动，从而引起国际资本市场中的资本发生一定的流动，即资本流入或者流出不动产市场。因此，由于市场中资产的增加或者减少而导致不动产价格开始出现上升或者下降等变化，这种效应则被称作为是流动性效应。在流动性效应传导过程中，这种流动性主要表现为短期内的国际资本流动，其又可以表现出两种现象：一方面，如果人民币呈现出升值的趋势，并且人们对于人民币汇率抱着升值预期的情况下，国际资本市场中的大量资本将会不断涌入到国内，不动产作为一种资产，人们会将这部分资本投放到不动产市场中，从而将会对不动产市场的发展起着积极的推动作用，促使不动产价格开始呈现出上涨的趋势；另一方面当不动产的价格上涨到一定的水平时，这时候市场中存在着部分的投机者，这些投机者则会将不动产进行抛售，获得的人民币将会兑换成为外国货币。因此，对于投机者而言，其在市场中将会获得了双重的收益，即货币升值后的收益以及不动产价格上涨的收益。由于在投资市场中不可避免的会存在着羊群效应，将会有更多的投资者开始进入到不动产市场中，这无疑会大大增加人民币升值的压力。因此，在这样的作用下，将会形成这样的一种循环往复的情况，即“货币升值—大量资本开始涌入到不动产市场中—市场中的羊群效应—货币呈现出升值的趋势。”同样的，若人民币汇率呈现出贬值的趋势，也是会出现类似的循环的现象。

3.2 财富效应

以人民币为例，如果人民币开始呈现出升值的趋势，在这种情形下，以人民币为计价单位的资产的价值也将会呈现出上升的趋势；同样的，如果人民币呈现出贬值的趋势，那么以人民币为单位的资产价值也将会下降，从而使得资产拥有者的财富出现增长或者缩减的现象。由于财富的增加或减少，将会进一步导致本国的消费和投资出现同样的变化，更进一步的将会对我国的进出口商品以及就业情况等带来非常显著的影响。这种现象就可以被称作为是财富效应。人民币汇率对于不动产价格传导的财富效应主要表现在两个方面：第一，如果人民币呈现出升值的趋势，这也表明了我国从其他国家进口而来的商品价格相对来说下降，这也表明了人民币的价值增长，人民币的实际购买力明显增强，人们可以通过付出较少的资金就可以获得以前同等的商品或者消费，因此，人民就会将消费剩余下来的资金投入到不动产和市场中。在短期时间内，不动产市场的供应将不会发生巨大的改变，因此，需求的上升将会导致不动产市场开始出现供不应求的情况，从而拉动不动产价格上涨；第二，随着人民币汇率的不断上涨，这将会导致国内金融资产的市场价格也会呈现出上涨的趋势，从而使得我国居民手中所持有的财富开始增加，导致人们的消费需求得以上涨。

3.3 溢出效应

当我国的人民币汇率发生变化的时候，这对于我国商品的出口情况将会带来一定的影响。因此，为了尽量降低人民币汇率波动对于商品进出口带来的影响，我国央行将会开始采取一系列的货币政策实施干预，从而调整货币市场的供应，这将会导致不动产市场的价格开始出现一定的波动，这就被称作为是溢出效应。总而言之，溢出效应主要是通过货币市场这一途径发生影响的。当人民币汇率呈现出上涨的趋势时，相对而言，外国的货币将会呈现出贬值，这将会导致外国进口需求下降，即我国出口需求下降。因此，为了保持我国经济波动的稳定性，央行以及政府将会出台宽松的货币政策和财政政策，调整货币供应量的方式，此时实际利率将会下降，人们将会将更多的资金投入到不动产市场中，从而使得不动产价格呈现出上涨的趋势，反之亦然。

4 人民币汇率波动对于不动产市场带来的风险分析

在短期内，热钱将会导致投资者获得丰厚的收益，其对于人民币汇率的波动具有非常强的敏感性。因此，人民币升值过程中，热钱不断涌入到国内，并且促使人民币升值到达最高点。此时，大量的资本开始迅速撤离出不动产市场，从而将会导致不动产价格开始迅速下降，不动产价格中的泡沫将会破灭，这对于不动产市场的发展将会带来非常严重的不利影响。

5 政策建议

5.1 加大对国际资本的监管力度

对于我国政府部门而言，应该构建专业的预警机制，对于国外资本的流入提高警惕，如果发生大额资本流出或者流入、非贸易性的跨境资金流动等给予及时的预警。

5.2 采取积极有效的措施保证人民币汇率预期的稳定性

投机者在投资不动产时，时间因素至关重要。对于投机者而言，其根本的目的是希望能够在短时间内利用国际资本进行资本逐利。因此，为了有效抑制这种现象的发生，我国有关部门应该采取积极有效的措施以不断拉长人民币汇率升值的时间。由于未来人民币升值的时间被延长，利用人民币升值追逐利益的机会成本将会逐渐增强，利用海外资本逐利的需求将会下降，从而可以有效避免套利发生的概率，这对于不动产市场的稳定性将会起到积极的作用。同样的，我国也应该充分发挥媒体的作用和优势，充分利用舆论导向作用，从而实现对不动产价格的有效调控。

5.3 持续推进各类不动产税收征收的进程

例如，房地产市场是不动产中典型的代表，在投机过程中，投机者大部分情况下会将资本投入到房地产市场中。目前，我国房地产税还未实现征收。因此，通过持续推进房地产税收的征收，并且税收值随着房地产价格的增长而增长，那么将会有效降低投机者的投机需求，对于房地产价格也将会起到一定的抑制作用。