影响房地产企业收入、成本的几个要素分析

□胡小晶

近期，我们对部分房地产企业财务信息的审核中，发现其在收入、成本的确认与计量中存在部分共性问题，对其共性问题的形成作以判断，现将各种因素的影响作如下分析，以供大家参考。

一、目标考核对收入确认的影响

房地产企业为完成上级主管部门下达的经营业绩目标考核指标，调整其收入的确认方法。

我们发现其主管部门对下属各公司每年下达收入、利润考核指标时，其考核指标的制定未考虑各公司不同行业的经营特点，其简单的考核方法，迫使下属公司为完成目标进行账务调整，使会计信息失真。例如房地产行业的企业因其房产的开发时间周期较长，待其开发完成、实际对外销售，满足收入确认的条件时才能确认收入。在前期的开发阶段、房产的预售阶段，用“收入、利润”考核指标来考核房产企业毫无意义。

本文认为，相关主管部门在对下属企业制定目标考核任务时，应结合其行业特点及自身实际，制定有可操作性及执行性的目标考核任务。例如对房地产行业的企业在房产开发阶段，可以考核其房产的开发施工进度效率、工程进度结算成本节约率、工程开发间接费用降低率等指标。在预售阶段，可以考核其房产的预售比例、预售面积、金额等指标。其更符合房地产行业的实际情况。

二、工程未能及时决算对收入确认的影响

房地产企业工程实际已完工，但施工项目久未结算、决算。成本不能可靠计量，造成相关收入无法确认。

我们发现房地产企业普遍存在因各种原因工程结算不及时。房产实际已经销售，钥匙已交业主并入住，但因其成本不能可靠计量，不符合收入的确认原则“相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量”，收入不能确认。导致其房产项目早已开发完结、业主已入住多年，房产项目在财务上却不能确认收入、成本，不能进行土地增值税清算和企业所得税清算，形成税务要求强制清算的涉税风险。例如某房产企业的工程项目实体早已完工，并销售移交业主，但主要项目工程未能决算（审核中发现有部分企业的土地性质违规补交的成本无法确定、基础设施工程未能结算或决算、主体施工工程未结算、主要配套设施成本未结算等情况），成本不能可靠计量，其收入一直不能确认。或部分房地产企业直接确认相关收入，并按部分已结算的开发成本结转主营业务成本，未考虑尚未决算的开发成本部分。待以后决算时，已无对应的收入或直接作为下一期的项目成本计量。收入、成本前后各期均不配比，会计信息失真，不能反映企业实际的经营成果。

根据会计准则收入的讲解分析，若能“合理估计”其尚未施工的成本，仍应认为满足收入中关于成本可以可靠计量的确认条件。例如：若房地产企业有健全的施工预算，以往施工结果表明其施工预算比较可靠，根据施工预算，能够合理的估计出相关施工成本，就应认为满足成本可以可靠计量的条件，在同时满足销售商品收入确认的其他条件时，应当确认销售商品房的收入；若房地产企业没有健全的施工预算，或者虽有施工预算，但以往施工结果表明其施工预算不可靠，房地产企业不能根据施工预算合理地估计出相关的施工成本，就不满足成本可以可靠计量条件，即使其他条件均已满足，也不应确认收入。

本文认为，房地产企业应及时进行项目的结算、决算。若因各种原因不能结算或决算，应以“建设方、施工方、监理方三方确认的工程施工进度结算单”为依据，合理估计确认其工程成本，待房产销售时，从财务上确认其收入、成本。使企业的实际经营情况在财务报表上真实、公允的反映，相关涉税风险在以下第三点说明。

三、发票对开发成本确认的影响

房地产企业的开发成本确认根据施工方已开具的发票确认。对于施工方已实际施工、三方（建设方、施工方、监理方）已确认的工程施工进度结算但未开票的部分财务上暂不确认成本，导致其成本确认迟于工程的三方确认实际进度，使开发成本的会计信息质量失真。

我们在审核中发现，房地产企业的开发成本主要附件依据为发票，而非三方确认的工程进度结算表，因各种原因施工方的发票开具与工程结算在时间上、金额上的差异往往较大。例如房地产企业的付款不及时，施工方不愿垫付税款不予开票等原因。

实务中，房地产企业与建筑施工方签订的施工合同一般情况下的价款支付方式为：根据建设方、施工方、监理方三方确认的工程施工进度结算单作为本期工程实际结算额，并根据其实际结算额的一定比例（一般为80%左右）支付价款，待工程全部完工后，根据工程造价审计和财务竣工决算审计金额确认最终工程价款。

我们认为，房地产企业应根据“建设方、施工方、监理方三方确认的工程施工进度结算单”结算金额作为工程进度开发成本，并在账务上予以确认，凭证后附“三方确认的工程施工进度结算单”。其发票的取得是税务要求，不是财务成本确认的要件，财务上成本的确认要件为成本真实发生并能可靠计量时，就应该确认。只是在税务清算时，对于已确认的成本未取得发票部分暂时剔除而已，税务要求不能影响财务数据对经营业务的真实反映，不能影响其会计信息的质量。

另对于财务人员来说，工程结算、开具发票、价款支付等时点往往不能同步，财务人员时刻需做好工程项目的合同金额（注意包含变更部分）、累计已结算金额、累计已开票金额、累计已付款金额等的项目台账，并掌握时点不同引起的涉税延迟风险的额度。在技术上可通过相关的会计处理在账上核实其相关数据。